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Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Was tun wenn der Nachbar stinkt?

Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Anbei möchte ich Ihnen gerne eine kleine Erfahrung aus der privaten Vermietung schildern.  Was tun, wenn der Nachbar stinkt, wie aus diesem Kurzartikel hervorgeht, kann es auch bei der Vermietung hin und wieder Probleme geben, die es zu meistern gilt. Doch auch wenn nicht vorhersehbare Probleme entstehen, gibt es in den meisten Fällen eine Lösung.

Was war geschehen? Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Vor ein paar Jahren habe ich eine Wohnung in Mainz gekauft. Der Kaufpreis war gut, es war allerdings viel Arbeit erforderlich, um die Wohnung auf Vordermann zu bringen. Es stand eine komplette Sanierung an. Im Anschluss daran, habe ich die Wohnung komplett möbliert und anschließend vermietet. Aufgrund der Lage war die Anfrage sehr groß, der neue Mieter war dementsprechend froh, den Zuschlag erhalten zu haben. Die Miete wurde bezahlt, Mieter und ich waren zufrieden. Es lief also alles gut. Soviel kurz zum Hintergrund.

Mit der Zeit hat sich leider herausgestellt, dass der Bewohner der Nachbarwohnung (selbst Eigentümer dieser Wohnung) es leider nicht sonderlich ernst mit Hygiene und Reinheit nimmt. Es kamen immer wieder sehr üble Gerüche aus seiner Wohnung. Anfangs intervallweise, wenn seine Tür offen stand. Der Geruch war dann im Treppenhaus deutlich zu riechen bzw. es war schon ein ekliger und muffiger Gestank. Mein Mieter hatte mich zu diesem Zeitpunkt schon kontaktiert, um über den Zustand bzw. die Geruchsbelästigung zu berichten.

Was tun, wenn der Nachbar stinkt,

dieser Frage musste ich nun auf den Grund gehen und mich um Besserung der Situation kümmern. Der erste Schritt war sinngemäß, dass ich Kontakt mit dem Geruchsverursacher aufgenommen habe. Er hat Besserung versprochen und schien im Gespräch relativ einsichtig. Weiterhin habe ich mit mir bekannten weiteren Bewohnern des 8-Parteien-Mehrfamilienhauses Kontakt aufgenommen und ein Gespräch gesucht. Andere Bewohner haben den Geruch natürlich auch schon wahrgenommen, allerdings ohne Aktiv etwas zu unternehmen oder den Geruchsverursacher anzusprechen.

Die kommenden Monate ist leider, trotz der mündlich versprochenen Beseitigung des Geruchs durch den Verursacher, keine Besserung eingetreten. Im Gegenteil, der Geruch wurde immer schlimmer, ja unerträglich. Es hat sprichwörtlich dermaßen gestunken, dass einem beim Betreten des Treppenhaues schon schlecht wurde. Nach was es roch, erspare ich Ihnen an dieser Stelle. Mein Mieter hat sich folglich in regelmäßigen Abständen bei mir beschwert.

Recht auf Verwahrlosung?

Natürlich bin ich aktiv geworden, um etwas gegen den Gestank des Nachbars zu unternehmen. Was ich zunächst alles unternommen habe:

  • Zunächst habe ich viele Gespräche mit dem netten Geruchsverursacher geführt. Leider ohne Erfolg und mit sehr mäßiger Einsicht. Er hat immer wieder versichert, es sei nicht so schlimm. Als ich mir allerdings auch vor Ort einen Eindruck verschaffen wollte, wurde es mir, verzeihen Sie bitte die Wortwahl, kotzübel. Es hat einfach übel gestunken. Mittlerweile kam der Gestank sogar durch seine verschlossene Tür in das Treppenhaus.
  • Weiterhin habe ich andere Bewohner des Hauses mit einbezogen. Ihnen war die Situation auch sehr unangenehm bzw. es hat sie belästigt, unternommen hat aber bis dahin leider niemand etwas. Die Situation und das Problem waren jedem bekannt.
  • Parallel tätigte ich einige Anrufe bei der zuständigen Hausverwaltung. Hier habe ich mitgeteilt, dass das Gemeinschaftseigentum betroffen ist und es längst nicht mehr nur den Geruchsverursacher betrifft. Die Hausverwaltung hat auch Kontakt mit dem Geruchsverursacher aufgenommen.
  • Zudem sendete ich E-Mails an die Hausverwaltung, um meinen Anrufen etwas Nachdruck zu verleihen, leider mit mäßigem Erfolg. Die Hausverwaltung wurde nicht sonderlich aktiv.

Da es neben dem Geruchsproblem auch vermehrt zu merkwürdigen Situationen zwischen meinem Mieter und dem Geruchsverursacher gekommen ist, hat mir mein Mieter mitgeteilt, dass er sich um seinen Nachbar sorge. Er befürchtete, dass dieser psychische Probleme hat. Mein Mieter hat den zuständigen sozialpsychiatrischen Dienst in Mainz informiert. Hier waren nach Absprache auch zwei Psychologen vor Ort und haben mit dem Herrn gesprochen und Unterstützung angeboten. Er hat beteuert, dass er kein Interesse an Hilfe hat und es kein Problem gibt. Der sozialpsychiatrische Dienst kann nur handeln, sofern der „Betroffene“ auch zustimmt.

Wie ging es weiter? Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Die nächsten Wochen und Monate wurde es noch schlimmer, mein Mieter beschwerte sich immer häufiger und kündigte schon an, dass er das Mietverhältnis kündigt, sofern keine baldige Besserung eintritt. Folglich musste ich weitere Maßnahmen einleiten:

  • Ein geführtes Gespräch mit der Mainzer Polizei ergab, dass den Beamten auch leider die Hände gebunden sind. In Deutschland hat jeder das Recht auf „Verwahrlosung“, was sozusagen aus dem Art. 2 des Grundgesetzes hervorgeht. Hier heißt es in Absatz (1) „Jeder hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit, soweit er nicht die Rechte anderer verletzt und nicht gegen die verfassungsmäßige Ordnung oder das Sittengesetz verstößt.“  Das Recht von anderen war gemäß Polizei hier nicht verletzt. Anders als bei einer Lärmbelästigung, gibt es hier bei „Geruchsbelästigung“ durch die Beamten keine Eingriffsmöglichkeit, wie mir mitgeteilt wurde. Zwar hatten die Beamten vollstes Verständnis, haben bzw. konnten aber nichts unternehmen. Ich wurde an das zuständige Ordnungs- und Hygieneamt verwiesen.
  • Folglich habe ich das Ordnungs- und Hygieneamt informiert. Das Problem hierbei war, dass sich das Hygieneamt anmelden muss, um eine Inspektion vorzunehmen. Zu Beginn wurde mir hier auch schon mitgeteilt, dass man erst tätig werden kann, wenn die besagte Person sozusagen eine Gefahr für sich selbst darstellt. Dies ist z. B. der Fall, wenn man in den eigenen Fäkalien schläft oder Essensreste schimmeln und für den Bewohner gefährlich werden. Der zuständige Inspektor hat sich bei dem Bewohner zwei Wochen in Voraus angekündigt. Natürlich wurde die Wohnung für diesen Termin halbwegs in Ordnung gebracht. Der Hygieneinspektor, hat keine Fäkalien oder Ähnliches bei dem angekündigten Besuch gefunden. Es war wohl trotzdem sehr unhygienisch und hat übel gerochen, aber der Bewohner war gemäß Definition noch keine Gefahr für sich selbst.

Eine erneute Enttäuschung

Eine Woche später hat alles wieder gestunken. Was tun, wenn der Nachbar stinkt? Ich versuchte es in der Zwischenzeit mit Briefen per Einschreiben, wobei ich um Einsicht hoffte. Natürlich vergeblich, allerdings hatte ich alle Vorgänge dokumentiert, was später noch von Nutzen war, wie sich herausstellte.

Da der Geruch nun auch andere Bewohner regelrecht anwiderte, obwohl diese in anderen Etagen wohnten, schlossen sich meinen Bemühungen immer mehr Bewohner an. Wir tauschten uns per Mail aus und dokumentierten, wer bislang etwas unternommen hatte. Hier konnte ich eine lange Liste aufführen. Nach weiteren unzähligen Appellen seitens verschiedener Personen beschlossen wir, einen Anwalt zu konsultieren. Die Geruchsbelästigung durch den Nachbarn hat mittlerweile zu große Ausmaße angenommen.

Nach Erläuterung der Eigentumsverhältnisse beim Anwalt war schnell ein möglicher Weg in Aussicht, den man einschlagen kann. Die Hoffnung lag auf dem WoEigG – Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz). Hier geht aus § 18 – Entziehung des Wohnungseigentums – hervor, dass die Eigentümer eines Hauses in einer WEG bei einem Eigentümer, der erheblichen Problemen verursacht, die Veräußerung des Wohneigentums verlangen können. Konkret heißt es:

§ 18 Entziehung des Wohnungseigentums

(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.

(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn

1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt;

2. der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrags, der drei vom Hundert des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet; in diesem Fall steht § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder, soweit die Gemeinschaft nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht, an den anderen Wohnungseigentümer nicht entgegen.

(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Fall nicht anzuwenden.

(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Waren die Voraussetzungen für eine Abmahnung erfüllt?

Es gab mehr als zwei Wohnungseigentümer im Haus, daher greift Absatz eins. Ja, die Voraussetzungen für eine Abmahnung an den stinkenden Bewohner waren erfüllt. Nun folgte der erste Schritt, eine schriftliche Abmahnung wurde an den Geruchsverursacher gestellt. Er wurde auf mögliche Konsequenzen hingewiesen und hat nun die letztmalige Chance, eine Verbesserung herbeizuführen. Es hat nicht sehr lange gedauert, bis der Geruch weniger wurde. Der Geruchsverursacher möchte nun sogar seine Wohnung verkaufen, um wie er selbst erzählte, sein Leben an einem anderen Ort wieder in den Griff zu bekommen.

Schade, dass oft erst drastische Maßnahmen eingeleitet werden müssen. Trotz allem Ärger empfinde ich allerdings auch Mitleid für den Herrn, da es ihm selbst nicht gut geht. Ich glaube in einer solchen Verwahrlosung, kann sich kein Mensch wohlfühlen. Trotzdem muss auch so eine Situation natürlich in Ordnung gebracht werden.

Was wir empfehlen

Auf solche individuellen Probleme gibt es natürlich selten pauschale Antworten. Es ist aber zu sehen, dass eine Lösung herbeigeführt werden konnte. Wie bei jeder Investition gibt es natürlich auch bei der Investition in Immobilien Risiken. Die wirtschaftlichen Risiken lassen sich veranschaulichen und in Szenarien darstellen. Eine gute Objektprüfung ist daher elementar wichtig. Die wichtigsten wirtschaftlichen Fragen zu Immobilien bzw. zu Ihrem konkreten Wunschobjekt beantworten wir Ihnen bereits in unserem Smartcheck, damit Sie entspannt in Ihr Immobilieninvestment gehen können. Ohne großen eigenen Aufwand! Lassen Sie uns gerne in einem kostenlosen Erstgespräch über Ihre potenzielle Immobilie sprechen. Nichts ist teurer als eine Fehlinvestition. Um das Risiko bei der Investition in Immobilien zu minimieren, empfehlen wir eine sehr sorgfältige wirtschaftliche Prüfung des potenziellen Kaufobjektes. Wenn solche unvorhergesehenen Probleme, wie z. B. das Problem mit dem stinkenden Nachbarn, auftreten, sollte erst einmal Ruhe bewahrt werden und alle Lösungsmöglichkeiten überprüft werden. Manchmal ist langer Atem notwendig, mit der richtigen Einstellung und etwas Engagement findet sich bestimmt ein Weg!

Und wenn der Nachbar einmal „stinken“ sollte, haben Sie durch diesen Artikel ggf. auch schon einen Lösungsansatz.

Wir von der Wohnungsanalyse wünschen Ihnen schöne Immobilieninvestitionen und eine wohlriechende Nachbarschaft. Auch für Ihre Mieter, sofern Sie schon Immobilien besitzen. Hoffentlich konnten wir Ihnen ein paar Anregungen mit unserem Artikel "Was tun, wenn der Nachbar stinkt" mit auf den Weg geben.

Alles Gute, Leon und Stefan

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