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Herausforderung beim Immobilienkauf

Herausforderung beim Immobilienkauf

Herausforderung beim Immobilienkauf, darum geht es in unserem Artikel. Wie aus diesem Artikel hervorgeht, gibt es nicht nur eine Herausforderung beim Immobilienkauf, sondern gleich eine ganze Reihe. Wir wünschen viel Spaß bei der Lektüre!

Die Immobiliensuche „onmarket“

Die Immobiliensuche stellt eine Herausforderung beim Immobilienkauf dar. Ein wichtiger Baustein bei der Investition in Immobilien ist die Immobiliensuche. Wer schon eigenständig Immobilien gesucht hat der weiß, wie mühselig und aufwendig eine solche Suche sein kann. Insbesondere in Ballungsgebieten und im direkten Umkreis (Speckgürtel) gestaltet sich die Suche oft als sehr Zeitaufwendig. Der konventionelle Weg hierbei ist, dass erst einmal in allen zugänglichen Immobilienportalen nach passenden Objekten gesucht wird. Hier sollten auch Suchaufträge angelegt werden, um passende Ergebnisse zu erhalten. Einige Portale vereinen auch die Inserate von mehreren Portalen und es können überschlägige Kennzahlen angesehen werden (z. B. Bruttorendite). Hier können wir z. B. das Portal ThinkImmo empfehlen.

Weiterhin werden auch noch ältere Medien, wie z. B. die Tageszeitung oder Wochenzeitung herangezogen, was durchaus auch Sinn macht. Dies alles zusammengefasst wird als die sogenannte „onmarket“ Suche bezeichnet. Dies beinhaltet sozusagen alle Immobilien, die frei zugänglich gefunden werden können (Internet, Zeitung, Portale, Maklerangebote, etc.). Viele unserer Kunden berichten, dass für die Suche sehr viele Stunden geopfert werden. Oft sogar sehr diszipliniert mit Zeiten wie „eine stunde pro Tag“. Das kann sich über Monate strecken, was in Summe natürlich ein erheblicher Aufwand ist. Aber das sind noch nicht die einzigen Herausforderungen beim Immobilienkauf.

Die Immobiliensuche „offmarket“

 

Wer sich in der Immobilienbranche schon gut vernetzt hat, der kann auch zusätzlich auf sein Netzwerk zurückgreifen. Dieses kann z. B. aus Investoren, Maklern und Projektentwicklern bestehen. Hier kann dann aktiv nach einem passenden Objekt im Wunschgebiet gefragt werden. Der Erfolg hängt hier stark mit der Stärke des jeweiligen Netzwerks zusammen. Solch eine Suche kann grundsätzlich als „offmarket“ Suche bezeichnet werden. Also alle Immobilien, die noch nicht frei zugänglich auf dem Markt zu finden sind. Wie man sich sicherlich vorstellen kann, werden in diesem Pool die „besten“ bzw. attraktivsten Objekte unter Geschäftspartnern, Freunden, Investoren, Maklern & Co. Vermittelt, bevor diese in öffentlichen Portalen landen. Ein lohnenswertes Objekt ist natürlich sehr begehrt, daher ist es im heutigen Markt nicht sonderlich schwer, ein solches zu vermitteln.

Die wirtschaftliche Auswertung - Eine weitere Herausforderung beim Immobilienkauf

 

Ist ein augenscheinlich passendes Objekt gefunden, dann muss dieses erst einmal einer groben wirtschaftlichen Auswertung (Due Diligence) unterzogen werden. Passen die Zahlen beim groben überschlagen, muss die Detailauswertung (detaillierte wirtschaftliche Prüfung) erfolgen, damit ersichtlich wird, ob und wie sich dieses Objekt theoretisch rechnet. Wird ein Objekt nicht im Detail geprüft oder werden ggf. zu optimistische Annahmen getroffen, dann kann aus einem augenscheinlich lohnenswerten Objekt schnell ein wirtschaftliches Fiasko werden. Daher sollten bei einer soliden Prüfung unbedingt auch konservative Entwicklungen (z. B. Wertsteigerungen, Inflationseinflüsse) einberechnet werden.

Ein Investment sollte sich natürlich nicht nur bei Idealbedingungen rechnen, sondern auch dann, wenn es nicht perfekt läuft. Hier erkennen wir leider häufig, dass viele Immobilienkäufer auf weiterhin enorme Wertsteigerungen spekulieren. Es wird von der Vergangenheit ausgegangen und diese Werte werden als Prognosen für die Zukunft herangezogen. Dies wird beim Kaufpreis sowie bei den Mieteinnahmen oft und gerne zugrunde gelegt. Wenn diese Annahmen allerdings nicht eintreffen, sieht es mit der Investition oft schon auf dem Papier schlecht aus.

Diesen Zahn müssen wir in unseren Auswertungen leider einigen Kunden ziehen. Dann wird aus einem aus Kundensicht sehr attraktiven Angebot schnell ein nicht wirklich gutes Angebot. Wichtig ist, dass sich ein Objekt auch bei nicht Idealbedingungen (weiterhin große Wertsteigerung, weiterhin Mietsteigerungen) trägt, damit das Fundament stabil ist. Einen Teil der wirtschaftlichen Prüfung sehen wir in der Standortanalyse. Wer an einem Standort investieren möchte, den er nicht gut kennt, der sollte diesen Standort unbedingt auswerten. Hier spielen viele Faktoren wie z. B. die erzielbare Miete, Gültigkeit der Mietpreisbremse, Infrastruktur, demographischer Wandel (z. B. Abwanderung, Alterung der Bevölkerung) mit ein. Hier intensiv auf das Thema Standortanalyse einzugehen, würde den Rahmen sprengen. Hierzu folgen weitere Artikel.

Den Kompletten Prozess beim Immobilienkauf bzw. die Herausforderungen beim Immobilienkauf sehen wir vom Aufwand her wie folgt:

Herausforderungen beim Immobilienkauf


Im aktuell angespannten Markt sollte natürlich alles schnell gehen. Wenn ein Objekt gemäß wirtschaftlicher Vorprüfung gut dasteht, sind natürlich viele weitere Interessenten neugierig geworden. Es folgen oft Besichtigungen mit vielen Teilnehmern. Weil man schnell agieren muss, bleibt nicht ausreichend Luft, um gemächlich den technischen Zustand zu prüfen und um das Thema Finanzierung hier erst anzugehen.

Die technische Prüfung - wieder eine neue Herausforderung beim Immobilienkauf

Die technische Prüfung sollte natürlich von einem Fachkundigen erfolgen. Hat man selbst diese Expertise nicht, kann man z. B. auf einen Sachverständigen in Form eines Gutachters zurückgreifen. Dies wünschen einige Kunden von uns explizit, hier stellen wir dann Kontaktdaten bereit, sofern wir einen Partner in der Region haben. Diese Herausforderung kann ggf. entfallen, sofern es sich um neue Objekte oder kernsanierte Objekte handelt, wobei klar hervorgeht, dass technisch alles einwandfrei ist. Bei älteren, Renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Objekten, Objekten mit Schäden (z. B. Wasser), sollte idealerweise eine Prüfung erfolgen. Wenn Maßnahmen anstehen, sollte unbedingt der finanzielle Aufwand dafür ermittelt werden, damit dieser Wert wiederum in die wirtschaftliche Prüfung einfließen kann, die dann anzupassen ist.

Auch die Einschätzung des Gemeinschaftseigentums (bei Wohnungen) ist wichtig, da aus den WEG-Protokollen einiges herausgelesen werden kann. Schätzt der Sachverständige z. B. das Dach oder die Fassade so ein, dass eine Erneuerung hinfällig ist bzw. bald erfolgen muss und die Rücklagen der Gemeinschaft nicht ausreichend hoch sind, könnte dies auf eine baldige Sonderumlage hindeuten. Dem Thema WEG wollen wir uns an dieser Stelle allerdings nicht intensiv widmen. Dies stellt separat eine Herausforderung beim Immobilienkauf dar.

Die Finanzierung - Diese Herausforderung beim Immobilienkauf erfordert gute Vorbereitung

Das Thema Finanzierung sollte schon beim ersten Gedanken in Richtung Immobilienkauf angegangen werden. Hier gibt es nämlich einiges vorzubereiten. Neben den persönlichen Vermögens- und Einkommensverhältnissen spielen hier weitere Faktoren ein. Hierzu gehören z. B. die Haushaltsrechnung und die Informationen aus Auskunfteien (z. B. Schufa), die entscheidend für eine Kreditzusage und auch für die Höhe des Zinssatzes sind. Wer hierzu gerne weitere Informationen möchte, der kann in unseren beiden Artikeln

Warum die Haushaltsrechnung eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt

Auskunfteien bereinigen; wie Schufa und Co. Ihre Finanzierung beeinflussen können

gerne mehr über diese Themen erfahren. Auch dieser Baustein stellt eine eigene Herausforderung dar, die gut und strategisch geplant sein sollte. So hat der Immobilienkauf nicht selten bei Finanzierung geendet, da erst hier herauskam, dass z. B. ein „harter Schufaeintrag“ die Bank daran hindert, den Kredit zuzusagen. Dies hätte verhindert werden können, indem man das Thema Auskunfteien bereinigen schon früher angegangen wäre. Auch scheitern viele Gutverdiener am Punkt Finanzierung. Das Einkommen alleine ist nämlich nicht ausschlaggebend, für eine Kreditzusage. Den Einnahmen stehen auch immer Ausgaben gegenüber. Hier gilt es das Delta in der Haushaltsrechnung zu ermitteln. Und dies idealerweise schon vor dem ersten Banktermin, um selbst zu erkennen, ob ggf. an einigen Stellschrauben gedreht werden sollte (z. B. Ausgaben wie Leasing oder Konsumkredite reduzieren).

Der Kauf - Die abschließende Herausforderung beim Immobilienkauf

Wie unschwer zu erkennen ist, gibt es beim sorgfältigen Immobilienkauf eine Reihe von Anforderungen, Hindernissen und Einflussfaktoren, die schwer vorherzusehen sind. Daher ist es natürlich sehr ratsam, eine große eigene Expertise aufzubauen und nicht als Laie an das Thema Immobilienkauf heranzutreten. Wer allerdings nicht die Zeit hat, sich alle notwendigen Bausteine vom Wissen her anzueignen, der sollte auf externe Unterstützung zurückgreifen. Dies macht auch Sinn, da man nicht mehr alles wissen kann und auch nicht muss. Wichtig ist allerdings, dass Fachkundige hinzugezogen werden. So kann man auch seinem Kerngeschäft weiterhin nachgehen, ohne sich sehr mühselig das erforderliche Wissen anzueignen. Wer in eine Immobilie investiert, kein Fachwissen hat und auch keine Experten konsultiert, der tätigt in unseren Augen keine Investition.

Ein solches Vorgehen gleicht eher einer Spekulation. Es wird irgendwie gehofft, dass alles gut gehen wird. Eine gute Objektprüfung ist elementar wichtig, dies können wir nur immer wieder betonen. Die wichtigsten wirtschaftlichen Fragen zu Immobilien bzw. zu Ihrem konkreten Wunschobjekt beantworten wir Ihnen bereits in unserem Smartcheck, damit Sie entspannt in Ihr Immobilieninvestment gehen können. Ohne großen eigenen Aufwand! Neuerdings übernehmen wir auch die Immobiliensuche inkl. wirtschaftlicher Prüfung für unsere Kunden. Dieser Umstand hat sich aus unserer Arbeit heraus ergeben, da wir konkrete Kundenanfragen erhalten haben. So konnten wir bereits Kunden zu ihrem Wunschobjekt verhelfen, was uns enormen Spaß bereitet hat.

Lassen Sie uns gerne in einem kostenlosen Erstgespräch über Ihre potenzielle Immobilie oder über eine gewünschte Immobiliensuche sprechen. Nichts ist teurer als eine Fehlinvestition, insbesondere bei den vergleichbar hohen Investitionssummen sollte achtsam agiert werden.

Wir freuen uns, von Ihnen zu hören!