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Immobilien und Inflation

Immobilien Inflation

Im folgenden Text möchten wir auf die oft unterschätzte Einwirkung der Inflation auf verschiedene Investments, insbesondere auf Immobilien, aufmerksam machen und wünschen viel Spaß bei der Lektüre.

Exkurs Inflation in Zusammenhang mit Geldwert

Inflation bedeutet Geldentwertung. Der Begriff kommt ursprünglich aus dem lateinischen Wort „Inflatio“ was etwa „Anschwellen“ bedeutet. Eine Geldentwertung findet statt, weil Preise immer mehr steigen. Preise steigen i. d. R. in dem Maße der Inflationsrate an. Güter und Dienstleistungen werden teurer. Die Inflationsrate beträgt durchschnittlich etwa 1,8 % pro Jahr (real liegt die Rate wohl eher bei knapp 3 %), wobei es Schwankungen bzw. Abweichungen gibt. Durch die Entwertung des Geldes bzw. durch die Verteuerung von Gütern und Dienstleistungen entsteht ein Kaufkraftverlust. Dies heißt nichts anderes, als dass für einen aktuellen (nominalen) Geldbetrag in der Zukunft weniger gekauft werden kann. Sagen wir in einem konkreten Beispiel, wobei von einer Inflationsrate von 1,8 % ausgegangen wird, Sie haben 100.000 € Bargeld gespart. Lassen Sie nun dieses Bargeld 10 Jahre herumliegen, ergibt sich daraus, dass Ihre Kaufkraft nach 10 Jahren nur noch 83.660,84 € im Gegensatz zum Ausgangsjahr beträgt. Umgekehrt könnte man sagen, dass Sie nach 10 Jahren 119.530,24 € (zukünftiger Preis) für Waren und Dienstleistungen zahlen müssten, für die Sie im Ausgangsjahr nur 100.000€ hätten zahlen müssen. Schlicht gesagt bekommen Sie für den gleichen nominalen Geldbetrag einfach weniger Waren und Dienstleistungen.

Je länger der Zeitraum, desto heftiger wirkt sich die Inflation aus. Betrachten Sie das gleiche Ausgangszenario mit dem Unterschied, dass Sie Ihren ersparten Betrag von 100.000 € nun 20 Jahre aufbewahren, dann ergibt sich folgende Situation: Ihre Kaufkraft beträgt nach 20 Jahren nur noch 69.991,36 € im Gegensatz zum Ausgangsjahr. Umgekehrt kann wieder gesagt werden, dass Sie nach 20 Jahren 142.874,78 € für Waren und Dienstleistungen zahlen müssten, für die Sie im Ausgangsjahr nur 100.000 € hätten zahlen müssen. Der nominale Geldbetrag per se bleibt natürlich gleich, aber was Sie für diese 100.000 € zukünftig an Gegenleistung erhalten, verändert sich stark. Um dem Effekt bzw. dem Kaufkraftverlust entgegenzuwirken, wird häufig versucht, mit Geldanlagen eine gewisse Verzinsung zu erzielen. In Niedrigzinsphasen ist dies jedoch relativ schwer. Sparbücher und Tagegeldkonten gleichen die Inflation bei Weitem nicht einmal aus. Daher wird Ausschau nach Anlagemöglichkeiten gehalten die mindestens Verzinsungen realisieren, die es ermöglichen, die Inflation zu bereinigen. Eine Verzinsung, die gerade der Inflationsrate entspricht, bringt also keinen Kaufkraftgewinn mit sich. Der eingesetzte Ursprungsbetrag wird sozusagen nur inflationsbereinigt.

Fazit: Um reale Gewinne zu erzielen, muss die Rendite höher sein als die Inflationsrate.

Immobilien als alternative zu Geldanlagen – wie die Inflation, auch in Verbindung mit fremdfinanzierten Immobilien, für Sie arbeitet

Eine allgemeine Aussage darüber zu tätigen, dass Immobilien eine inflationssichere Anlage sind, wäre nicht richtig. Hierbei gibt es große Unterschiede zwischen selbst genutzten und vermieteten Immobilien. Auch der Standort einer Immobilie ist sehr ausschlaggebend. Extreme Wertsteigerungen im Immobilienmarkt an einigen Standorten, wie in naher Vergangenheit, sind wohl auch eher unwahrscheinlich. Grundsätzlich kann trotzdem gesagt werden, dass der Wert einer Immobilie durch die Inflation, genau wie bei anderen Sachwerten auch, steigt. Es wird daher häufig davon gesprochen, dass Immobilien die Geldentwertung ausgleichen.​

Investieren Sie z. B. heute analog zum obigen Beispiel die ersparten 100.000 € in eine Immobilie an einem relativ wertstabilen Standort, ist diese Immobilie bei einer Inflationsrate von angenommen 1,8 % in 10 Jahren 119.530,24 € wert. In 20 Jahren beträgt der Wert schon 142.874,78 €. Ein weiterer Effekt bleibt oft unerwähnt: Besitzer von vollständig oder teilweise fremdfinanzierten Immobilien, die sich langfristig eine Finanzierung gesichert haben, sind im Vorteil. Die Teuerung (Inflation) wirkt sich in diesem Fall auch positiv auf Ihre Schulden aus, da der reale Wert der Verbindlichkeit reduziert wird. Nehmen wir einmal ganz vereinfacht an, Sie würden heute einen Kredit (Immobiliendarlehen) zu 250.000 € aufnehmen, den Sie in 10 Jahren zurückzahlen müssen. Kreditzinsen bleiben zunächst unberücksichtigt. Sie müssen zwar nach 10 Jahren nominal den gleichen Kreditbetrag (250.000 €) zurückzahlen, jedoch besteht der Unterschied im „realen“ Wert des Kredites. 250.000 € in 10 Jahren sind real gesehen weniger wert, als im Ausgangsjahr, da Sie für die gleichen 250.000 € im Zieljahr weniger Waren und/oder Dienstleistungen einkaufen können. Da durch die Inflation der Preis von Waren und Dienstleistungen steigt, werden auch Löhne und Gehälter angepasst bzw. diese steigen, um dem Kaufkraftverlust entgegenzuwirken. Dieser Umstand wirkt sich positiv auf Schulden, insbesondere auf das Immobiliendarlehen mit langer Zinsbindung aus. Durch die Lohn- und Gehaltsanpassungen erwirtschaften wir in 10 Jahren nominal mehr Kapital, als im Ausgangsjahr. Sagen wir, extrem vereinfacht, es besteht aktuell ein Gehalt von 2.600 € netto pro Monat, dann würde Ihr Gehalt in 10 Jahren, sofern es inflationsbereinigt (1,8 %) erhöht wird, 3.346 € pro Monat betragen. So haben Sie real in 10 Jahren die gleiche Kaufkraft wie im Ausgangsjahr. Das Zurückzahlen der Schulden fällt jedoch später leichter, da real mehr Einkommen zur Verfügung steht und der nominale Kreditbetrag gleich (Ursprungsjahr) bleibt.

250.000 € im Ausgangsjahr entsprächen 96,2 Nettomonatsgehältern zu jeweils 2.600 €.

250.000 € im Zieljahr nach 10 Jahren entsprächen nur noch 74,7 Nettomonatsgehältern zu jeweils 3.346 €.

Sie könnten, vereinfacht gesagt, im Zieljahr mit weniger Nettomonatsgehältern den Kredit tilgen.

Bei einer tatsächlichen Überlegung einer Kreditaufnahme müssen die Kreditzinsen natürlich berücksichtigt werden, wobei dann die Inflationsrate möglichst über dem Kreditzins liegen sollte, um diesen Effekt positiv ausnutzen zu können. Da die „wahre“ Inflation wohl eher bei 3 % bis sogar 4 % liegt, ist es nicht abwegig, diesen Effekt in der Niedrigzinsphase auszunutzen.

Fazit

Es ist durchaus möglich, vom doppelten Effekt bei einer fremdfinanzierten Immobilie zu profitieren. Hier spielen dem Investor die aktuell günstigen Zinsen in die Karten.

Mit der genauen Kenntnis über das Zusammenwirken von Sparen, Schulden und Inflation sollten gewisse Handlungen möglichst hinterfragt werden. So können wir besser entscheiden, ob wir aktuell Sparen, in Geldwerte anlegen oder doch besser in Immobilien oder andere Sachwerte investieren. Unser „Erspartes“ sollte langfristig zumindest möglichst die Kaufkraft erhalten. Oft ist es sinnvoll, eine Investition in Immobilien mit einem hohen Fremdkapitalanteil zu tätigen. Ggf. erkennen Sie einen Verbesserungs- und/oder Handlungsbedarf.

Abschluss

Sie erkennen aus dem Text, dass ich ein Sympathisant der Investition in Immobilien bin. An dieser Stelle möchte ich es daher nicht unerwähnt lassen, dass auch bei dieser Form der Investition, wie bei jeder anderen Form auch, immer Risiken bestehen, auf die hier nicht eingegangen wird.

Wir wünschen Ihnen alles gute und möglichst erfolgreiche Investments.

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In folgendem Beispiel möchten wir auf den doppelten Effekt bei finanzierten Immobilien hinsichtlich des Vermögensaufbaus aufmerksam machen.

Nehmen wir in einem konkreten Beispiel an, dass eine Immobilie zum Kaufpreis von 250.000 € erworben wird. Es wird eine 100%-Finanzierung zugrunde gelegt, wobei nur die Kaufnebenkosten selbst gezahlt werden. Mit der Bank wird eine Annuität von 5 % pro Jahr vereinbart, die sich aus 1,8 % Zinsen und 3,2 % Tilgung zusammensetzt. Für die fremdfinanzierte Immobilie fallen also monatlich  1.041,67 € (Annuität) an. Der Anteil der Tilgung in der Annuität erhöht sich stetig, wobei der Anteil der Zinsen stetig (durch die Tilgung) geringer wird. In diesem Beispiel wäre nach 10 Jahren ein Betrag von 87.580,84 € getilgt. D. h., es wird bei gleichbleibendem Wert der Immobilie ein Vermögen von 87.580,84 € aufgebaut. Es trifft allerdings eher nicht zu, dass der Wert der beispielhaften Immobilie in 10 Jahren gleich ist, wie im Ausgangsjahr. Aufgrund der Inflation (ca. 1,8 %) steigt der Wert der Immobilie sehr wahrscheinlich leicht an. In 10 Jahren, bei einer Annahme von 1,8 % Inflation, würde der zukünftige Wert der Immobilie 298.825,59 € betragen. Dies bedeutet, dass die Immobilie für 298.825,59 € verkauft werden könnte (andere Faktoren wie z. B. Wertsteigerung oder Wertverlust am Standort bleiben hier im Beispiel unberücksichtigt).  Wenn nun die Restsumme bei der Bank durch den Verkauf der Immobilie beglichen würde, wäre ein Betrag von 136.406,43 €  übrig.

Bei aktueller Gesetzeslage wäre dieser Gewinn nach 10 Jahren (als privater Verkäufer) sogar steuerfrei realisierbar. Diese beiden Faktoren zusammen werden in der Immobilienwirtschaft oft als „Vermögensschere“ bezeichnet.

Grafisch stellt sich die Situation folgendermaßen dar:

Den Einfluss der Inflation berücksichtigen wir bereits in unserem Smartcheck.

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