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Rechnet sich meine Immobilie?

Rechnet sich meine Immobilie

Die Eingangsfrage „rechnet sich meine Immobilie“ erhalten wir von privaten Immobilienkäufern oft schon bei der ersten Anfrage. Berechtigte Frage, denn schließlich möchte man keine Fehlinvestition tätigen. Für Einsteiger im Bereich Immobilien sind die gängigen Parameter oft der Kaufpreis, der Preis pro m2 und die Bruttorendite. Sehr viel mehr kann eine branchenfremde Person anfangs auch nicht prüfen und wenn, wäre dies mit der Aneignung von Fachwissen verbunden.

Ob sich eine Immobilie tatsächlich lohnt bzw. rechnet, hängt natürlich von vielen weiteren Faktoren ab. Gerne wollen wir in diesem Kurzartikel noch ein paar wichtige Punkte aufzeigen, die man sich als interessierter Käufer schon vor dem Kauf der Immobilie einholen kann, um ein besseres Gefühl für das Objekt zu bekommen.

Fragen, die Sie dem Verkäufer oder zuständigen Makler stellen sollten:

  • Warum wird die Immobilie verkauft?
  • Wie ist der Zustand des Objektes?
  • Sind Renovierungen oder gar eine Sanierung durchzuführen, wenn ja welche?
  • Geht die Miete regelmäßig ein (sofern die Immobilie vermietet ist)?
  • Beabsichtigt der aktuelle Mieter weiterhin im Objekt zu bleiben? Wie ist das Verhältnis zum Mieter?
  • Stehen Maßnahmen am Haus an, die die Gemeinschaft betreffen (WEG)?
  • Wie hoch sind die Rücklagen der WEG? Was gibt es hier Erwähnenswertes?
  • Wie hoch sind die Hauskosten (Anteil der umlagefähigen Hauskosten/Anteil der nicht umlagefähigen Hauskosten)?

Fragen, die Sie sich selbst stellen sollten:

  • Was kann ich über den Standort herausfinden? Ist es ggf. ein problematischer Bezirk, sozialer Brennpunkt? Gute Verkehrsanbindung? Welche Mietergruppe bevorzugt diesen Stadt- bzw. Ortsteil?
  • Ist der Kaufpreis angemessen?
  • Ist die Höhe der Miete angemessen?
  • Passt der Kaufpreisfaktor zum Standort?

Nicht jede der oben genannten Fragestellungen lassen sich pauschal beantworten, sondern benötigen einiges an Recherchearbeit.

Besonders die Standortanalyse, als fundamentale Basis für einen Immobilienkauf, stellt kein einfaches Unterfangen dar. Vor allem wenn man den Standort nicht kennt, sollte man hier seine Hausaufgaben machen und vorab recherchieren.

Die Standortanalyse untergliedert sich noch einmal in die Makroanalyse und die Mikroanalyse. Bei der Makroanalyse geht es darum, die Standortaspekte eines größeren Umfelds zu betrachten wie beispielsweise der Stadt oder der Region, in der sich das Objekt befindet. Die Mikroanalyse hingegen betrachtet das nähere Umfeld in einem engen Radius direkt um die Immobilie herum.

Einen weiteren wichtigen Aspekt stellt die Höhe des Kaufpreises dar. Um sicher zu gehen, dass der Kaufpreis angemessen ist, oder besser noch ein echtes Schnäppchen darstellt, reicht es häufig nicht, sich auf die Einschätzung eines Portals oder pauschale Aussagen in einem Forum zu verlassen.

Für eine erste grobe Einschätzung kann man nach ähnlichen Objekten in der näheren Umgebung suchen und diese direkt miteinander vergleichen. Für eine detaillierte Bewertung des tatsächlichen Objektwertes sollte die Immobilie im Detail betrachtet werden. Dabei spielen neben dem Standort das Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, der Zustand des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet sowie der Zustand der Wohnung selbst eine große Rolle. Hierfür müssen sowohl der optische als auch der technische Zustand des Objektes betrachtet werden.

Rechnet sich meine Immobilie? Was noch zu beachten ist:

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden und diese als Kapitalanlage bzw. Renditeobjekt  vermietet werden soll, gibt es vor dem Kauf zwei Zustände. Entweder kaufen Sie das Objekt vermietet oder nicht vermietet. Bei vermieteten Objekten ist einiges zu beachten. Zuerst gilt es die Höhe der Kaltmiete zu bewerten. Diese sollte weder zu hoch, noch zu niedrig sein. Zu hoch angesetzte Mieten verschönern zwar die Kalkulation und beeinflussen einige Parameter positiv, können ggf. aber Mietwucher sein (Vorsicht bei Städten mit geltender Mietpreisbremse), wogegen ein Mieter rechtlich vorgehen kann. Zudem haben zu hohe Mieten den großen Nachteil, dass diese eventuell nach Auszug des Mieters nicht wieder generiert werden können. Auch ist die insgesamt langfristige Vermietung bei absolut ausgereizten Objekten eher schlechter. Eine höhere Fluktuation und ggf. ein Mietausfall in der Übergangsphase (z. B. Renovierung beim Mieterwechsel) kann schnell sämtliche Renditen ruinieren.

Ist die Miete zu niedrig angesetzt, weil diese beispielsweise die letzten 20 Jahre nicht angepasst wurde, können Sie diese nicht einfach willkürlich auf das Niveau der ortsüblichen Miete anpassen. Sie dürfen diese, vorausgesetzt es handelt sich nicht um eine angespannte Region mit geltender Mietpreisbremse, um maximal 20% erhöhen und das auch nur alle 3 Jahre. Dies geht unter anderem aus § 558 Abs. 3 BGB hervor.

Beachten Sie bitte auch, dass Sie weder den Mietvertrag erstellt, noch sich für den Mieter entschieden haben. Aus diesem Grund ist es absolut wichtig, den Mietvertrag vorab genaustens zu studieren und sich über den Mieter zu informieren. Sie übernehmen nämlich mit Kauf des Objektes den Mieter sowie den laufenden Mietvertrag.

Als letzten Punkt sollten Sie sich tiefergreifend mit dem Kaufpreisfaktor des Objektes beschäftigen. Was der Kaufpreisfaktor genau ist, finden Sie in unserem Artikel Immobilien und Kaufpreisfaktor.

Grundsätzlich sollte dieser zum Standort passen. Gegenden mit größeren Risiken und daraus resultierenden höheren Renditen haben generell einen niedrigeren Faktor. Hierzu gehören meist strukturschwächere Regionen. Wohingegen strukturstarke Regionen meistens ein geringeres Risiko, eine niedrigere Rendite und schlussfolgernd einen höheren Kaufpreisfaktor haben.

Sie sehen wie aufwendig die genaue Recherchearbeit zu einem potenziellen Objekt sein kann und wieviel Zeit eine ordentliche Analyse in Anspruch nimmt.

Alle vorab genannten Fragestellungen und viele Weitere beantworten wir Ihnen bereits in unserem Smartcheck, damit Sie entspannt in Ihr Immobilieninvestment gehen können. Ohne großen eigenen Aufwand!

Rechnet sich meine Immobilie, die Eingangsfrage ist also nicht einfach und auf die schnelle zu beantworten, wie Sie bereits durch die ersten Hinweise gesehen haben.

Lassen Sie uns gerne in einem kostenlosen Erstgespräch über Ihre potenzielle Immobilie sprechen. Nichts ist teurer als eine Fehlinvestition, schauen Sie bitte genau hin. 

Wir wünschen Ihnen gute Investitionen und freuen uns auf ein Gespräch mit Ihnen!