Immobilien und Kaufpreisfaktor - die Rendite als Kehrwert

 

 

Im folgenden Artikel möchte ich auf den Zusammenhang zwischen Kaufpreisfaktor und Rendite aufmerksam machen und wünsche viel Spaß bei der Lektüre.

 

 

Der Kaufpreisfaktor, oft auch Multiplikator genannt, gibt eine wichtige Auskunft darüber, um eine Immobilie zu analysieren. Um den Kaufpreisfaktor zu bestimmen, wird lediglich der Einkaufspreis der Immobilie sowie die Jahreskaltmiete bzw. die erzielbare Jahreskaltmiete (bei nicht oder noch nicht vermieteten Immobilien) benötigt. Um den Kaufpreisfaktor zu bestimmen, wird dann die Jahreskaltmiete bzw. die erzielbare Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie dividiert:

 

Angenommen Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 €, die aktuell für 8.400 € pro Jahr (kalt) vermietet ist, stellt sich die Situation folgendermaßen dar:

Dieser Faktor bedeutet konkret, dass die Wohnung zum 29,8-fachen Preis der erzielbaren Jahreskaltmiete gekauft wird. Aus diesem Faktor kann auch immer die Bruttorendite abgeleitet werden. Der Kehrwert des Kaufpreisfaktors bildet die Bruttomietrendite ab. Konkret bedeutet der Kehrwert in diesem Beispiel:

 

Die Bruttomietrendite beträgt hier also 3,3%.

Aber es können auch weitere Rückschlüsse durch den Kaufpreisfaktor abgeleitet werden. Je höher der Kaufpreisfaktor, desto geringer die Rendite und desto geringer i. d. R. auch das Risiko. Teurere Wohnungen (höherer Kaufpreisfaktor) befinden sich meist an besseren/stabileren Standorten. Ein guter Standort, z. B. A-Lage in einer größeren Stadt, bietet auch eine gute Vermietbarkeit aufgrund hoher Nachfrage. Umgekehrt kann gesagt werden, dass bei kleinerem Faktor, was wiederum eine höhere Rendite bedeutet, das Risiko höher ist. Im Immobilienbereich ist dieses Risiko z. B. der Leerstand der Immobilie. Auch kann sich bei renditestärkeren Objekten ein Risiko daraus ergeben, dass die Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort einfach gering ist (schwierige Bezirke, schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, etc.). Durch die geringere Nachfrage ist die Auswahl eines potenziellen Mieters kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Wohnung überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet.

Oft aber nicht immer verhält es sich wie folgt:

  • kleiner Faktor = hohe Rendite = erhöhtes Risiko
  • hoher Faktor = geringere Rendite = geringeres Risiko

 

 

Abschließend möchte ich nicht unerwähnt lassen, dass eine pauschale Aussage bzw. Annahme dieser oben genannten Zusammenhänge nicht möglich ist. Von Rückschlüssen alleine durch den Faktor ohne weitere Prüfung der Gesamtsituation ist dringend abzuraten. So kann z. B. auch in einer sehr guten Lage eine Immobilie günstig eingekauft werden. Dementsprechend ist z. B. die Rendite höher jedoch das Risiko nicht höher.

 

 

Der Faktor gibt dem Investor dementsprechend auf Anhieb wichtige Hinweise zur Immobilie und wird für eine erste Einschätzung gerne hinzugezogen.

Nehmen Sie jetzt Kontakt mit mir auf!

 Mail: info@wohnungsanalyse.de

 

Telefon: 01590/1378624