Stresstest bzw. 8er-Annuität – Fluch oder Segen für private Immobilieninvestoren?

 

In folgendem Artikel möchten wir auf das Thema „8er-Annuität" bzw.- "Stresstest" als Übergangsfalle bei der Investition in Immobilien aufmerksam machen und wünschen viel Spaß bei der Lektüre.

 

 

Weniger arbeiten müssen durch passives Einkommen, mehr Geld für den täglichen Konsum sowie der drohenden Altersarmut einen Strich durch die Rechnung machen, dies sind nicht abschließende Faktoren, für einen Großteil der Immobilieninvestoren. Weil mit Immobilien durch den Leverage Effekt auch mit relativ wenig Eigenkapital insgesamt eine hohe Investmentsumme für den Investor arbeitet, stellt die Investition in Immobilien eine beliebte Möglichkeit zum Kapitalaufbau bzw. der Renditeerwirtschaftung dar. Besonders junge Investoren aber auch erfahrene Immobilienkäufer sollten dabei immer die sogenannte 8er-Annuität bzw. den Stresstest im Blick haben.

 

Diese 8er-Annuität kommt bei der Finanzierung weiterer Objekte zum Tragen, wenn die Rentabilität der bereits bestehenden Investments – im Rahmen der Anschlussfinanzierung – nicht groß genug ist, um die prognostizierten Risikobeträge der Bank decken zu können.

 

Bei den ersten Immobilieninvestments von „jungen“ Investoren ist aus Bankensicht meistens der Faktor Einkommen bzw. das Gehalt des Investors das entscheidende Merkmal für die Zusage oder Ablehnung eines Immobiliendarlehens. Die Bank geht in der Regel davon aus, dass bei einer Kapitalanlage oder bei einem Renditeobjekt die Ausgaben (Annuität) im Idealfall durch die Einnahmen (Miete) gedeckt werden können. Sehr wichtig dabei ist jedoch, dass auch der Investor im Falle von Mietausfällen, die Annuität aus „eigener Kraft“ bedienen kann. Das heißt konkret, dass der Investor noch genügend monatliche Überschüsse nachweisen muss, damit die Bank erkennt, dass auch im Falle von Mietausfällen die Annuität bedient werden könnte. Auch aus diesem Grund ermittelt die Bank oft gemeinsam mit dem potenziellen Darlehensnehmer die Einkommensverhältnisse und stellt diese den Ausgaben (z. B. Wohnkosten, Lebenshaltung, KFZ, etc.) gegenüber. Oft kommen hierbei pauschale Ansätze zum Tragen, die in der Realität von tatsächlichen Zahlen abweichen können. Dies macht die Bank nicht nur aus eigenem Interesse um sich möglichst abzusichern, sondern auch aufgrund rechtlicher Vorgaben, an die sich die Bank halten muss. Einige Vorgaben stammen zum Beispiel aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (RICHTLINIE 2014/17/ЕU DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS), die im Grundsatz z. B. auch den Verbraucher, quasi den Kreditnehmer, vor einer Überschuldung schützen soll. Es wird sozusagen mehr der private Investor mit seinem Einkommen und seiner persönlichen finanziellen Situation betrachtet.

 

Im Laufe der Karriere als erfolgreicher junger Investor kommt jedoch irgendwann der Zeitpunkt, an dem die finanzierenden Banken die Sicht von der einkommensbasierten auf die portfoliobasierte Sicht umstellen. Das bedeutet, dass nicht mehr das Einkommen des Investors, sondern das bereits bestehende Immobilienportfolie zur Bewertung der weiteren Kreditwürdigkeit des Investors herangezogen wird. Insbesondere laufende Mieteinnahmen werden dann intensiver betrachtet, als zuvor der Faktor Einkommen bzw. Gehalt. Dies ist ab einem bestimmten Investitionsvolumen der Fall.

 

Die Schwellenwerte für eine Umstellung auf die Portfoliobetrachtung sind unterschiedlich und es gibt keine verlässlichen Zahlen. Rein rechnerisch können oft schon ab der zweiten oder dritten Immobilie mögliche Mietausfälle nicht mehr aus privatem Einkommen (z. B. Gehalt) gestemmt werden. Hier wird dann bei vielen privaten Investoren, seitens der Bank, ein Riegel vorgeschoben und es können keine weiteren Darlehen mehr vergeben werden. Ein hier maßgebender Einflussfaktor bzw. ein sehr wichtiger Zeitpunkt, ist das Ende der Zinsbindung, der bereits vorhandenen Immobilien. Nehmen wir einmal an, ein privater Investor hat ein Darlehen von 500.000 € aufgenommen und bedient aktuell eine 3,5er Annuität (2% Zins und 1,5% Tilgung) mit 10 Jahren Zinsbindung. Der Investor zahlt hier monatlich (ohne Versicherungen usw.) als reine Annuität 1.458 € an die Bank. Im Idealfall kann er diese Ausgaben durch Mieteinnahmen decken. Sofern die Miete ausfällt, sollte der Investor diese Annuität durch seinen monatlichen Überschuss aus z. B. Gehalt decken können (auch Ziel der Wohnimmobilienkreditrichtlinie). Bei weiteren Finanzierungen prüft die Bank unter anderem sehr genau, wie es denn nach dieser Zinsbindungszeit bei den bereits bestehenden Immobilien aussieht. Angenommen die Zinsen steigen zukünftig und der Investor erhält nach 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung zu 5% Zinsen, sähe die Situation folgendermaßen aus: Seine Restschuld läge grob gerechnet nach 10 Jahren noch bei 417.050 €. Sofern der Investor sich nach 10 Jahren bei der Anschlussfinanzierung wieder für eine kleine Tilgungsrate von 1,5% entscheidet, läge seine Annuität nun bei insgesamt 6,5% (Zins + Tilgung). Er müsste also monatlich plötzlich 2.259 € an die Bank als reine Annuität zahlen. Ob dieser Betrag rein durch die Miete gedeckt werden kann ist fraglich, da die Bank ggf. auch von den aktuellen Mieteinnahmen ausgeht, ohne großartige Mietsteigerungen für den Zeitraum nach der Zinsbindung einzurechnen. Im „worste case“ stehen dann rechnerisch hohe Ausgaben geringen Einnahmen gegenüber. Hier zeigt sich, dass geringe Tilgungsraten und Vollfinazierungen auch schnell zur Falle werden können.

 

Einige fortgeschrittene Investoren berichten von einer Umstellung bei etwa 600.000 – 900.000 € Investitionsvolumen auf die Portfoliobetrachtung. Der Wert schwankt wohl von Bank zu Bank. Feste Werte gibt es hier jedoch nicht und sicherlich spielen auch viele weitere Faktoren mit ein, ob die Bank sich für eine weitere Darlehensvergabe entscheidet.

 

Warum ist das so wichtig zu berücksichtigen?

 

Viele junge Investoren machen zu Beginn der Karriere oft unbewusst den Fehler, dass ein, zwei oder drei Vollfinanzierungen (teilweise sogar zu 115%) getätigt werden. Zusätzlich wird die Tilgungsrate niedrig gewählt, um im Idealfall noch Cashflow mit den Objekten zu generieren. Soweit so gut, nur um größer zu werden bzw. um weitere Darlehen zu erhalten, sollte dieser Hintergrund mit in die Planung einbezogen werden. An dieser Stelle ist seitens der Bank oft Schluss mit weiteren Finanzierungen. Die Immobilien sind dann zu hoch belastet bzw. nach 10 Jahren wurde zu wenig getilgt. Im Klartext können die Darlehen nach der Zinsbindung nicht mehr aus eigener Kraft gedeckt werden. Im obigen Beispiel haben wir gesehen, wie sich alleine die Veränderung von 2% Zinsen auf 5% Zinsen auswirkt. Aber mit 5% Zinsen nach der Zinsbindung rechnet die Bank eher nicht, das war nur ein Beispiel mit einer realen Auswirkung. Es wird davon gesprochen, dass die Bank mit einer 8er-Annuität für die Zeit nach der Zinsbindung rechnet. Das heißt konkret, dass das zukünftige Restdarlehen mit 8% jährlicher Annuität durch die heutige Höhe der Mieteinnahmen getragen werden sollte. Als Synonym kursiert auch oft der Begriff Stresstest, womit die 8er-Annuität nach der Zinsbindung gemeint ist. Ob es tatsächlich 8% sind, variiert wohl auch und kommt auf die jeweilige Bank an. Aus Bankensicht handelt es sich um eine berechtigte Annahme. Die Zinsen bleiben wohl nicht ewig auf dem Niveau, wie es aktuell vorzufinden ist.

 

Wenn also die ersten privaten Investments dem Stresstest bei der Überprüfung von neuen Darlehen nicht standhalten, kommt ein junger Investor ggf. nie in den Genuss, portfoliobetrachtet bewertet zu werden, da die Bank schon jetzt keine weiteren Darlehen mehr vergibt, bzw. aufgrund von eigenen vorgaben vergeben kann (Wohnimmobilienkreditrichtlinie).

 

Das nachfolgende Rechenbeispiel soll weiterhin zur Vereinfachung der Thematik dienen.

 

 

Ausgangssituation

  • Kaufpreis / Finanzierungssumme (100%): 100.000 €
  • Jahresnettokaltmiete: 6.600 € ≙ 550 €/Monat
  • Zinssatz: 1,6%
  • Tilgungshöhe: 2%
  • Monatlich Rate: 300 €
  • Restschuld nach 10 Jahren: 78.326,84 €
  • Zinssatz Anschlussfinanzierung: 6%

 

Unterstellt man für die Anschlussfinanzierung nun eine Annuität von 8%, ergibt dies eine Rate von 522,18 €, die durch die Kaltmiete gedeckt werden muss.

 

Ergebnis: In diesem Beispiel würde das Investment die Annuität von 8% tragen, da die Kaltmiete pro Monat mit 550 € die monatliche Rate von 522,18 € deckt.

 

Aber auch strengere Risikobetrachtungen seitens der finanzierenden Banken sind möglich. Hierbei zieht die Bank in der Regel 25% der Nettokaltmiete als nicht gedeckten Anteil pauschal ab. Dieses konservativere Szenario dient dazu, Mietausfälle sowie sonstige ungeplante Aufwendung in die Risikobetrachtung mit einzubeziehen. Zur Veranschaulichung der Effekte soll das oben dargestellte Beispiel um folgende Betrachtungsweise erweitert werden.

 

 

Ausgangssituation

  • Kaufpreis / Finanzierungssumme (100%): 100.000 €
  • Jahresnettokaltmiete -25%: 4.950 € ≙ 412,50 €/Monat
  • Zinssatz: 1,6%
  • Tilgungshöhe: 2%
  • Monatlich Rate: 300 €
  • Restschuld nach 10 Jahren: 78.326,84 €
  • Zinssatz Anschlussfinanzierung: 6%

 

Ergebnis: In diesem Beispiel würde das Investment die Annuität von 8% nicht tragen, da die um 25% reduzierte Kaltmiete pro Monat mit 412,50 € die monatliche Rate von 522,18 nicht deckt.

 

In einem solchen Fall müsste der Investor das Delta aus Eigenmitteln monatlich hinzuzahlen, dies verringert seine weitere Bonität aus Bankensicht, sofern sein Einkommen gleich bleibt.

 

Die vorangegangenen Rechenbeispiele zeigen, dass die sogenannte 8er-Annuität eine Herausforderung darstellt, welche Immobilieninvestoren vor jeder fremdfinanzierten Investitionsentscheidung mit inkludierter Anschlussfinanzierung im Auge haben sollten. Ziel könnte es daher z. B. sein, durch das Verhältnis niedriger Kaufpreise zu hohen Kaltmieten eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften. Besonders in Ballungsgebieten, wie beispielsweise dem Rhein-Main-Gebiet, oder Städten mit einem sehr hohen Mietspiegel, sind Objekte mit niedrigem Kaufpreis eher selten zu finden. Um auch hier Investitionspotenziale nutzen zu können, sollten die Mieteneinnahmen dem Verhältnis entsprechend auch ausreichend hoch sein.

 

Um auf den Titel bzw. auf die Eingangsfrage zurückzukommen: Berücksichtigt der Investor schon bei seinen ersten Finanzierungen die 8er-Annuität für den Zeitraum nach der Zinsbindung, kann der Weg für weitere Finanzierungen geebnet sein. Berücksichtigt der Investor den Zeitraum nach der Zinsbindung nicht und das Investment hält dem Stresstest nach der Zinsbindungsphase nicht stand, kann es problematisch mit folgenden Finanzierungen werden. So kann die Schwelle zur Portfoliobetrachtung nur schwierig überschritten werden.

 

Wir wünschen Ihnen alles gute und möglichst erfolgreiche Investments.

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