Immobilien und Vermögensaufbau

 

In folgendem Beispiel möchte ich auf den doppelten Effekt bei finanzierten Immobilien hinsichtlich des Vermögensaufbaus aufmerksam machen.

 

 

Nehmen wir in einem konkreten Beispiel an, dass eine Immobilie zum Kaufpreis von 250.000 € erworben wird. Es wird eine 100%-Finanzierung zugrunde gelegt, wobei nur die Kaufnebenkosten selbst gezahlt werden. Mit der Bank wird eine Annuität von 5 % pro Jahr vereinbart, die sich aus 1,8 % Zinsen und 3,2 % Tilgung zusammensetzt. Für die fremdfinanzierte Immobilie fallen also monatlich  1.041,67 € (Annuität) an. Der Anteil der Tilgung in der Annuität erhöht sich stetig, wobei der Anteil der Zinsen stetig (durch die Tilgung) geringer wird. In diesem Beispiel wäre nach 10 Jahren ein Betrag von 87.580,84 € getilgt. D. h., es wird bei gleichbleibendem Wert der Immobilie ein Vermögen von 87.580,84 € aufgebaut. Es trifft allerdings eher nicht zu, dass der Wert der beispielhaften Immobilie in 10 Jahren gleich ist, wie im Ausgangsjahr. Aufgrund der Inflation (ca. 1,8 %) steigt der Wert der Immobilie sehr wahrscheinlich leicht an. In 10 Jahren, bei einer Annahme von 1,8 % Inflation, würde der zukünftige Wert der Immobilie 298.825,59 € betragen. Dies bedeutet, dass die Immobilie für 298.825,59 € verkauft werden könnte (andere Faktoren wie z. B. Wertsteigerung oder Wertverlust am Standort bleiben hier im Beispiel unberücksichtigt).  Wenn nun die Restsumme bei der Bank durch den Verkauf der Immobilie beglichen würde, wäre ein Betrag von 136.406,43 €  übrig.

 

Bei aktueller Gesetzeslage wäre dieser Gewinn nach 10 Jahren (als privater Verkäufer) sogar steuerfrei realisierbar. Diese beiden Faktoren zusammen werden in der Immobilienwirtschaft oft als „Vermögensschere“ bezeichnet.

 

Grafisch stellt sich die Situation folgendermaßen dar:

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