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Eine Wohnung, Viele Einflussfaktoren – Behalten Sie die kleinen Details im Auge

Wohnung Einflussfaktoren

Kleine Abweichungen beim Immobilienkauf können im Endeffekt großen Einfluss haben. Insbesondere, sofern die mittel- bis langfristige Betrachtung erfolgt. Im folgenden Beispiel möchten wir beim Kauf einer einfachen Eigentumswohnung, unter verschiedenen Annahmen, die möglichen Auswirkungen darstellen. Folgende Grundannahmen der Wohnung werden für alle Szenarien getroffen:

  • Kaufpreis: 180.000 €
  • Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Grundbuch): 13.500 €
  • Maklercourtage: 9.000 €
  • Gesamtpreis: 202.500 €
  • Betrachtungszeitraum 10 Jahre
  • Gute Bonität des Kreditnehmers damit die dargestellten Finanzierungsmöglichkeiten plausibel sind

Es werden nun 3 Szenarien nebeneinander gestellt:

  • Szenario 1: Finanzierung 90%, Annuität 4,5% (3,0% Tilgung, 1,5% Zinsen)
  • Szenario 2: Finanzierung 100% Annuität 4,5% (2,7% Tilgung, 1,8% Zinsen)
  • Szenario 3: Vollfinanzierung Annuität 4,5% (2,0% Tilgung, 2,5% Zinsen)

Sie sehen an obigen Szenarien, wie schon durch kleine Einflussfaktoren insgesamt große Auswirkungen resultieren können. Je größer die Investitionssummen in Kombination mit den sich ändernden Parametern, desto heftiger die Auswirkungen.

Was ist aus der Tabelle zu lesen?

Schon der Laie kann auf den ersten Blick erkennen, dass die monatlichen Kosten für die Finanzierung je Szenario teurer werden. Dies liegt selbsterklärend an der Höhe des zu finanzierenden Betrages. Auch die daraus resultierende Höhe des Eigenkapitalanteils lässt sich in Verbindung dazu leicht erkennen.

Das etwas geschultere Auge sieht in der Tabelle weiterhin, dass die Höhe der bezahlten Zinsen sich aus 2 Faktoren ergibt. Zum einen aus der zu finanzierenden Gesamtsumme und zum anderen aus der abweichenden Höhe des Zinses. In Szenario 1 ist der Zins mit 1,5% hinterlegt und in Szenario 3 mit 2,5%. Diese Abweichung liegt z. B. an den Risikoabschlägen der Bank, so verringert sich bei höherem Eigenkapitalanteil i. d. R. die Höhe des Zinses. Kurz gesagt: Mehr Eigenkapital = niedrigere Zinsbelastung. Weiterhin ist relativ einfach zu erkennen, dass innerhalb des Betrachtungszeitraums ein Vermögensaufbau durch die den Tilgungsanteil in der Annuität stattfindet.

Wer sich schon etwas intensiver mit der Thematik auseinandergesetzt hat, sieht weiterhin, dass weitere Einflussfaktoren in das Investment einspielen. So kann der Einfluss der Inflation nicht vernachlässigt werden. Bei einer plausiblen Inflationsannahme von 1,8% pro Jahr steigt die Immobilie „inflationsbedingt“ im Preis. Hier kommt die sogenannte Vermögenschere aus unserem Artikel “Immobilien und Vermögensaufbau” zum Tragen (zum Artikel). Der Vermögensaufbau geht quasi schneller. Sofern weiterhin heftige Wertsteigerungen – wie in naher Vergangenheit in vielen Regionen – stattfinden, kann es sogar zu einem hohen Vermögensaufbau kommen. Umgekehrt geht das allerdings auch, sofern die Preise wieder fallen. Weiterhin sieht der fundierte Investor, dass sich diese Immobilie aus Bankensicht, bei der Finanzierung weiterer Objekte im Portfolio, im Szenario 3 nicht sonderlich gut darstellt. Hier kommt der Stresstest bzw. die 8er-Annuität zum Tragen (zum Artikel).

Abschließend kann gesagt werden, dass die Betrachtungsweisen sehr verschieden sind bzw. sein können. Wer sein Gesamtportfolio betrachtet und sehr langfristig denkt, achtet auf Faktoren, die für den einmaligen „kleinen Investor“ nicht von großer Bedeutung sind. Auch aus diesem Grund lässt sich meistens die Frage, „was besser ist bzw. welcher Tilgungsanteil zu wählen ist“, nicht beantworten. Nur unter Betrachtung der Strategie der jeweiligen Person kann eine solche Aussage erfolgen. So kann z. B. für den einmaligen „Kleininvestor“ eine Vollfinanzierung durchaus sinnvoll sein und im Gegenzug hierzu könnte eine Investition unter solchen Parametern für eine nachhaltige Aufbaustrategie schlecht sein.

Weitere Risiken und Einflussfaktoren (z. B. Leerstand) bleiben an dieser Stelle völlig unberücksichtigt. Zur Vervollständigung möchten wir auch darauf hinweisen, dass in diesem Beispiel keine Mietausfallrücklagen oder Kosten für Versicherungen (z. B. Haus und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) berücksichtigt werden, die zusätzlich zur Annuität anfallen.

Zusammenfassend hat der vorangegangene Artikel gezeigt, dass selbst kleine Änderungen der Parameter einen großen Einfluss auf das Gesamtinvestment haben können. Aus diesem Grund möchten wir noch einmal besonders darauf hinweisen, nicht nur den Status quo zu betrachten, sondern jeden Immobilienkauf mit realistischen „Worst Case“ und „Best Case“ Szenarien zu unterlegen.

Diese Szenarien sind ein wichtiger Bestandteil unserer Paketangebote, Smartcheck und Komplettcheck, womit Sie bei Ihrem nächsten Investment auch die kleinen Details im Auge behalten.

Schönen Dank für Ihr Interesse an dem kleinen Artikel. Wir wünschen weiterhin spannende Investitionen.

Bei Fragen stehen wir sehr gerne zur Verfügung.

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