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Kaufpreisfaktor 16 in Sachsenhausen

Hallo liebe Leser, 

anbei ein kleiner aber sehr erwähnenswerter Auszug aus unserer Arbeit. Gefunden hat ein Käufer eine Immobilie mit Kaufpreisfaktor 16 in Sachsenhausen. Die Suche nach einer nachhaltig rentablen Immobilie gleicht mehr und mehr der Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Jeder, der aktiv in Ballungszentren im Markt unterwegs ist, steht vor dieser Herausforderung. Die Nadel, es gibt sie noch...

Wir haben im Dezember 2019 eine Wohnung in Frankfurt (Sachsenhausen) ausgewertet. Das Objekt war ein klassischer Frankfurter Altbau mit insgesamt 8 Wohneinheiten. Eine Wohnung mit einer Größe von 72 m² war zum Kauf, in einem Aushang im Supermarkt (Rewe), angeboten. Der Preis war auf Verhandlungsbasis (VHB) angegeben.

Der Interessent hat den Verkäufer umgehend kontaktiert und ihm mitgeteilt, dass er großes Interesse an dem Objekt hat, vorausgesetzt man einigt sich auf einen vernünftigen Preis. Noch unwissend, ob es sich bei dem Objekt zu den zwischen Käufer und Verkäufer besprochenen Konditionen um einen Deal handelt, hat sich der Interessent mit dem mündlich ausgemachten Preis an uns gewandt.

Lange Rede, kurzer Sinn: Geeinigt haben sich Verkäufer und Käufer auf einen Kaufpreis von 200.000 € für 72 m² in Frankfurt Sachenhausen. Kein Sanierungsstau, normale Rücklagen (WEG) relativ guter Zustand, wenig zu bemängeln (Bad könnte gegebenenfalls modernisiert werden)! Obwohl es sich bei dem Objekt um eine hervorragend geeignete Kapitalanlage handelt, hat der Käufer die Wohnung selbst bezogen, da er vorerst kein Interesse an einer Vermietung hat. Er wollte lediglich wissen, wie sich alles rechnerisch im Falle einer Vermietung darstellt und ob sich der Kauf der Immobilie lohnen würde.

Kleiner Jackpot würden wir sagen und haben dies dem Käufer mitgeteilt! Wenn man von einer Miete von (nur) 14€/m2 ausgehen würde, läge der Faktor bei 16,5. Zugegeben, eine Immobilie wie im obigen Beispiel zu finden, ist wirklich die Ausnahme und ein echter Glücksfall. Solche und ähnliche Objekte stehen allerdings täglich zum Verkauf. Die Herausforderung liegt darin, diese zu finden. Mit dem Zugriff auf unser bundesweites Netzwerk und unserer langjährigen Erfahrung in der Umsetzung von Immobilieninvestments möchten wir Sie gerne unterstützen. Eine Immobiliensuche ist sehr aufwendig und zeit intensiv.

Kaufpreisfaktor 16 in Sachsenhausen, das wird aktuell schwer zu toppen sein. Wer weiß, ob sich solch ein Szenario wiederholt, bei ähnlichen Objekten werden wir berichten. Wenn Sie mehr über den Kaufpreisfaktor erfahren möchten, gerne in unseren Artikeln stöbern.


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Sie haben bereits eine Immobilie gefunden, sind sich aber nicht sicher, ob sich diese als langfristige Investition rechnet? Wir sagen es Ihnen! -> Zum Smartcheck.

PS: Natürlich ist der Kaufpreisfaktor im Detail und mit Erklärungen im Smartcheck abgebildet 

Gerne beraten wir Sie kostenlos in einem Erstgespräch, das Sie hier buchen können. Finden Sie heraus, ob und wie sich Ihre Immobilie rechnet.

Viele Grüße

Leon und Stefan von der Wohnungsanalyse

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Immobilien und Kaufpreisfaktor; die Rendite als Kehrwert

Im folgenden Artikel möchten wir auf den Zusammenhang zwischen Kaufpreisfaktor und Rendite aufmerksam machen und wünschen viel Spaß bei der Lektüre.

Der Kaufpreisfaktor, oft auch Multiplikator genannt, gibt eine wichtige Auskunft darüber, um eine Immobilie zu analysieren. Um den Kaufpreisfaktor zu bestimmen, wird lediglich der Einkaufspreis der Immobilie sowie die Jahreskaltmiete bzw. die erzielbare Jahreskaltmiete (bei nicht oder noch nicht vermieteten Immobilien) benötigt. Um den Kaufpreisfaktor zu bestimmen, wird dann die Jahreskaltmiete bzw. die erzielbare Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie dividiert:

Angenommen Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 €, die aktuell für 8.400 € pro Jahr (kalt) vermietet ist, stellt sich die Situation folgendermaßen dar:

Kaufpreisfaktor = 250.000 € / 8.400 € = 29,8

Dieser Faktor bedeutet konkret, dass die Wohnung zum 29,8-fachen Preis der erzielbaren Jahreskaltmiete gekauft wird. Aus diesem Faktor kann auch immer die Bruttorendite abgeleitet werden. Der Kehrwert des Kaufpreisfaktors bildet die Bruttomietrendite ab. Konkret bedeutet der Kehrwert in diesem Beispiel:

Die Bruttomietrendite beträgt hier also 3,3%

 (Bruttorendite = 8.400 € / 250.000 = 0,336 x 100 = 3,3%)

Aber es können auch weitere Rückschlüsse durch den Kaufpreisfaktor abgeleitet werden. Je höher der Kaufpreisfaktor, desto geringer die Rendite und desto geringer i. d. R. auch das Risiko. Teurere Wohnungen (höherer Kaufpreisfaktor) befinden sich meist an besseren/stabileren Standorten. Ein guter Standort, z. B. A-Lage in einer größeren Stadt, bietet auch eine gute Vermietbarkeit aufgrund hoher Nachfrage. Umgekehrt kann gesagt werden, dass bei kleinerem Faktor, was wiederum eine höhere Rendite bedeutet, das Risiko höher ist. Im Immobilienbereich ist dieses Risiko z. B. der Leerstand der Immobilie. Auch kann sich bei renditestärkeren Objekten ein Risiko daraus ergeben, dass die Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort einfach gering ist (schwierige Bezirke, schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, etc.). Durch die geringere Nachfrage ist die Auswahl eines potenziellen Mieters kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Wohnung überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet.

Oft aber nicht immer verhält es sich wie folgt:

  • kleiner Faktor = hohe Rendite = erhöhtes Risiko
  • hoher Faktor = geringere Rendite = geringeres Risiko

Abschließend möchte ich nicht unerwähnt lassen, dass eine pauschale Aussage bzw. Annahme dieser oben genannten Zusammenhänge nicht möglich ist. Von Rückschlüssen alleine durch den Faktor ohne weitere Prüfung der Gesamtsituation ist dringend abzuraten. So kann z. B. auch in einer sehr guten Lage eine Immobilie günstig eingekauft werden. Dementsprechend ist z. B. die Rendite höher jedoch das Risiko nicht höher.

Der Faktor gibt dem Investor dementsprechend auf Anhieb wichtige Hinweise zur Immobilie und wird für eine erste Einschätzung gerne hinzugezogen.

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