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Warum eine hohe Rendite auch gefährlich sein kann

Eine grundlegende wirtschaftliche Größe bei Investitionen allgemeiner Natur ist die Rendite. Grundsätzlich ist die Rendite nur der ausgedrückte Effektivzins, den ein Investor innerhalb von einem Jahr erhält. Dargestellt wird sie in Prozent und bezieht sich immer auf einen Bezugswert. Der Bezugswert bei einer Investition in Immobilien ist im ersten Schritt der Kaufpreis der Immobilie, zunächst ohne Kaufnebenkosten.

Es ist jedoch wichtig zu unterscheiden, dass es eine Bruttomietrendite (oft verwendeter Begriff auch Mietrendite) und eine Nettomietrendite gibt. Um sich schnell einen ersten Überblick über eine potenzielle Immobilieninvestition zu verschaffen, kann zunächst die Bruttomietrendite herangezogen werden. Für die Bruttomietrendite sind erstmal nur zwei Größen ausschlaggebend. Zum einen der Kaufpreis der Immobilie und zum anderen die Mieteinnahmen. Es werden sozusagen dem Kaufpreis der Immobilie die Einnahmen pro Jahr gegenübergestellt. Die Bruttomietrendite einer vermieteten Immobilie stellt also dar, welchen Ertragswert in Prozent der Vermieter aus der vermieteten Immobilie erzielt.

Es sollte immer beachtete werden, dass auch bei der Investition in Immobilien Risiken bestehen. Bei wirtschaftlichen Investitionen kann oft gesagt werden, dass sich das Risiko erhöht, je höher die Rendite einer Investition ist und umgekehrt. Eine sehr hohe Rendite unter hoher Sicherheit zu erzielen, ist i.d.R. nur schwer realisierbar. Als sehr einfaches Beispiel könnte man z. B. Kryptowährungen aufführen. Hierbei lässt sich unter Umständen eine enorme Rendite erzielen, das Verlustrisiko ist allerdings eben so groß. Eine solide Staatsanleihe hingegen bietet dem Käufer ein Vielfaches an Sicherheit, die Rendite bzw. Verzinsung hingegen ist allerdings auch dementsprechend gering. Da wir Immobilien betrachten, stellt sich natürlich die Frage nach dem Risiko hinsichtlich Rendite bei dieser Investition. Ein Risiko bei einer Immobilieninvestition ist der Leerstand des Objektes. Steht die Immobilie leer, fallen Einnahmen weg, was sich auf die Rendite negativ auswirkt. Einnahmen können auch wegfallen, sofern der Mieter seinen Mietzahlungen nicht nachkommt. Auch wenn vertragsrechtlich Anspruch darauf besteht, haben hier viele Vermieter immer wieder Probleme. Bis gerichtliche Schritte eingeleitet sind, vergeht oft viel Zeit und der Kostenaufwand kann hoch sein, wodurch die zuvor kalkulierte Rendite weiter an Substanz verliert.

Das Risiko des Leerstands geht oft mit dem Standort der Immobilie einher. An einem „schwächeren“ Standort oder in einem „schwächeren“ Bezirk, ist die Vermietbarkeit i.d.R. schwerer. Die Qualität des Standortes kann durch schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, demografischen Wandel (z. B. viel Abwanderung), schlechte Arbeitsplatzsituation und viele weitere Einflussfaktoren geprägt sein. Dementsprechend ist oft auch der Leerstand in solchen Gebieten größer, da diese insgesamt für eine Investition weniger attraktiv sind. Durch eine geringere Nachfrage an schwächeren Standorten durch potenzielle Mieter, ist die Auswahlmöglichkeit an geeigneten Mietern wiederum kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Immobilie überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet. Hierzu können Sie mehr in unserem Artikel „Immobilien und Kaufpreisfaktor“ erfahren.

Wenn Sie sich nun Wohnungen oder Häuser an schwächeren Standorten ansehen und die Bruttorendite analysieren ist schnell zu erkennen, dass die Rendite in solchen Regionen oder Bezirken grundsätzlich höher ist als an anderen „stärkeren“ Standorten.

Grundsätzlich verhält es sich folgendermaßen:

  • Je höher die Rendite, desto höher i.d.R. auch das Risiko.
  • Je geringer die Rendite, desto geringer i.d.R. auch das Risiko

Es soll zudem erwähnt bleiben, dass es natürlich immer auch Ausnahmen gibt. So kann beispielsweise auch an einem sehr attraktiven Standort (z. B. Frankfurter Innenstadt), eine solide und preiswerte Wohnung gefunden werden, die eine hohe Rendite erzielt. Das sind allerdings meistens ausnahmen und es wird immer schwerer, solche „Filetstücke“ zu finden.

Natürlich können auch an einem sehr attraktiven Standort Mietausfälle entstehen. Bei der Auswahl eines Mieters hat man hier allerdings generell mehr Auswahlmöglichkeit. So kann das Risiko etwas minimiert werden, was aber trotzdem noch keine absolute Garantie für zuverlässige Mieteinnahmen ist. Erteilen Sie z. B. heute einem hoch bezahlten Angestellten den Zuschlag für Ihre Penthousewohnung, kann dieser auch morgen in finanzielle Not geraten, seinen Job verlieren, etc., was zu Mietausfällen führen kann.

Im Zusammenhang mit Renditen und Standortqualitäten werden Standorte oft in A, B, C und D-Standorte eingeteilt. Hierzu können Sie bald mehr in unserem Artikel „Die Aufteilung der Standorte“ erfahren.

Bleiben Sie jedenfalls aufmerksam und sehen Sie genau hin. Alleine die Rendite zu betrachten wäre fahrlässig und nicht nachhaltig. Fragen Sie sich, warum die Rendite hoch ist. Handelt es sich tatsächlich um ein Schnäppchen (geringer Kaufpreis)? Kann gut vermietet werden und die Jahresmiete führt zu einer hohen Rendite? Ist bei einer bereits vermieteten Immobilie die Miete ggf. über einem zulässigen Niveau (Mietpreisbremse, etc.)? Ist bei einer bereits vermieteten Immobilie die Zahlungsmoral des Mieters schlecht? Es gibt unzählige weitere Punkte, die vor dem Kauf nüchtern hinterfragt werden sollten.

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Wir wünschen Ihnen renditestarke und trotzdem solide und nachhaltige Investitionen!

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