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Rechnet sich meine Immobilie?

Rechnet sich meine Immobilie

Die Eingangsfrage „rechnet sich meine Immobilie“ erhalten wir von privaten Immobilienkäufern oft schon bei der ersten Anfrage. Berechtigte Frage, denn schließlich möchte man keine Fehlinvestition tätigen. Für Einsteiger im Bereich Immobilien sind die gängigen Parameter oft der Kaufpreis, der Preis pro m2 und die Bruttorendite. Sehr viel mehr kann eine branchenfremde Person anfangs auch nicht prüfen und wenn, wäre dies mit der Aneignung von Fachwissen verbunden.

Ob sich eine Immobilie tatsächlich lohnt bzw. rechnet, hängt natürlich von vielen weiteren Faktoren ab. Gerne wollen wir in diesem Kurzartikel noch ein paar wichtige Punkte aufzeigen, die man sich als interessierter Käufer schon vor dem Kauf der Immobilie einholen kann, um ein besseres Gefühl für das Objekt zu bekommen.

Fragen, die Sie dem Verkäufer oder zuständigen Makler stellen sollten:

  • Warum wird die Immobilie verkauft?
  • Wie ist der Zustand des Objektes?
  • Sind Renovierungen oder gar eine Sanierung durchzuführen, wenn ja welche?
  • Geht die Miete regelmäßig ein (sofern die Immobilie vermietet ist)?
  • Beabsichtigt der aktuelle Mieter weiterhin im Objekt zu bleiben? Wie ist das Verhältnis zum Mieter?
  • Stehen Maßnahmen am Haus an, die die Gemeinschaft betreffen (WEG)?
  • Wie hoch sind die Rücklagen der WEG? Was gibt es hier Erwähnenswertes?
  • Wie hoch sind die Hauskosten (Anteil der umlagefähigen Hauskosten/Anteil der nicht umlagefähigen Hauskosten)?

Fragen, die Sie sich selbst stellen sollten:

  • Was kann ich über den Standort herausfinden? Ist es ggf. ein problematischer Bezirk, sozialer Brennpunkt? Gute Verkehrsanbindung? Welche Mietergruppe bevorzugt diesen Stadt- bzw. Ortsteil?
  • Ist der Kaufpreis angemessen?
  • Ist die Höhe der Miete angemessen?
  • Passt der Kaufpreisfaktor zum Standort?

Nicht jede der oben genannten Fragestellungen lassen sich pauschal beantworten, sondern benötigen einiges an Recherchearbeit.

Besonders die Standortanalyse, als fundamentale Basis für einen Immobilienkauf, stellt kein einfaches Unterfangen dar. Vor allem wenn man den Standort nicht kennt, sollte man hier seine Hausaufgaben machen und vorab recherchieren.

Die Standortanalyse untergliedert sich noch einmal in die Makroanalyse und die Mikroanalyse. Bei der Makroanalyse geht es darum, die Standortaspekte eines größeren Umfelds zu betrachten wie beispielsweise der Stadt oder der Region, in der sich das Objekt befindet. Die Mikroanalyse hingegen betrachtet das nähere Umfeld in einem engen Radius direkt um die Immobilie herum.

Einen weiteren wichtigen Aspekt stellt die Höhe des Kaufpreises dar. Um sicher zu gehen, dass der Kaufpreis angemessen ist, oder besser noch ein echtes Schnäppchen darstellt, reicht es häufig nicht, sich auf die Einschätzung eines Portals oder pauschale Aussagen in einem Forum zu verlassen.

Für eine erste grobe Einschätzung kann man nach ähnlichen Objekten in der näheren Umgebung suchen und diese direkt miteinander vergleichen. Für eine detaillierte Bewertung des tatsächlichen Objektwertes sollte die Immobilie im Detail betrachtet werden. Dabei spielen neben dem Standort das Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, der Zustand des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet sowie der Zustand der Wohnung selbst eine große Rolle. Hierfür müssen sowohl der optische als auch der technische Zustand des Objektes betrachtet werden.

Rechnet sich meine Immobilie? Was noch zu beachten ist:

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden und diese als Kapitalanlage bzw. Renditeobjekt  vermietet werden soll, gibt es vor dem Kauf zwei Zustände. Entweder kaufen Sie das Objekt vermietet oder nicht vermietet. Bei vermieteten Objekten ist einiges zu beachten. Zuerst gilt es die Höhe der Kaltmiete zu bewerten. Diese sollte weder zu hoch, noch zu niedrig sein. Zu hoch angesetzte Mieten verschönern zwar die Kalkulation und beeinflussen einige Parameter positiv, können ggf. aber Mietwucher sein (Vorsicht bei Städten mit geltender Mietpreisbremse), wogegen ein Mieter rechtlich vorgehen kann. Zudem haben zu hohe Mieten den großen Nachteil, dass diese eventuell nach Auszug des Mieters nicht wieder generiert werden können. Auch ist die insgesamt langfristige Vermietung bei absolut ausgereizten Objekten eher schlechter. Eine höhere Fluktuation und ggf. ein Mietausfall in der Übergangsphase (z. B. Renovierung beim Mieterwechsel) kann schnell sämtliche Renditen ruinieren.

Ist die Miete zu niedrig angesetzt, weil diese beispielsweise die letzten 20 Jahre nicht angepasst wurde, können Sie diese nicht einfach willkürlich auf das Niveau der ortsüblichen Miete anpassen. Sie dürfen diese, vorausgesetzt es handelt sich nicht um eine angespannte Region mit geltender Mietpreisbremse, um maximal 20% erhöhen und das auch nur alle 3 Jahre. Dies geht unter anderem aus § 558 Abs. 3 BGB hervor.

Beachten Sie bitte auch, dass Sie weder den Mietvertrag erstellt, noch sich für den Mieter entschieden haben. Aus diesem Grund ist es absolut wichtig, den Mietvertrag vorab genaustens zu studieren und sich über den Mieter zu informieren. Sie übernehmen nämlich mit Kauf des Objektes den Mieter sowie den laufenden Mietvertrag.

Als letzten Punkt sollten Sie sich tiefergreifend mit dem Kaufpreisfaktor des Objektes beschäftigen. Was der Kaufpreisfaktor genau ist, finden Sie in unserem Artikel Immobilien und Kaufpreisfaktor.

Grundsätzlich sollte dieser zum Standort passen. Gegenden mit größeren Risiken und daraus resultierenden höheren Renditen haben generell einen niedrigeren Faktor. Hierzu gehören meist strukturschwächere Regionen. Wohingegen strukturstarke Regionen meistens ein geringeres Risiko, eine niedrigere Rendite und schlussfolgernd einen höheren Kaufpreisfaktor haben.

Sie sehen wie aufwendig die genaue Recherchearbeit zu einem potenziellen Objekt sein kann und wieviel Zeit eine ordentliche Analyse in Anspruch nimmt.

Alle vorab genannten Fragestellungen und viele Weitere beantworten wir Ihnen bereits in unserem Smartcheck, damit Sie entspannt in Ihr Immobilieninvestment gehen können. Ohne großen eigenen Aufwand!

Rechnet sich meine Immobilie, die Eingangsfrage ist also nicht einfach und auf die schnelle zu beantworten, wie Sie bereits durch die ersten Hinweise gesehen haben.

Lassen Sie uns gerne in einem kostenlosen Erstgespräch über Ihre potenzielle Immobilie sprechen. Nichts ist teurer als eine Fehlinvestition, schauen Sie bitte genau hin. 

Wir wünschen Ihnen gute Investitionen und freuen uns auf ein Gespräch mit Ihnen!

Stresstest bzw. 8er-Annuität – Fluch oder Segen für private Immobilieninvestoren?

8er Annuitaet Fluch Segen private Immobilieninvestoren

In folgendem Artikel möchten wir auf das Thema „8er-Annuität” bzw.- “Stresstest” als Übergangsfalle bei der Investition in Immobilien aufmerksam machen und wünschen viel Spaß bei der Lektüre.

Weniger arbeiten müssen durch passives Einkommen, mehr Geld für den täglichen Konsum sowie der drohenden Altersarmut einen Strich durch die Rechnung machen, dies sind nicht abschließende Faktoren, für einen Großteil der Immobilieninvestoren. Weil mit Immobilien durch den Leverage Effekt auch mit relativ wenig Eigenkapital insgesamt eine hohe Investmentsumme für den Investor arbeitet, stellt die Investition in Immobilien eine beliebte Möglichkeit zum Kapitalaufbau bzw. der Renditeerwirtschaftung dar. Besonders junge Investoren aber auch erfahrene Immobilienkäufer sollten dabei immer die sogenannte 8er-Annuität bzw. den Stresstest im Blick haben.

Diese 8er-Annuität kommt bei der Finanzierung weiterer Objekte zum Tragen, wenn die Rentabilität der bereits bestehenden Investments – im Rahmen der Anschlussfinanzierung – nicht groß genug ist, um die prognostizierten Risikobeträge der Bank decken zu können.

Bei den ersten Immobilieninvestments von „jungen“ Investoren ist aus Bankensicht meistens der Faktor Einkommen bzw. das Gehalt des Investors das entscheidende Merkmal für die Zusage oder Ablehnung eines Immobiliendarlehens. Die Bank geht in der Regel davon aus, dass bei einer Kapitalanlage oder bei einem Renditeobjekt die Ausgaben (Annuität) im Idealfall durch die Einnahmen (Miete) gedeckt werden können. Sehr wichtig dabei ist jedoch, dass auch der Investor im Falle von Mietausfällen, die Annuität aus „eigener Kraft“ bedienen kann. Das heißt konkret, dass der Investor noch genügend monatliche Überschüsse nachweisen muss, damit die Bank erkennt, dass auch im Falle von Mietausfällen die Annuität bedient werden könnte. Auch aus diesem Grund ermittelt die Bank oft gemeinsam mit dem potenziellen Darlehensnehmer die Einkommensverhältnisse und stellt diese den Ausgaben (z. B. Wohnkosten, Lebenshaltung, KFZ, etc.) gegenüber. Oft kommen hierbei pauschale Ansätze zum Tragen, die in der Realität von tatsächlichen Zahlen abweichen können. Dies macht die Bank nicht nur aus eigenem Interesse um sich möglichst abzusichern, sondern auch aufgrund rechtlicher Vorgaben, an die sich die Bank halten muss. Einige Vorgaben stammen zum Beispiel aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (RICHTLINIE 2014/17/ЕU DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS), die im Grundsatz z. B. auch den Verbraucher, quasi den Kreditnehmer, vor einer Überschuldung schützen soll. Es wird sozusagen mehr der private Investor mit seinem Einkommen und seiner persönlichen finanziellen Situation betrachtet.

Im Laufe der Karriere als erfolgreicher junger Investor kommt jedoch irgendwann der Zeitpunkt, an dem die finanzierenden Banken die Sicht von der einkommensbasierten auf die portfoliobasierte Sicht umstellen. Das bedeutet, dass nicht mehr das Einkommen des Investors, sondern das bereits bestehende Immobilienportfolie zur Bewertung der weiteren Kreditwürdigkeit des Investors herangezogen wird. Insbesondere laufende Mieteinnahmen werden dann intensiver betrachtet, als zuvor der Faktor Einkommen bzw. Gehalt. Dies ist ab einem bestimmten Investitionsvolumen der Fall.

Die Schwellenwerte für eine Umstellung auf die Portfoliobetrachtung sind unterschiedlich und es gibt keine verlässlichen Zahlen. Rein rechnerisch können oft schon ab der zweiten oder dritten Immobilie mögliche Mietausfälle nicht mehr aus privatem Einkommen (z. B. Gehalt) gestemmt werden. Hier wird dann bei vielen privaten Investoren, seitens der Bank, ein Riegel vorgeschoben und es können keine weiteren Darlehen mehr vergeben werden. Ein hier maßgebender Einflussfaktor bzw. ein sehr wichtiger Zeitpunkt, ist das Ende der Zinsbindung, der bereits vorhandenen Immobilien. Nehmen wir einmal an, ein privater Investor hat ein Darlehen von 500.000 € aufgenommen und bedient aktuell eine 3,5er Annuität (2% Zins und 1,5% Tilgung) mit 10 Jahren Zinsbindung. Der Investor zahlt hier monatlich (ohne Versicherungen usw.) als reine Annuität 1.458 € an die Bank. Im Idealfall kann er diese Ausgaben durch Mieteinnahmen decken. Sofern die Miete ausfällt, sollte der Investor diese Annuität durch seinen monatlichen Überschuss aus z. B. Gehalt decken können (auch Ziel der Wohnimmobilienkreditrichtlinie). Bei weiteren Finanzierungen prüft die Bank unter anderem sehr genau, wie es denn nach dieser Zinsbindungszeit bei den bereits bestehenden Immobilien aussieht. Angenommen die Zinsen steigen zukünftig und der Investor erhält nach 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung zu 5% Zinsen, sähe die Situation folgendermaßen aus: Seine Restschuld läge grob gerechnet nach 10 Jahren noch bei 417.050 €.

Sofern der Investor sich nach 10 Jahren bei der Anschlussfinanzierung wieder für eine kleine Tilgungsrate von 1,5% entscheidet, läge seine Annuität nun bei insgesamt 6,5% (Zins + Tilgung). Er müsste also monatlich plötzlich 2.259 € an die Bank als reine Annuität zahlen. Ob dieser Betrag rein durch die Miete gedeckt werden kann ist fraglich, da die Bank ggf. auch von den aktuellen Mieteinnahmen ausgeht, ohne großartige Mietsteigerungen für den Zeitraum nach der Zinsbindung einzurechnen. Im „worste case“ stehen dann rechnerisch hohe Ausgaben geringen Einnahmen gegenüber. Hier zeigt sich, dass geringe Tilgungsraten und Vollfinazierungen auch schnell zur Falle werden können.

​Einige fortgeschrittene Investoren berichten von einer Umstellung bei etwa 600.000 – 900.000 € Investitionsvolumen auf die Portfoliobetrachtung. Der Wert schwankt wohl von Bank zu Bank. Feste Werte gibt es hier jedoch nicht und sicherlich spielen auch viele weitere Faktoren mit ein, ob die Bank sich für eine weitere Darlehensvergabe entscheidet.

Warum ist das so wichtig zu berücksichtigen?

Viele junge Investoren machen zu Beginn der Karriere oft unbewusst den Fehler, dass ein, zwei oder drei Vollfinanzierungen (teilweise sogar zu 115%) getätigt werden. Zusätzlich wird die Tilgungsrate niedrig gewählt, um im Idealfall noch Cashflow mit den Objekten zu generieren. Soweit so gut, nur um größer zu werden bzw. um weitere Darlehen zu erhalten, sollte dieser Hintergrund mit in die Planung einbezogen werden. An dieser Stelle ist seitens der Bank oft Schluss mit weiteren Finanzierungen. Die Immobilien sind dann zu hoch belastet bzw. nach 10 Jahren wurde zu wenig getilgt. Im Klartext können die Darlehen nach der Zinsbindung nicht mehr aus eigener Kraft gedeckt werden.

Im obigen Beispiel haben wir gesehen, wie sich alleine die Veränderung von 2% Zinsen auf 5% Zinsen auswirkt. Aber mit 5% Zinsen nach der Zinsbindung rechnet die Bank eher nicht, das war nur ein Beispiel mit einer realen Auswirkung. Es wird davon gesprochen, dass die Bank mit einer 8er-Annuität für die Zeit nach der Zinsbindung rechnet. Das heißt konkret, dass das zukünftige Restdarlehen mit 8% jährlicher Annuität durch die heutige Höhe der Mieteinnahmen getragen werden sollte. Als Synonym kursiert auch oft der Begriff Stresstest, womit die 8er-Annuität nach der Zinsbindung gemeint ist. Ob es tatsächlich 8% sind, variiert wohl auch und kommt auf die jeweilige Bank an. Aus Bankensicht handelt es sich um eine berechtigte Annahme. Die Zinsen bleiben wohl nicht ewig auf dem Niveau, wie es aktuell vorzufinden ist.

Wenn also die ersten privaten Investments dem Stresstest bei der Überprüfung von neuen Darlehen nicht standhalten, kommt ein junger Investor ggf. nie in den Genuss, portfoliobetrachtet bewertet zu werden, da die Bank schon jetzt keine weiteren Darlehen mehr vergibt, bzw. aufgrund von eigenen vorgaben vergeben kann (Wohnimmobilienkreditrichtlinie).

Das nachfolgende Rechenbeispiel soll weiterhin zur Vereinfachung der Thematik dienen.

Ausgangssituation

  • Kaufpreis / Finanzierungssumme (100%): 100.000 €
  • Jahresnettokaltmiete: 6.600 € ≙ 550 €/Monat
  • Zinssatz: 1,6%
  • Tilgungshöhe: 2%
  • Monatlich Rate: 300 €
  • Restschuld nach 10 Jahren: 78.326,84 €
  • Zinssatz Anschlussfinanzierung: 6%

Unterstellt man für die Anschlussfinanzierung nun eine Annuität von 8%, ergibt dies eine Rate von 522,18 €, die durch die Kaltmiete gedeckt werden muss.

Ergebnis: In diesem Beispiel würde das Investment die Annuität von 8% tragen, da die Kaltmiete pro Monat mit 550 € die monatliche Rate von 522,18 € deckt.

Aber auch strengere Risikobetrachtungen seitens der finanzierenden Banken sind möglich. Hierbei zieht die Bank in der Regel 25% der Nettokaltmiete als nicht gedeckten Anteil pauschal ab. Dieses konservativere Szenario dient dazu, Mietausfälle sowie sonstige ungeplante Aufwendung in die Risikobetrachtung mit einzubeziehen. Zur Veranschaulichung der Effekte soll das oben dargestellte Beispiel um folgende Betrachtungsweise erweitert werden.

Ausgangssituation

  • Kaufpreis / Finanzierungssumme (100%): 100.000 €
  • Jahresnettokaltmiete -25%: 4.950 € ≙ 412,50 €/Monat
  • Zinssatz: 1,6%
  • Tilgungshöhe: 2%
  • Monatlich Rate: 300 €
  • Restschuld nach 10 Jahren: 78.326,84 €
  • Zinssatz Anschlussfinanzierung: 6%

Ergebnis: 

In diesem Beispiel würde das Investment die Annuität von 8% nicht tragen, da die um 25% reduzierte Kaltmiete pro Monat mit 412,50 € die monatliche Rate von 522,18 € nicht deckt.

In einem solchen Fall müsste der Investor das Delta aus Eigenmitteln monatlich hinzuzahlen, dies verringert seine weitere Bonität aus Bankensicht, sofern sein Einkommen gleich bleibt.

Die vorangegangenen Rechenbeispiele zeigen, dass die sogenannte 8er-Annuität eine Herausforderung darstellt, welche Immobilieninvestoren vor jeder fremdfinanzierten Investitionsentscheidung mit inkludierter Anschlussfinanzierung im Auge haben sollten. Ziel könnte es daher z. B. sein, durch das Verhältnis niedriger Kaufpreise zu hohen Kaltmieten eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften. Besonders in Ballungsgebieten, wie beispielsweise dem Rhein-Main-Gebiet, oder Städten mit einem sehr hohen Mietspiegel, sind Objekte mit niedrigem Kaufpreis eher selten zu finden. Um auch hier Investitionspotenziale nutzen zu können, sollten die Mieteneinnahmen dem Verhältnis entsprechend auch ausreichend hoch sein.

Um auf den Titel bzw. auf die Eingangsfrage zurückzukommen: Berücksichtigt der Investor schon bei seinen ersten Finanzierungen die 8er-Annuität für den Zeitraum nach der Zinsbindung, kann der Weg für weitere Finanzierungen geebnet sein. Berücksichtigt der Investor den Zeitraum nach der Zinsbindung nicht und das Investment hält dem Stresstest nach der Zinsbindungsphase nicht stand, kann es problematisch mit folgenden Finanzierungen werden. So kann die Schwelle zur Portfoliobetrachtung nur schwierig überschritten werden.

Auf der Webseite vermietertagebuch.com von Alexander Raue finden Sie ebenfalls einen sehr spannenden Artikel, mit einigen persönlichen Beispielen, zu dem Thema.

Schauen Sie dazu gerne unter folgendem Link vorbei:

Lies: Ich bin jetzt ein Sklave der Bank – Stressannuität und Übergangsfalle

Wir freuen uns wenn Ihnen unser Artikel gefallen hat und wünschen Ihnen alles gute und möglichst erfolgreiche Investments.

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