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Warum die Haushaltsrechnung eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt

Herzlich willkommen zum Artikel „Warum die Haushaltsrechnung eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt“ der Wohnungsanalyse. Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen in möglichst kurzer Zeit auf informative Weise einen Einblick über die möglichen Auswirkungen Ihrer Haushaltsrechnung auf ein Immobiliendarlehen aufzuzeigen. Erfahren Sie, warum es sinnvoll ist die eigenen Einnahmen und Ausgaben genau zu kennen und warum die Bank lieber mit Pauschalbeträgen rechnet. Zudem möchten wir Ihnen darstellen, wie die Bank vorgeht und wie Sie die eigene Situation selbst beeinflussen können. Folglich kann auch schnell abgeleitet werden, wie viel Kredit man sich leisten kann.

Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der kurzen Lektüre.

Warum Sie Ihre Haushaltsrechnung kennen und verbessern sollten

Die Haushaltsrechnung stellt einen wesentlichen Faktor bei einer Investition in Immobilien dar. Im Grunde ist die Haushaltsrechnung lediglich eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben. Typische Einnahmen und Ausgaben, die in einer Haushaltsrechnung betrachtet werden, sind folgend dargestellt.

Wünschenswert ist es zunächst natürlich, dass die Summer der Einnahmen die Summer der Ausgaben übersteigen.

Idealerweise stehen höhe Einnahmen geringen Ausgaben gegenüber

Nehmen wir vereinfacht an, dass die Summer der Einnahmen bei 3.200 € liegt und die Summer der Ausgaben bei 1.900 € liegt. Als Zwischenergebnis ist im ersten Schritt bekannt, dass nun ein „Überschuss“ von 1.300 € (3.200 € – 1.900 €) vorhanden ist. Wesentlich ist nicht unbedingt die Höhe der Einnahmen.

Hohe Ausgaben (z. B. Konsumschulden, Leasingraten) beeinflussen die Haushaltsrechnung negativ

Idealerweise ist der Überschuss groß. Sie sehen nun, dass es vor allem wichtig ist, die Ausgaben gering zu halten, damit der Differenzbetrag möglichst groß ist. Zur Vervollständigung soll gesagt werden, dass bei Familien das gesamte Familieneinkommen und auch die gesamten Familienausgaben berücksichtigt.

Vor einer Kreditvergabe möchte die Bank wissen, ob und welche monatliche Rate bedient werden kann. Dementsprechend ist es auch für die Bank der erste Schritt, die Haushaltsrechnung des potenziellen Kreditnehmers anzusehen. Um diesem Schritt zu vereinfachen, aus Erfahrungswerten heraus und um nicht mühselig mit jedem Kunden die Haushaltsrechnung zu besprechen, rechnen viele Banken mit Pauschalbeträgen. Hier ist oft von einer 35%-Pauschale die Rede wobei der exakte Prozentsatz bei den Banken etwas variieren wird. Was bedeutet das? Dies bedeutet konkret, dass die monatliche Rate für ein mögliches Immobilieninvestment oder für ein Eigenheim maximal 35% des Haushaltseinkommens betragen sollte.

Die Bank rechnet oft mit pauschalen Annahmen

Um bei obigem Beispiel zu bleiben, würde die Bank das Einkommen von 3.200 € zugrunde legen und hiervon 35% annehmen, was in Summe 1.120 € wären. Sie sehen nun, dass das selbst ermittelte Ergebnis bzw. der Überschuss (1.300 €) vom pauschal berechneten Überschuss der Bank (1.120 €) abweichen kann. Die Bank rechnet aus der Erfahrung heraus eher großzügig, da oft die eigenen Ausgaben unterschätzt werden. Auch ein gewisser Puffer ist wohl mit eingerechnet. Die Pauschale trifft natürlich nie exakt zu. Bei gravierenden Abweichungen ist es daher ratsam, mit der Bank das Gespräch zu suchen und die „exakte“ Haushaltsrechnung mit ins Spiel zu bringen. Dies verschafft Ihnen Klarheit und sofern die Bank diesbezüglich gesprächsbereit ist ggf. etwas mehr Puffer bzw. Überschuss. Davon abgesehen sollten Sie unbedingt eine eigene Haushaltsrechnung machen, um zu verhindern, dass die monatliche Rate zu einer größeren Belastung wird, als angenommen. Auch hier ist immer ein gewisser Puffer ratsam. Sofern eine unvorhergesehene Ausgabe direkt Bauchschmerzen macht, ist die Situation doch angespannter, als wenn die Rate (Annuität) relativ einfach bezahlt werden kann.

Wie Sie die maximale Darlehenshöhe berechnen können

Angenommen ihr Wunschobjekt, zu dem Sie ein Darlehen aufnehmen möchten, kostet inkl. aller Kaufnebenkosten 220.000 €. Sie wollen 20.000 € selbst einbringen, also läge der Darlehensbetrag bei 200.000 €. Geht man nun von einer beispielhaften Annuität von 4,5% aus (3% Tilgung, 1,5% Zinsen) müssten Sie monatlich 750 € an die Bank zahlen (200.000 € x 4,5/100/12). Mit Ihrem ermittelten Überschuss aus der Haushaltsrechnung ist nun zu erkennen, dass Sie sich dieses Objekt „leisten“ können. Sie sehen hier, dass die Höhe der Tilgung sowie die Höhe der Zinsen entscheidend ist. Sie könnten in diesem Beispiel die Tilgung etwas erhöhen, damit das Objekt schneller abgezahlt wird, sofern dies strategisch Sinn macht (hierzu später mehr). Oft gibt es allerdings noch kein konkretes Objekt, dann stellt sich die Frage, was eigentlich der maximale Kreditbetrag ist, den die Bank voraussichtlich gewährt. Hierzu gibt es verschiedene Herangehensweisen, die alle relativ ähnlich sind bzw. zu ähnlichen Ergebnissen führen.

Oft wird überschlägig der maximale monatlich zur Verfügung stehende Betrag (Überschuss) mit 1.200 multipliziert und das Ganze durch die Annuität dividiert. Die Zahl 1.200 ergibt sich einfach aus 12 Monaten x 100. So lautet die Formel oft:

Maximale Kredithöhe = monatlicher Überschuss x 12 Monate x 100 / (Zins + Tilgung)

Bei der Fortführung unseres Beispiels, würde es folgendermaßen aussehen:

Maximale Kredithöhe = 1.120 € x 12 * 100 / (1,5% + 3%) = 298.666 €

Mit dieser Annahme würde Ihnen die Bank eine maximale Kredithöhe in dieser Größenordnung ansetzten. Dies variiert natürlich von Bank zu Bank, bildet jedoch eine realistische Annäherung. Bei der Festlegung der monatlichen Rate sowie der maximalen Kredithöhe bildet die Höhe der Tilgung eine wichtige Variable, die hohen Einfluss hat. Weitergeführt, um beispielsweise maximalen Kreditbetrag zu erhöhen, könnte in diesem Fall die Tilgung etwas heruntergesetzt werden. Sofern die Tilgung bei nur 2% angesetzt wird, ergäbe sich eine maximale Kredithöhe von 384.000 € (1.120 € x 12 x 100 / (1,5% + 2%). Es ist zu erkennen, dass die Senkung der Tilgung von 3% auf 2% eine Möglichkeit zur Mehraufnahme von 85.334 € ergibt (384.000 € – 298.666 €). Weiterhin ist natürlich auch die Höhe des Zinssatzes mitentscheidend. Diesen können Sie indirekt auch etwas beeinflussen (auch dazu später mehr). Behalten Sie auch immer im Blick, dass neben der monatlichen Annuität auch weitere Kosten in Verbindung mit der Immobilie auf Sie zukommen, die es zu berücksichtigen gilt. Hierzu zählen z. B. die Bewirtschaftung, Instandhaltung (ausreichend Rücklagen bilden) sowie Versicherungen.

Wir wünschen Ihnen alles Gute und möglichst erfolgreiche Investments sowie eine positive Haushaltsrechnung.

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