Immobilien und cashflow

 

Immer wieder wird der Begriff „cashflow“, der mittlerweile auch schon viele Jahre in der allgemeinen Betriebswirtschaft integriert ist, mit Immobilien in Verbindung gebracht. Aber was hat es damit auf sich? Unter cashflow, was nichts anders als Geldfluss bedeutet, wird schlicht gesagt nur die Summe der Ausgaben der Summe der Einnahmen – quasi die Abbildung von Zahlungsströmen – gegenübergestellt. Sofern die Summe aller Einnahmen höher ist, als die Summe aller Ausgaben, spricht man von positivem cashflow. Umgekehrt ist von negativem cashflow die Rede.

 

Im Immobilienbereich gibt es Investoren, die mit möglichst wenigen Eigenmitteln Geld verdienen möchten. Sprich, es soll ein hoher cashflow erzielt werden. Ich erhalte vereinzelt Anfragen von klassischen Immobilienanlegern, wie dies überhaupt möglich ist. Um den Sachverhalt etwas zu veranschaulichen, möchte ich ein konkretes Beispiel aufführen:

 

Nehmen wir einmal an, Karl der Immobilieninvestor kennt sich aufgrund seiner jahrelangen Erfahrung gut mit Immobilien aus. Karl hat einen relativ gut bezahlten Job und seine fixen monatlichen Kosten hält Karl bewusst niedrig. Aufgrund seiner Expertise weis Karl zudem, dass z. B. eine Finanzierung eines teuren Autos seine persönliche Bonität bei Banken oft beeinflusst. Konkret werden bei Finanzierungsanfragen in einer Haushaltsrechnung i. d. R. alle Kosten und Einnahmen gegenübergestellt. Je höher der übrige Betrag (vereinfacht: Einnahmen – Kosten) ist, desto besser für die Finanzierung bzw. für das Immobiliendarlehen. Zudem weiß Karl über die groben Inhalte der Wohnimmobilienkreditrichtlinie Bescheid. Auch hat er vor der Kreditanfrage seine Einträge bei den großen Auskunfteien (z. B. Schufa oder Creditreform) eingesehen und möglichst bereinigt. Weiterhin hat Karl mit der Kreditanfrage gewartet, bis die Probezeit auf seiner Arbeit vorbei ist. Schlicht gesagt hat Karl aufgrund seiner Kenntnisse einfach versucht, den Kreditvorgang und die Höhe des Zinses positiv durch eine sorgfältige Kreditvorbereitung zu beeinflussen. Für eine tatsächliche Zusage zu einem Immobiliendarlehen und die damit verbundene Höhe der Zinsen spielen natürlich viele weitere Faktoren, die an dieser Stelle unberücksichtigt bleiben, eine große Rolle.

 

Nehmen wir an, Karl hat es geschafft, eine passende Bank mit guten Konditionen für seine gewünschte Immobilie zu finden. Konkret kauft Karl eine Wohnung in einer mittleren Stadt mit angespanntem Wohnmarkt für 160.000 €. Mit der Bank ist verhandelt, dass Karl auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert. Diese betragen im Beispiel der Einfachheit halber 15.000 €. Karl nimmt somit einen Kredit von 175.000 € auf. Durch seine gute Bonität hat er, obwohl er kein Eigenkapital einbringt, einen Zins von 2,2 Prozent erhalten.

Nun kommen wir wieder zum eigentlichen Thema (cashflow) zurück.

 

Da Karl gerne jeden Monat etwas Geld verdienen möchte, hat er die Tilgung seiner Wohnung sehr gering angesetzt. Er hat sich mit der Bank auf eine Tilgungshöhe von 1 % verständigt. Die Annuität (Zins + Tilgung) beträgt also 3,2 %. Weiterhin hat Karl sich bewusst für eine Wohnung entschieden, die geringe nicht umlegbare Nebenkosten aufweist.


 

Anbei die Daten der beispielhaften Wohnung:

  • Mieteinnahmen: 780 € pro Monat kalt = 9.360 € pro Jahr
  • Nicht umlegbare Nebenkosten (inkl. Instandhaltungsrücklage, etc.): 75 € pro Monat, 900 € pro Jahr
  • Kapitaldienst (Annuität): 5.600 € pro Jahr (3,2 % vom Darlehen), 466,66 € pro Monat

 

Vereinfacht berechnet hätte Karl monatlich folgende Einnahmen und Ausgaben:

Es ergäbe sich ein positiver (operativer; hierzu gleich mehr) cashflow von 238,34 € pro Monat vor Steuern. Karl erwirtschaftet also 2.860 € pro Jahr vor Steuern mit der Beispielimmobilie, ohne einen einzigen Cent an eigenem Kapital angefasst zu haben.

 

 

Grafisch kann die Situation folgendermaßen dargestellt werden:


Da Karl auch steuerlich bewandert ist und regelmäßig seinen Steuerberater aufsucht, ist ihm völlig bewusst, dass seine Mieteinnahmen zu versteuern sind, was in diesem Beispiel absolut unberücksichtigt bleibt.

Aufgrund des Beispiels „Karl“ ist es daher wichtig hier zu erwähnen, dass zwischen operativem cashflow (cashflow vor Steuern) und dem cashflow nach Steuern unterschieden wird. Es gibt nicht wenige Fälle, wobei der cashflow nach Steuern sogar negativ wird. Dies liegt daran, dass nicht nur der cashflow, sondern i. d. R. die gesamten Mieteinnahmen zu versteuern sind (einige Kosten wie z. B. Fremdkapitalzinsen können abgezogen werden).

 

Eine Betrachtung mit Steuern kann und soll an dieser Stelle nicht allgemein dargestellt werden, da jede Situation individuell von vielen Faktoren abhängig ist. Es ist daher dringend empfehlenswert, einen Steuerberater bezüglich solchen Fragestellungen zu konsultieren, der die Gesamtsituation mit allen Einnahmen, etc. kennt und beurteilen kann.

 

 

Zur Vervollständigung möchte ich darauf hinweisen, dass in diesem Beispiel auch keine Mietausfallrücklagen oder Kosten für Versicherungen (z. B. Haus und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) berücksichtigt werden.

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