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Corona crashed Immobilie

Herzlich willkommen zum Artikel „Corona crashed Immobilie“ der Wohnungsanalyse. Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen in möglichst kurzer Zeit auf informative Weise einen Einblick über die möglichen Auswirkungen der aktuellen Krise auf ein Immobilieninvestment aufzuzeigen. Als Beispiel wird eine Immobilie eines privaten Anlegers herangezogen, die voll finanziert wurde. Ziel des privaten Investors war es, mit der Immobilie langfristig durch die Tilgung Kapital aufzubauen, um für das Alter vorzusorgen. Eigenmittel hat der Käufer in diesem Beispiel nicht eingebracht. Es wird ein fiktives Szenario, basierend auf Auswirkungen der Coronakrise auf Immobilien, dargestellt. 

Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der Lektüre.

Der Immobilienmarkt reagiert in seiner Gesamtheit relativ träge auf konjunkturelle Veränderungen. Die aktuelle Wirtschaftskrise, ausgelöst durch das Corona Virus, schlägt ebenfalls erst wieder mit Verzögerung auf den Immobiliensektor durch. Generell halten sich derzeit die Marktpreise noch stabil und auch die Höhe der Mieten zeigen keinen nennenswerten kriesenbasierten Rückgang.

Dennoch sind die ersten Auswirkungen bereits am Immobilienmarkt deutlich spürbar. Der Schaden im gewerblichen Sektor dürfte hier bereits im Milliardenbereich angekommen sein. Neben den lokalen Ladengeschäften aus der Stadt haben nämlich vor allem auch Hotels sowie Ferienwohnungen und weitere touristische Unterkünfte mit gravierenden Umsatzeinbußen auf unbestimmte Zeit zu kämpfen. Im privaten Sektor kommt es ebenfalls zu ersten Zahlungsausfällen von Mietern. Hier haben vor allem Selbstständige mit Einbußen durch den teilweisen oder vollständigen Wegfall von Aufträgen aber auch Angestellte durch Jobverlust oder Kurzarbeit zu kämpfen.

Die tatsächlichen Auswirkungen auf die Immobilieneigentümer sind derzeit noch nicht genau abzuschätzen. Aber eins ist klar, ausbleibende Zahlungen von Mietern haben bei dem ein oder anderen Immobilieninvestor ausbleibende Kreditrückzahlungen an die Bank zur Folge, wodurch oft rein rechtlich eine Kündigung des Kreditvertrages möglich ist. Aktuell wird die Möglichkeit auf Aussetzung der Kreditraten diskutiert, was wohl teilweise schon möglich ist.

Ebenfalls kann eine länger andauernde Wirtschaftskriese einen deutlichen Rückgang in der Nachfrage nach Immobilien mit sich ziehen, wodurch langfristig mit sinkenden Marktpreisen zu rechnen ist. Finanzierende Banken könnten einen Preisrückgang zum Anlass nehmen, um die Kreditsicherheiten – sprich die fremdfinanzierten Immobilien – neu zu bewerten. Stellt sie dabei fest, dass sich die Relation von Fremdkapital und Wert des Objektes, also der Beleihungswert, hierbei verschlechtert hat, kann sie Immobilieninvestoren, je nach Kreditvertrag, dazu auffordern, diese Differenz in Form einer finanziellen Nachforderung auszugleichen. Nicht jeder dürfte in der Lage sein, das dann geforderte zusätzliche Kapital ad hoc aufzubringen. Diese kriesenbasierten Nachwehen dürften vielen Immobilieninvestoren, die kein solide aufgebautes Portfolio besitzen und ohne ausreichend Kapitalpuffer verfügen, das Genick brechen.

Um dies anhand eines einfachen Beispiels zu verdeutlichen möchten wir nachfolgend ein kleines Szenario zur Veranschaulichung darstellen. Wir betrachten heute eine 115%-Finanzierung unter Berücksichtigung möglicher Auswirkungen durch die Corona -Krise.

Das Investment vor der Krise:

  • Etagenwohnung
  • Größe: 72 m2
  • Kaufpreis: 208.000 € (2.889 €/m2)
  • Kaufnebenkosten und Renovierungskosten: 35.000 €
  • Gesamtkosten: 243.000 €
  • Anteil EK: 0 €
  • Finanzierung: 243.000 €
  • Annuität: 4,0% (2,0 % Tilgung, 2,0 % Zins), 10 Jahre
  • Monatliche Belastung: 810 € (ohne Versicherungen, etc., nur Annuität)
  • Monatliche Mieteinnahmen: 910 € kalt (10.920 €/a)
  • Nicht umlagefähiges Hausgeld: 90€
  • Mieter: Selbstständig, gute Auftragslage

Das Investment trägt sich vor der Krise, ohne dass der Investor liquide Mittel in die monatliche Annuität zuschießen muss. Es gibt sogar einen minimalen Cashflow. Sein Objekt trägt sich sozusagen von alleine und der Eigentümer erhofft sich durch die Tilgung einen langfristigen Kapitalaufbau. 

Die Bruttorendite bei dieser Investition beläuft sich aktuell auf 5,25 %. Die Nettorendite beträgt etwa 4 %.

Das Investment nach der Krise (Szenario):

Durch die wirtschaftliche Krise in Zeiten des Corona-Virus sind die Immobilienpreise im Schnitt um 20% gesunken. Der selbständige Mieter kann aufgrund der Stornierung fast aller seiner Aufträge ab April vorerst keine Mietzahlungen mehr leisten und bittet den Vermieter um einen Aufschub.

Sehen wir uns die Lage des Vermieters bzw. Investors im Detail an:

Wir gehen davon aus, dass der Vermieter das Objekt vor 3 Jahren gekauft hat und im Rahmen seiner Tilgung bereits 6% der Finanzierungssumme von 243.000 € getilgt hat. Das bedeutet, seine offenen Verbindlichkeiten an die Bank belaufen sich für dieses Objekt auf 227.986,60 €. Das bedeutet weiterhin, dass in den bisherigen 3 Jahren erst ein kleinerer Teil der Nebenkosten getilgt wurde. Seine Etagenwohnung wird nun durch die Bank neu bewertet. Die Bank geht von einem Wertverlust von 20% an seinem Standort aus. Sein Objekt steht nun mit 166.400 € in den Büchern.

Da der Mieter vorerst drei Mieten nicht zahlen kann, reduzieren sich die Jahresmieteinnahmen auf 8.190 €. Hierdurch fällt seine Bruttorendite in diesem Jahr auf 3,94 %. Seine Nettorendite liegt nun bei etwa 2,9 %. Durch die Mietausfälle erhält der Investor im Schnitt 683 € Miete im Monat (910 € x 9 Monate / 12). Er muss also jeden Monat 212 € draufzahlen, damit seine Annuität und das nicht umlagefähige Hausgeld gedeckt werden kann.

Die Zahlen des Investments nach der Krise auf einen Blick:

  • Etagenwohnung
  • Größe: 72 m2
  • Kaufpreis: 208.000 € (2.889 €/m2) => aktueller Wert 166.400 € (20% Wertverlust)
  • Kaufnebenkosten und Renovierungskosten: 35.000 €
  • Gesamtkosten: 243.000 €
  • Anteil EK: 0 €
  • Finanzierung: 243.000 €
  • Restschuld nach 3 Jahren 227.986 € 
  • Monatliche Belastung: weiterhin 810 € (ohne Versicherungen, etc., nur Annuität)
  • Monatliche Mieteinnahmen: 683 € kalt (8.196 €/a)
  • Nicht umlagefähiges Hausgeld: weiterhin 90€

In diesem Jahr zahlt der Investor 2.544 € drauf, um seine Annuität bei der Bank weiterhin regulär zu bedienen. Zudem ergibt sich ein Wertverlust von 41.600 € (208.000 € Kaufpreis – 166.400 € neuer Wert der Immobilie). Dies Restschuld des Investors beträgt sogar 227.986 €, da er auch Kaufnebenkosten mitfinanziert hat. Wenn er nun seine Wohnung zum aktuell bewerteten Preis verkaufen würde, ergäbe sich – trotz dreijähriger Tilgung – ein Gesamtverlust von 61.586 € (Restschuld 227.986 € - neuer Wert 166.400 €). Wenn nun noch der Zuzahlungsbetrag, um die Annuität zu bedienen, dazugerechnet wird (2.544 €) liegt der Gesamtverlust bei 64.130 €.

Ein ungünstiges Szenario für den Investor. Eigentlich wollte er Kapital mit einer sicheren Anlageform aufbauen. Das Gegenteil ist nun der Fall. Es könnte sogar soweit kommen, dass die Bank vom Eigentümer einen Gewissen Betrag einfordert, damit der Beleihungswert aufgrund der Neubewertung nicht zu hoch ist. In dieser Situation wäre es nicht eine 115%-Finanzierung, sondern sogar Tagaktuell eine 136,6%-Finanzierung.

166.400 € = 100 %

227.986 € = 136,6 %

Wir sehen hier, dass sich „kleinere“ und „größere“ Marktänderung extrem ungünstig auswirken können.

Unser Rat in solchen Situationen:

Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation oder haben Angst, dass Sie sich auf eine solche Situation zubewegen raten wir erst einmal dazu, Ruhe zu bewahren. Ob Immobilien tatsächlich in solchen Größenordnungen an Wert verlieren, bleibt ungewiss. Sind Sie von Mietausfällen betroffen, behalten Sie die aktuellen Entwicklungen genauestens im Blick. Insbesondere welche Möglichkeiten der Fiskus bietet, sollte beobachtet werden. Zudem mit der finanzierenden Bank sprechen, um ggf. die Annuität oder die Tilgung auszusetzen. Hier wird jedoch ggf. eine Gebühr fällig.

Ob und in welcher Höhe das Kreditinstitut einen Nachschuss verlangen kann bzw. darf, steht auf einem anderen Blatt. Prüfen Sie Ihren Kreditvertrag und sprechen Sie auch frühzeitig mit Ihrer Bank über das Thema. So können Sie sich bestmöglich auf die kommende Situation einstellen. Möglich ist auch, dass die Bank Veränderungen des Verkehrswertes während der Laufzeit weitgehend ausblendet. Ggf. erholen sich die Preise wieder und zwei Jahre später ist alles beim Alten. Erst einmal besteht kein Grund zur Panik. Besonnen handeln hilft wohl in dieser Situation am meisten.

Wenn Sie aktuell ihre Immobilie mit Gewinn verkaufen könnten, denken Sie möglicherweise über einen Verkauf nach. Dies ist völlig legitim und je nach eigenem Ermessen und Sicherheitsbedürfnis zu realisieren. Berücksichtigen Sie hierbei jedoch unbedingt auch die steuerliche Situation, falls beim Verkauf Gewinne realisiert werden.

Eine Glaskugel haben wir alle nicht. Es bleibt also bei Prognosen, Vermutungen, Annahmen und Theorien. Eines ist jedoch sicher, es bleibt spannend!

Verschiedene Szenarien berücksichtigen wir bereits ab unserem „Smartcheck“. Hier sehen Immobilienkäufer ob und wie sich Ihre Immobilie rechnet, auch unter schlechteren Bedingungen. So kann man die Immobilie auch auf „weniger Optimale“ Entwicklungen ausrichten, damit das Investment nachhaltig stabil ist.

Wir wünschen Ihnen alles Gute, viel Ruhe und Gesundheit in dieser herausfordernden Zeit.

Ihr Team von der Wohnungsanalyse

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Eine Wohnung, Viele Einflussfaktoren – Behalten Sie die kleinen Details im Auge

Kleine Abweichungen beim Immobilienkauf können im Endeffekt großen Einfluss haben. Insbesondere, sofern die mittel- bis langfristige Betrachtung erfolgt. Im folgenden Beispiel möchten wir beim Kauf einer einfachen Eigentumswohnung, unter verschiedenen Annahmen, die möglichen Auswirkungen darstellen. Folgende Grundannahmen der Wohnung werden für alle Szenarien getroffen:

  • Kaufpreis: 180.000 €
  • Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Grundbuch): 13.500 €
  • Maklercourtage: 9.000 €
  • Gesamtpreis: 202.500 €
  • Betrachtungszeitraum 10 Jahre
  • Gute Bonität des Kreditnehmers damit die dargestellten Finanzierungsmöglichkeiten plausibel sind

Es werden nun 3 Szenarien nebeneinander gestellt:

  • Szenario 1: Finanzierung 90%, Annuität 4,5% (3,0% Tilgung, 1,5% Zinsen)
  • Szenario 2: Finanzierung 100% Annuität 4,5% (2,7% Tilgung, 1,8% Zinsen)
  • Szenario 3: Vollfinanzierung Annuität 4,5% (2,0% Tilgung, 2,5% Zinsen)

Sie sehen an obigen Szenarien, wie schon durch kleine Einflussfaktoren insgesamt große Auswirkungen resultieren können. Je größer die Investitionssummen in Kombination mit den sich ändernden Parametern, desto heftiger die Auswirkungen.

Was ist aus der Tabelle zu lesen?

Schon der Laie kann auf den ersten Blick erkennen, dass die monatlichen Kosten für die Finanzierung je Szenario teurer werden. Dies liegt selbsterklärend an der Höhe des zu finanzierenden Betrages. Auch die daraus resultierende Höhe des Eigenkapitalanteils lässt sich in Verbindung dazu leicht erkennen.

Das etwas geschultere Auge sieht in der Tabelle weiterhin, dass die Höhe der bezahlten Zinsen sich aus 2 Faktoren ergibt. Zum einen aus der zu finanzierenden Gesamtsumme und zum anderen aus der abweichenden Höhe des Zinses. In Szenario 1 ist der Zins mit 1,5% hinterlegt und in Szenario 3 mit 2,5%. Diese Abweichung liegt z. B. an den Risikoabschlägen der Bank, so verringert sich bei höherem Eigenkapitalanteil i. d. R. die Höhe des Zinses. Kurz gesagt: Mehr Eigenkapital = niedrigere Zinsbelastung. Weiterhin ist relativ einfach zu erkennen, dass innerhalb des Betrachtungszeitraums ein Vermögensaufbau durch die den Tilgungsanteil in der Annuität stattfindet.

Wer sich schon etwas intensiver mit der Thematik auseinandergesetzt hat, sieht weiterhin, dass weitere Einflussfaktoren in das Investment einspielen. So kann der Einfluss der Inflation nicht vernachlässigt werden. Bei einer plausiblen Inflationsannahme von 1,8% pro Jahr steigt die Immobilie „inflationsbedingt“ im Preis. Hier kommt die sogenannte Vermögenschere aus unserem Artikel “Immobilien und Vermögensaufbau” zum Tragen (zum Artikel). Der Vermögensaufbau geht quasi schneller. Sofern weiterhin heftige Wertsteigerungen – wie in naher Vergangenheit in vielen Regionen – stattfinden, kann es sogar zu einem hohen Vermögensaufbau kommen. Umgekehrt geht das allerdings auch, sofern die Preise wieder fallen. Weiterhin sieht der fundierte Investor, dass sich diese Immobilie aus Bankensicht, bei der Finanzierung weiterer Objekte im Portfolio, im Szenario 3 nicht sonderlich gut darstellt. Hier kommt der Stresstest bzw. die 8er-Annuität zum Tragen (zum Artikel).

Abschließend kann gesagt werden, dass die Betrachtungsweisen sehr verschieden sind bzw. sein können. Wer sein Gesamtportfolio betrachtet und sehr langfristig denkt, achtet auf Faktoren, die für den einmaligen „kleinen Investor“ nicht von großer Bedeutung sind. Auch aus diesem Grund lässt sich meistens die Frage, „was besser ist bzw. welcher Tilgungsanteil zu wählen ist“, nicht beantworten. Nur unter Betrachtung der Strategie der jeweiligen Person kann eine solche Aussage erfolgen. So kann z. B. für den einmaligen „Kleininvestor“ eine Vollfinanzierung durchaus sinnvoll sein und im Gegenzug hierzu könnte eine Investition unter solchen Parametern für eine nachhaltige Aufbaustrategie schlecht sein.

Weitere Risiken und Einflussfaktoren (z. B. Leerstand) bleiben an dieser Stelle völlig unberücksichtigt. Zur Vervollständigung möchten wir auch darauf hinweisen, dass in diesem Beispiel keine Mietausfallrücklagen oder Kosten für Versicherungen (z. B. Haus und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) berücksichtigt werden, die zusätzlich zur Annuität anfallen.

Zusammenfassend hat der vorangegangene Artikel gezeigt, dass selbst kleine Änderungen der Parameter einen großen Einfluss auf das Gesamtinvestment haben können. Aus diesem Grund möchten wir noch einmal besonders darauf hinweisen, nicht nur den Status quo zu betrachten, sondern jeden Immobilienkauf mit realistischen „Worst Case“ und „Best Case“ Szenarien zu unterlegen.

Diese Szenarien sind ein wichtiger Bestandteil unserer Paketangebote, Smartcheck und Komplettcheck, womit Sie bei Ihrem nächsten Investment auch die kleinen Details im Auge behalten.

Schönen Dank für Ihr Interesse an dem kleinen Artikel. Wir wünschen weiterhin spannende Investitionen.

Bei Fragen stehen wir sehr gerne zur Verfügung.

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