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Objektsuche beim Immobilienkauf

In unserem Artikel "Objektsuche beim Immobilienkauf" geht es darum, wie zeitaufwendig und schwierig sich die Objektsuche mittlerweile gestaltet und an was dies liegt. Wir wünschen viel Spaß bei der Lektüre! Objektsuche beim Immobilienkauf, worauf kommt es also an?

Objektsuche beim Immobilienkauf - eine Umfrage

Eine Umfrage in unserem Kundenstamm hat ergeben, dass die Objektsuche immer aufwendiger wird. Wer aktiv in Immobilien investiert und eigenständig auf der Suche nach neuen Objekten ist, der wird diese Ergebnisse bestätigen können. Die Teilnehmer der Umfrage haben angegeben, dass 50 bis 100 Stunden an Suchaufwand erfolgen, bis ein halbwegs passendes Objekt besichtigt wird. Und dann ist es erst einmal auch nur eine Besichtigung, was noch lange kein erfolgreich abgeschlossener Deal ist. Kommt das Objekt nach der Detailbewertung (wirtschaftlich und technisch) nicht in Frage, beginnt die Suche von Neuem. Der Aufwand bei der Immobiliensuche gleicht immer mehr einem Vollzeitjob.

Natürlich ist auch interessant, an was das im Detail liegt. Auch dies haben wir unsere Kunden gefragt und vermehrt folgende Antworten bekommen:

  • Die meisten Objekte sind grundsätzlich zu teuer und für ein Investment nicht interessant.
  • Gute Objekte sind stark umkämpft und oft schnell vergriffen. Teilweise wird sogar ohne Besichtigung eine Kaufzusage gemacht.
  • Es sind viel zu viele Player am Markt unterwegs. Die Konkurrenz ist groß. Wenn ein Objekt nach der ersten kurzen Berechnung wirtschaftlich erscheint, wollen viele dieses Kaufen.
  • An „guten Standorten“ gibt es kaum noch Objekte, die sich rechnen.

Den Begriff „gute Standorte“ müssen wir aus Sicht der Wohnungsanalyse jedoch relativieren. Jeder Standort kann gut sein, er muss/sollte nur zur Strategie des Investors passen. Wer hierzu mehr erfahren möchte, kann uns gerne anschreiben. Hier haben wir weitreichende Artikel veröffentlicht. Grundsätzlich sollte beachtet werden: Je mehr Rendite, desto mehr Risiko und umgekehrt. So ist es in den meisten Fällen zumindest. Aber zurück zur Objektsuche beim Immobilienkauf.

Die übliche Herangehensweise bei der Objektsuche beim Immobilienkauf

Die Suche nach geeigneten Objekten kann generell als zeitintensivster Part eines Immobilieninvestments benannt werden. Dabei lässt sich die Suche in zwei unterschiedliche Akquisekanäle unterteilen, Onmarket und Offmarket. Onmarketimmobilien sind Objekte, welche für alle Marktteilnehmer öffentlich einsehbar sind. Hierzu zählen beispielsweise die klassischen Internetportale wie Immobilienscout24, Immowelt oder ebay-kleinanzeigen sowie Tageszeitungen und Webseiten von Immobilienmaklern. Um die Objektsuche effizienter zu gestalten, empfiehlt es sich Immobiliensuchmaschinen wie Thinkimmo oder Immometrica zu verwenden, da diese die Angebote mehrere Kanäle in einer einzelnen Suchanfrage darstellen. Teilweise lassen sich mit diesen Suchmaschinen auch gezielt angebotsbezogene, objektbezogene, wirtschaftliche und auch standortbezogene Suchfilter konfigurieren. Der Zeitaufwand wird hier ggf. etwas minimiert, ist allerdings noch immer erheblich. Offmarketimmobilien werden nur an einen bestimmten Kreis von Marktteilnehmern kommuniziert und sind daher nicht für jeden zugänglich. Diese Objekte können aus den unterschiedlichsten Quellen kommen wie beispielsweise dem Bekanntenkreis, Hausverwaltungen, Banken und weiteren Institutionen und Personen, die Objekte verkaufen wollen oder die Information über den Verkauf eines verfügbaren Angebotes haben. Um hier interessante Objekte vorgeschlagen zu bekommen, bedarf es eines ausgezeichneten Netzwerkes. Neben dem Engagement dieses Netzwerk langfristig aufzubauen und zu pflegen, muss in diesem auch zusätzlich die Information sowie die Parameter über die gesuchte Immobilie kommuniziert werden, sofern man aktiv nach einem speziellen Objekt sucht. Wie man sich vorstellen kann, werden besonders wirtschaftliche, günstige bzw. insgesamt attraktive Immobilien in den meisten Fällen zuerst in Offmarketkreisen angeboten. Wenn Sie privat Ihre Wohnung verkaufen, die im Bekanntenkreis attraktiv sein könnte, fragen Sie auch sicherlich zuerst dorrt, bevor Sie das Objekt in einem Portal inserieren. Dies bedeutete schlussendlich in vielen Fällen, dass sehr attraktive Immobilien oft nicht onmarket erscheinen, da diese schon offmarket den Eigentümer wechseln. Dies darf allerdings auch nicht pauschal betrachtet werden, denn auch onmarket gibt es viele attraktive Objekte.

Hier geht's zur => Immobiliensuche der Wohnungsanalyse.

Erfolgschancen bei der konventionellen Objektsuche

Die Onmarket- und die Offmarketsuche haben jeweils ihre eigenen Vor- und Nachteile. Während man für die Offmarketsuche in der Regel ein größeres Netzwerk haben muss, wovon man erst nach einem längeren Aufbauprozess profitiert, kann man bei der Onmarketsuche sofort loslegen. Onmarket gibt es eine deutlich größere Anzahl an verfügbaren Objekten, die aber auch auf eine große Interessentengruppe trifft. Die Anzahl an Offmarketobjekten hingegen ist verhältnismäßig geringer, trifft jedoch auch auf eine geringere Anzahl potenzieller Interessenten. Über welche Quelle sich die besseren Angebote finden lassen ist tendenziell Ansichts- und Erfahrungssache und von der eigenen Strategie sowie dem Standort abhängig. Anfängern, die noch keine konkrete Strategie verfolgen und noch nicht über ein Netzwerk verfügen ist anfangs die Onmarketsuche zu empfehlen. Dabei geht es vorrangig darum, den allgemeinen Markt und besonders den Immobilienmarkt im eigenen Suchfokus kennenzulernen. Auch wenn dieser bekannt ist, ist es noch keineswegs trivial im Angebotsjungel ein rentables Objekt zu finden. Mit wachsender Erfahrung lassen sich jedoch interessante Objekte schneller von uninteressanten Objekten unterscheiden. Dieser Chance bedienen sich vor allem erfahrene Investoren, weshalb bei der Onmarketsuche die Schnelligkeit von der Objektfindung bis hin zum konkreten Angebot an den Verkäufer, eine enorme Rolle spielt. Nicht selten werden die besten Objekte innerhalb weniger Minuten aus dem Markt gefischt. Es ist ratsam viele Suchaufträge anzulegen und in regelmäßigen Abständen die verschiedenen Quellen manuell zu durchforsten. Diese Vorgehensweise nimmt viel Zeit in Anspruch, erhöht jedoch die Chance deutlich bei der Onmarketsuche erfolgreich zu sein.

Herausforderungen bei der Objektsuche onmarket:

  • hohe Anzahl an Marktteilnehmern bedeutet große Konkurrenz
  • hohe Anzahl an Objekten, gute Objekte entsprechen der Nadel im Heuhaufen
  • regelmäßige Suchanfragen sind enorm zeitintensiv
  • Auffinden eines "guten" Objektes erfordert eine schnelle Reaktionszeit
  • bereits vorhandene Erfahrung deutlich von Vorteil

Für fortgeschrittene Investoren, die sich bereits eine Strategie sowie ein Netzwerk in der Immobilienbranche aufgebaut haben, bietet neben der Onmarketsuche die Offmarketsuche erweiterte Potenziale. Durch "warme Kontakte" können dem Investor bzw. Interessenten über diesen Akquisekanal lukrative Objekte vorgestellt werden. Schnell sein ist dabei nicht ganz so wichtig. Wegen der persönlichen Beziehung zum Anbieter, ist der Zuschlag und damit die Chance einen guten Deal zu machen deutlich wahrscheinlicher als bei der Onmarketsuche, sofern ein Objekt interessant erscheint.

Hinsichtlich der Attraktivität der Angebote unterscheiden sich allerdings Objekte onmarket und offmarket häufig nicht. Wer ein gutes Netzwerk hat profitiert von einer zusätzlichen Einkaufsquelle, welche etwas träger funktioniert als die, die der breiten Masse zugänglich ist. Aber auch hier sind die wirklich guten Angebote rar und nicht vollkommen konkurrenzlos. Geschenkt bekommt man auch hier nichts und die Player in diesem offmarket-Pool kennen die Marktpreise bzw. erzielbaren Preise in der Regel sehr genau. Der für die Offmarketsuche erforderliche Netzwerkaufbau ist ein langwieriger Prozess, der nicht nur im Aufbau, sondern auch hinterher bei der Kontaktpflege zeitliche Ressourcen bedarf. Je größer das persönliche Netzwerk, desto wahrscheinlicher ist es, bei der Offmarketsuche erfolgreich zu sein.

Herausforderungen bei der Objektsuche offmarket:

  • ohne bestehendes Netzwerk kein Zugang
  • Aufbau eines geeigneten Netzwerkes ist ein langwieriger Prozess
  • notwendige Kontaktpflege ist zeitintensiv
Objektsuche

Ohne ausreichend Erfahrung gestaltet sich die Objektsuche beim Immobilienkauf als sehr zeitintensiver Part!

Der definierte Suchprozess der Wohnungsanalyse - mit System zum Erfolg

Der konventionelle Weg, egal ob offmarket oder onmarket bei der Objektsuche beim Immobilienkauf ist also lange kein Erfolgsgarant mehr, um wirtschaftliche Objekte zu finden. In beiden "Märkten" gibt es Herausforderungen. Nachdem wir als Wohnungsanalyse ursprünglich mit wirtschaftlichen Auswertungen für Objekte gestartet sind, kamen peu à peu mehr Dienstleistungen hinzu (z. B. Standortanalysen, Potenzialscore-Berechnungen, Strategieentwicklungen, etc.).

Ein Impuls zur Objektsuche kam aktiv von einem unserer Kunden. Dies sogar mit einer konkreten Anfrage. Ein fortgeschrittener Investor, der oft auf unseren Service zurückgreift, kam mit der Bitte auf uns zu, dass wir die Objektsuche für Ihn übernehmen. Er wollte sich seinen primären Aufgaben als Unternehmer und Investor widmen und die für ihn sehr mühselige und aufwendige Objektsuche outsourcen. Wir haben ein Honorar vereinbart und sind in dem Zielgebiet des Investors nach seinen Objektanforderungen auf die Suche gegangen. Dies erst einmal etwas rudimentär bzw. auf konventionellem Weg, wie oben beschrieben. Wir haben unser Netzwerk konfrontiert und nach Objekten, passend zum Suchobjekt gefragt, sind manuell auf die Suche in den klassischen Immobilien-Portalen gegangen usw. Eigentlich genau so, wie fast jeder bei der Objektsuche vorgehen würde und wie wir das auch bislang im privaten Investitionsbereich selbst gemacht haben. Natürlich wussten wir, wie mühselig und zeitaufwendig die Immobiliensuche ist. Dies hat uns umso mehr darin bestärkt, das Ganze zu „systematisieren“. Uns war völlig bewusst, dass wir mit einem System den Markt nicht beeinflussen können und auch, dass sich die oben erwähnten Probleme wie z. B. „zu viele Player am Markt“ mit keinem System verändern lassen. Was uns aber mehr als möglich erschien war es, mit einem guten System eine funktionierende Struktur in einem vernünftigen Prozess abzubilden, um somit letztendlich Ressourcen zu schonen und die Objektsuche für uns etwas skalierfähig zu machen.

Dies erschien uns jedoch auch nur plausibel und angemessen, sofern es ausreichend Bedarf für eine Immobiliensuche als Dienstleistung gibt. Für eine einmalige oder geringfügige Anzahl an Beauftragungen einen Prozess bzw. ein System für die Objektsuche aufzubauen, stünde es in keiner vernünftigen Relation. So befragten wir auch hierzu unsere Kunden, ob eine ausgelagerte Objektsuche zum Fixpreis interessant erscheint. Fast jeder von uns befragte Kunde bejahte diese Frage und teilte uns mit, dass bei interessanter Preisgestaltung dies natürlich sehr interessant ist, um selbst viel Zeitaufwand einzusparen. Das Interesse unserer Kunden war also vorhanden. Nun hilft es allerdings nicht, wenn wir weiterhin rudimentär auf die Objektsuche gehen. Es musste ein für uns effizientes System entwickelt werden, um die Immobiliensuche zielgerichtet, mit System, in angemessenem Zeitaufwand und für unsere Kunden erschwinglich bzw. preislich attraktiv darzustellen. Es ging kein Weg daran vorbei, sofern wir die Dienstleistung anbieten wollen, ein effizientes System mit funktionierendem Prozess aufzubauen. Im nächsten Schritt bildeten wir alle Suchmöglichkeiten ab, insbesondere, was hier jeweils zu tun ist, in welchen Abständen dies sinniger weise erfolgen sollte und wie zeitaufwendig dies in der Regel ist. In Summe haben wir einen Prozess geschaffen, der für unsere Kunden nachvollziehbar ist und sehr gute Ergebnisse liefert und zudem bezahlbar bleibt. Abgekürzt und vereinfacht dargestellt stellt sich die Objektsuche beim Immobilienkauf der Wohnungsanalyse folgendermaßen dar:

Der entwickelte Prozess für eine effiziente Objektsuche beim Immobilienkauf als Dienstleistung

  • Strategieentwicklung

Hier teilt uns der Kunde zu Beginn seine Wünsche und Vorstellungen mit. Wo möchte er investieren? In welchem Radius soll die Suche erfolgen? Welche Objekte sucht er? Was ist seine Zielgruppe (Mieterklientel)? Wie sind seine Renditevorstellungen? Welches grundlegende Ziel verfolgt er (z. B. Cashflow, Rendite, etc.)? Diese und weitere Fragen besprechen wir gemeinsam mit unseren Kunden, was etwa eine halbe Stunde an Zeitaufwand bedeutet, die unser Kunde aufwenden muss. Anschließend wird die Machbarkeit von uns eingeschätzt, nachdem wir den Zielmarkt betrachten und uns ein Bild verschaffen. Wichtig ist, dass die Vorstellungen realistisch sind und halbwegs zum Markt passen. Bei unrealistischen Vorstellungen können wir kein Objekt finden.

  • Idealobjektdefinition

Nachdem die wichtigsten Details geklärt sind und die Wunschvorstellung bekannt ist, definieren wir ein Idealobjekt (Größe, Preis, Rendite, Ort, Art der Immobilie, usw.). Dieses fiktive Idealobjekt bildet den Grundstein unserer Immobiliensuche.

  • Offmarketsuche

Die Offmarketsuche erfolgt im ersten Schritt unserer Suche. Hier kontaktieren wir zunächst unser gesamtes Netzwerk, das wir innerhalb der letzten Jahre aufgebaut haben. Das Netzwerk besteht aus einer Vielzahl von Maklern, Projektentwicklern, Investoren, Architekten, Bauträgern, usw. Diese tummeln sich in verschiedenen Kanälen wie z. B. LinkedIn-Kontakte, whatsApp-Projektgruppen, etc. All diese Kanäle bespielen wir mit unserer Suchanfrage. Angefragt wird mit dem Idealobjekt und möglichen Abweichungen, damit eine Vorstellung bzw. der Wunsch konkret wird. Dieser Vorgang wird während der Suchphase, sofern erforderlich, mehrfach wiederholt. Die Aktivitäten halten wir in unserem Prozess fest und dokumentieren genau, was bislang erfolgt ist.

  • Onmarketsuche

Die Onmarketsuche untergliedert sich in einige Teilabschnitte, da verschieden und vielfältige Möglichkeiten zur Verfügung stehen.

  • Immobilienportale: In allen gängigen Immobilienportalen legen wir Suchaufträge an. Wir geben exakt an, was wir suchen und wo wir das suchen.
  • Metasuchmaschinen: Wir nutzen bekannte Metasuchmaschinen. Auch hier legen wir Suchaufträge mit dem Idealobjekt an.
  • RPA-basierte Suche: Hier werden Suchbegriffe in dafür vorgesehen Portalen programmiert, die nach definierten Wörtern wie z. B. „sanierungsbedürftig“ suchen. Dies spart Zeit und liefert vorqualifizierte Ergebnisse, die wir betrachten.
  • Manuelle Suche: Ein Teil der Suche erfolgt manuell. In exakt festgelegten Zeitabständen suchen wir in den Portalen und prüfen diese auf neue Einträge, Aktualisierungen, Preisanpassungen, etc. Auch dieser Vorgang wird mehrfach wiederholt.
  • Kontaktaufnahme zu Maklern im Fokusgebiet: Wir rufen bei Maklern im Fokusgebiet an und teilen unsere Wünsche mit, um hier Angebote zu erhalten.
  • Kontaktaufnahme Verkäufer eines potenziellen Objektes

Sobald ein Objekt, das gut zum definierten Idealobjekt passt, gefunden ist, kontaktieren wir den Verkäufer und Erfragen die Verfügbarkeit bzw. ob das Objekt noch zu haben ist.

  • Information an den Kunden

Parallel machen wir eine kurze wirtschaftliche Einschätzung und kontaktieren unseren Kunden umgehend. Dies erfolgt auf dem des Kunden gewünschten Weg (z. B. per Telefon oder E-Mail)

Den gesamten Prozess bzw. die Strategie haben wir mit klar definierten Arbeitsschritten und Abläufen hinterlegt, um effizient und zielgerichtet nach Objekten zu suchen. Sobald ein Objekt, das gut zum definierten Idealobjekt passt, gefunden ist und wir es in einer ersten kurzen wirtschaftlichen Einschätzung geprüft haben, kontaktieren wir unsere Kunden sofort.

SIOOKI-Strategie,

haben wir diese der Einfachheit halber genannt und diese mehrfach erprobt. Im Ergebnis ist die Suche noch immer aufwendig, allerdings systematisiert und in viel kürzerer Zeit können wir bessere Ergebnisse liefern, als im Vergleich zur komplett manuellen Suche. Wenn Sie von unserer Strategie profitieren möchten bzw. den Suchaufwand outsourcen möchten, dann melden Sie sich gerne bei uns. In dem persönlichen Strategiegespräch definieren wir gemeinsam das Idealobjekt! Folgend gehen wir auf die Suche, Sie bekommen Ergebnisse geliefert!

Die Suchphase, wie wir diese unseren Kunden anbieten, läuft über 3 Monate. Im Idealfall ist innerhalb kürzerer Zeit ein passendes Objekt gefunden.

Objektsuche

Eigenregie:

  • Längerer Weg zum Ziel
  • Hoher persönlicher Aufwand
  • Zeit- und Geldverlust
  • Mehr Fehler und Schwierigkeiten

Wohnungsanalyse:

  • Kürzerer Weg zum Ziel
  • Kaum persönlicher Aufwand
  • Kein Zeit- und Geldverlust
  • Deutlich weniger Fehler und Schwierigkeiten


Hier geht's zur => Immobiliensuche der Wohnungsanalyse.

Objektsuche