Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Was tun wenn der Nachbar stinkt?

Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Anbei m√∂chte ich Ihnen gerne eine kleine Erfahrung aus der privaten Vermietung schildern.  Was tun, wenn der Nachbar stinkt, wie aus diesem Kurzartikel hervorgeht, kann es auch bei der Vermietung hin und wieder Probleme geben, die es zu meistern gilt. Doch auch wenn nicht vorhersehbare Probleme entstehen, gibt es in den meisten F√§llen eine L√∂sung.

Was war geschehen? Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Vor ein paar Jahren habe ich eine Wohnung in Mainz gekauft. Der Kaufpreis war gut, es war allerdings viel Arbeit erforderlich, um die Wohnung auf Vordermann zu bringen. Es stand eine komplette Sanierung an. Im Anschluss daran, habe ich die Wohnung komplett möbliert und anschließend vermietet. Aufgrund der Lage war die Anfrage sehr groß, der neue Mieter war dementsprechend froh, den Zuschlag erhalten zu haben. Die Miete wurde bezahlt, Mieter und ich waren zufrieden. Es lief also alles gut. Soviel kurz zum Hintergrund.

Mit der Zeit hat sich leider herausgestellt, dass der Bewohner der Nachbarwohnung (selbst Eigent√ľmer dieser Wohnung) es leider nicht sonderlich ernst mit Hygiene und Reinheit nimmt. Es kamen immer wieder sehr √ľble Ger√ľche aus seiner Wohnung. Anfangs intervallweise, wenn seine T√ľr offen stand. Der Geruch war dann im Treppenhaus deutlich zu riechen bzw. es war schon ein ekliger und muffiger Gestank. Mein Mieter hatte mich zu diesem Zeitpunkt schon kontaktiert, um √ľber den Zustand bzw. die Geruchsbel√§stigung zu berichten.

Was tun, wenn der Nachbar stinkt,

dieser Frage musste ich nun auf den Grund gehen und mich um Besserung der Situation k√ľmmern. Der erste Schritt war sinngem√§√ü, dass ich Kontakt mit dem Geruchsverursacher aufgenommen habe. Er hat Besserung versprochen und schien im Gespr√§ch relativ einsichtig. Weiterhin habe ich mit mir bekannten weiteren Bewohnern des 8-Parteien-Mehrfamilienhauses Kontakt aufgenommen und ein Gespr√§ch gesucht. Andere Bewohner haben den Geruch nat√ľrlich auch schon wahrgenommen, allerdings ohne Aktiv etwas zu unternehmen oder den Geruchsverursacher anzusprechen.

Die kommenden Monate ist leider, trotz der m√ľndlich versprochenen Beseitigung des Geruchs durch den Verursacher, keine Besserung eingetreten. Im Gegenteil, der Geruch wurde immer schlimmer, ja unertr√§glich. Es hat sprichw√∂rtlich derma√üen gestunken, dass einem beim Betreten des Treppenhaues schon schlecht wurde. Nach was es roch, erspare ich Ihnen an dieser Stelle. Mein Mieter hat sich folglich in regelm√§√üigen Abst√§nden bei mir beschwert.

Recht auf Verwahrlosung?

Nat√ľrlich bin ich aktiv geworden, um etwas gegen den Gestank des Nachbars zu unternehmen. Was ich zun√§chst alles unternommen habe:

  • Zun√§chst habe ich viele Gespr√§che mit dem netten Geruchsverursacher gef√ľhrt. Leider ohne Erfolg und mit sehr m√§√üiger Einsicht. Er hat immer wieder versichert, es sei nicht so schlimm. Als ich mir allerdings auch vor Ort einen Eindruck verschaffen wollte, wurde es mir, verzeihen Sie bitte die Wortwahl, kotz√ľbel. Es hat einfach √ľbel gestunken. Mittlerweile kam der Gestank sogar durch seine verschlossene T√ľr in das Treppenhaus.
  • Weiterhin habe ich andere Bewohner des Hauses mit einbezogen. Ihnen war die Situation auch sehr unangenehm bzw. es hat sie bel√§stigt, unternommen hat aber bis dahin leider niemand etwas. Die Situation und das Problem waren jedem bekannt.
  • Parallel t√§tigte ich einige Anrufe bei der zust√§ndigen Hausverwaltung. Hier habe ich mitgeteilt, dass das Gemeinschaftseigentum betroffen ist und es l√§ngst nicht mehr nur den Geruchsverursacher betrifft. Die Hausverwaltung hat auch Kontakt mit dem Geruchsverursacher aufgenommen.
  • Zudem sendete ich E-Mails an die Hausverwaltung, um meinen Anrufen etwas Nachdruck zu verleihen, leider mit m√§√üigem Erfolg. Die Hausverwaltung wurde nicht sonderlich aktiv.

Da es neben dem Geruchsproblem auch vermehrt zu merkw√ľrdigen Situationen zwischen meinem Mieter und dem Geruchsverursacher gekommen ist, hat mir mein Mieter mitgeteilt, dass er sich um seinen Nachbar sorge. Er bef√ľrchtete, dass dieser psychische Probleme hat. Mein Mieter hat den zust√§ndigen sozialpsychiatrischen Dienst in Mainz informiert. Hier waren nach Absprache auch zwei Psychologen vor Ort und haben mit dem Herrn gesprochen und Unterst√ľtzung angeboten. Er hat beteuert, dass er kein Interesse an Hilfe hat und es kein Problem gibt. Der sozialpsychiatrische Dienst kann nur handeln, sofern der ‚ÄěBetroffene‚Äú auch zustimmt.

Wie ging es weiter? Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Die n√§chsten Wochen und Monate wurde es noch schlimmer, mein Mieter beschwerte sich immer h√§ufiger und k√ľndigte schon an, dass er das Mietverh√§ltnis k√ľndigt, sofern keine baldige Besserung eintritt. Folglich musste ich weitere Ma√ünahmen einleiten:

  • Ein gef√ľhrtes Gespr√§ch mit der Mainzer Polizei ergab, dass den Beamten auch leider die H√§nde gebunden sind. In Deutschland hat jeder das Recht auf ‚ÄěVerwahrlosung‚Äú, was sozusagen aus dem Art. 2 des Grundgesetzes hervorgeht. Hier hei√üt es in Absatz (1) ‚ÄěJeder hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Pers√∂nlichkeit, soweit er nicht die Rechte anderer verletzt und nicht gegen die verfassungsm√§√üige Ordnung oder das Sittengesetz verst√∂√üt.‚Äú  Das Recht von anderen war gem√§√ü Polizei hier nicht verletzt. Anders als bei einer L√§rmbel√§stigung, gibt es hier bei ‚ÄěGeruchsbel√§stigung‚Äú durch die Beamten keine Eingriffsm√∂glichkeit, wie mir mitgeteilt wurde. Zwar hatten die Beamten vollstes Verst√§ndnis, haben bzw. konnten aber nichts unternehmen. Ich wurde an das zust√§ndige Ordnungs- und Hygieneamt verwiesen.
  • Folglich habe ich das Ordnungs- und Hygieneamt informiert. Das Problem hierbei war, dass sich das Hygieneamt anmelden muss, um eine Inspektion vorzunehmen. Zu Beginn wurde mir hier auch schon mitgeteilt, dass man erst t√§tig werden kann, wenn die besagte Person sozusagen eine Gefahr f√ľr sich selbst darstellt. Dies ist z. B. der Fall, wenn man in den eigenen F√§kalien schl√§ft oder Essensreste schimmeln und f√ľr den Bewohner gef√§hrlich werden. Der zust√§ndige Inspektor hat sich bei dem Bewohner zwei Wochen in Voraus angek√ľndigt. Nat√ľrlich wurde die Wohnung f√ľr diesen Termin halbwegs in Ordnung gebracht. Der Hygieneinspektor, hat keine F√§kalien oder √Ąhnliches bei dem angek√ľndigten Besuch gefunden. Es war wohl trotzdem sehr unhygienisch und hat √ľbel gerochen, aber der Bewohner war gem√§√ü Definition noch keine Gefahr f√ľr sich selbst.

Eine erneute Enttäuschung

Eine Woche sp√§ter hat alles wieder gestunken. Was tun, wenn der Nachbar stinkt? Ich versuchte es in der Zwischenzeit mit Briefen per Einschreiben, wobei ich um Einsicht hoffte. Nat√ľrlich vergeblich, allerdings hatte ich alle Vorg√§nge dokumentiert, was sp√§ter noch von Nutzen war, wie sich herausstellte.

Da der Geruch nun auch andere Bewohner regelrecht anwiderte, obwohl diese in anderen Etagen wohnten, schlossen sich meinen Bem√ľhungen immer mehr Bewohner an. Wir tauschten uns per Mail aus und dokumentierten, wer bislang etwas unternommen hatte. Hier konnte ich eine lange Liste auff√ľhren. Nach weiteren unz√§hligen Appellen seitens verschiedener Personen beschlossen wir, einen Anwalt zu konsultieren. Die Geruchsbel√§stigung durch den Nachbarn hat mittlerweile zu gro√üe Ausma√üe angenommen.

Nach Erl√§uterung der Eigentumsverh√§ltnisse beim Anwalt war schnell ein m√∂glicher Weg in Aussicht, den man einschlagen kann. Die Hoffnung lag auf dem WoEigG ‚Äď Gesetz √ľber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz). Hier geht aus ¬ß 18 ‚Äď Entziehung des Wohnungseigentums ‚Äď hervor, dass die Eigent√ľmer eines Hauses in einer WEG bei einem Eigent√ľmer, der erheblichen Problemen verursacht, die Ver√§u√üerung des Wohneigentums verlangen k√∂nnen. Konkret hei√üt es:

§ 18 Entziehung des Wohnungseigentums

(1) Hat ein Wohnungseigent√ľmer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegen√ľber anderen Wohnungseigent√ľmern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so k√∂nnen die anderen Wohnungseigent√ľmer von ihm die Ver√§u√üerung seines Wohnungseigentums verlangen. Die Aus√ľbung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigent√ľmer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigent√ľmern besteht.

(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn

1. der Wohnungseigent√ľmer trotz Abmahnung wiederholt gr√∂blich gegen die ihm nach ¬ß 14 obliegenden Pflichten verst√∂√üt;

2. der Wohnungseigent√ľmer sich mit der Erf√ľllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (¬ß 16 Abs. 2) in H√∂he eines Betrags, der drei vom Hundert des Einheitswerts seines Wohnungseigentums √ľbersteigt, l√§nger als drei Monate in Verzug befindet; in diesem Fall steht ¬ß 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die Gemeinschaft der Wohnungseigent√ľmer oder, soweit die Gemeinschaft nur aus zwei Wohnungseigent√ľmern besteht, an den anderen Wohnungseigent√ľmer nicht entgegen.

(3) √úber das Verlangen nach Absatz 1 beschlie√üen die Wohnungseigent√ľmer durch Stimmenmehrheit. Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mehr als der H√§lfte der stimmberechtigten Wohnungseigent√ľmer. Die Vorschriften des ¬ß 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Fall nicht anzuwenden.

(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigent√ľmer nicht eingeschr√§nkt oder ausgeschlossen werden.

Waren die Voraussetzungen f√ľr eine Abmahnung erf√ľllt?

Es gab mehr als zwei Wohnungseigent√ľmer im Haus, daher greift Absatz eins. Ja, die Voraussetzungen f√ľr eine Abmahnung an den stinkenden Bewohner waren erf√ľllt. Nun folgte der erste Schritt, eine schriftliche Abmahnung wurde an den Geruchsverursacher gestellt. Er wurde auf m√∂gliche Konsequenzen hingewiesen und hat nun die letztmalige Chance, eine Verbesserung herbeizuf√ľhren. Es hat nicht sehr lange gedauert, bis der Geruch weniger wurde. Der Geruchsverursacher m√∂chte nun sogar seine Wohnung verkaufen, um wie er selbst erz√§hlte, sein Leben an einem anderen Ort wieder in den Griff zu bekommen.

Schade, dass oft erst drastische Ma√ünahmen eingeleitet werden m√ľssen. Trotz allem √Ąrger empfinde ich allerdings auch Mitleid f√ľr den Herrn, da es ihm selbst nicht gut geht. Ich glaube in einer solchen Verwahrlosung, kann sich kein Mensch wohlf√ľhlen. Trotzdem muss auch so eine Situation nat√ľrlich in Ordnung gebracht werden.

Was wir empfehlen

Auf solche individuellen Probleme gibt es nat√ľrlich selten pauschale Antworten. Es ist aber zu sehen, dass eine L√∂sung herbeigef√ľhrt werden konnte. Wie bei jeder Investition gibt es nat√ľrlich auch bei der Investition in Immobilien Risiken. Die wirtschaftlichen Risiken lassen sich veranschaulichen und in Szenarien darstellen. Eine gute Objektpr√ľfung ist daher elementar wichtig. Die wichtigsten wirtschaftlichen Fragen zu Immobilien bzw. zu Ihrem konkreten Wunschobjekt beantworten wir Ihnen bereits in unserem Smartcheck, damit Sie entspannt in Ihr Immobilieninvestment gehen k√∂nnen. Ohne gro√üen eigenen Aufwand! Lassen Sie uns gerne in einem kostenlosen Erstgespr√§ch √ľber Ihre potenzielle Immobilie sprechen. Nichts ist teurer als eine Fehlinvestition. Um das Risiko bei der Investition in Immobilien zu minimieren, empfehlen wir eine sehr sorgf√§ltige wirtschaftliche Pr√ľfung des potenziellen Kaufobjektes. Wenn solche unvorhergesehenen Probleme, wie z. B. das Problem mit dem stinkenden Nachbarn, auftreten, sollte erst einmal Ruhe bewahrt werden und alle L√∂sungsm√∂glichkeiten √ľberpr√ľft werden. Manchmal ist langer Atem notwendig, mit der richtigen Einstellung und etwas Engagement findet sich bestimmt ein Weg!

Und wenn der Nachbar einmal ‚Äěstinken‚Äú sollte, haben Sie durch diesen Artikel ggf. auch schon einen L√∂sungsansatz.

Wir von der Wohnungsanalyse w√ľnschen Ihnen sch√∂ne Immobilieninvestitionen und eine wohlriechende Nachbarschaft. Auch f√ľr Ihre Mieter, sofern Sie schon Immobilien besitzen. Hoffentlich konnten wir Ihnen ein paar Anregungen mit unserem Artikel "Was tun, wenn der Nachbar stinkt" mit auf den Weg geben.

Alles Gute, Leon und Stefan

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