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Achtung Falle – warum die Bruttorendite kaum Aussagekraft hat

Anzeigen wie „Renditeobjekt in guter Lage“ oder „Kapitalanleger aufgepasst“ finden sich häufig in den Immobilienportalen. Teilweise steht auch direkt die Rendite bei den jeweiligen Angeboten dabei. Hier heißt es dann z. B. „Kapitalanlage mit 5,3% Rendite in guter Lage“.

Angegeben wird bei solchen Immobilienangeboten in den allermeisten Fällen immer die Bruttorendite. Warum die Bruttorendite lediglich eine grobe Indikation bietet und wenig Aussagekraft hat, möchten wir folgend kurz erklären. Zur Berechnung der Bruttomietrendite sind erstmal nur zwei Faktoren ausschlaggebend. Der Kaufpreis der Immobilie und die Mieteinnahmen bzw. die potenziellen Mieteinnahmen (bei einem leerstehenden Objekt). Sind diese zwei Faktoren bekannt, kann schon ganz einfach die Bruttorendite berechnet werden:

Bruttorendite in % = (Monatskaltmiete * 12) / Kaufpreis der Immobilie (ohne Nebenkosten) * 100

Die Bruttomietrendite einer vermieteten Immobilie stellt sozusagen dar, welchen Ertragswert (brutto) in Prozent der Vermieter aus der vermieteten Immobilie erzielt.

Sie sehen an obiger Formel, dass bei dieser Rendite lediglich zwei Faktoren berücksichtigt werden. Daher ist die Bruttorendite auch nur bedingt aussagekräftig und sollte lediglich als erste Indikation herangezogen werden. Von weit mehr Aussagekraft bei der Vermietung einer Immobilie ist die Nettorendite. Anders als bei der Bruttorendite, die relevante Kosten außer acht lässt, werden diese Kosten bei der Nettorendite berücksichtigt. Die Nettorendite berücksichtigt die angefallenen Kaufnebenkosten wie z B Notar und Grundbuchgebühren, Maklercourtage und Grunderwerbssteuer. Weiterhin werden die sehr wichtigen nicht umlegbaren Nebenkosten erfasst. Sind diese nicht umlegbaren Nebenkosten z. B. hoch, kann es ganz schnell zu großen Abweichungen von Brutto- zu Nettorendite kommen (es gibt unterschiedliche Kostentreiber, die zu hohen nicht umlegbaren Nebenkosten führen).

Um den Sachverhalt zu verdeutlichen, soll ein kleines Beispiel mit nachfolgenden Parametern einer Beispielwohnung herangezogen werden:

  • Kaufpreis der Wohnung: 139.000 €
  • Kaufnebenkosten: 18.695,50 €
  • Kaufpreis gesamt (mit allen Kaufnebenkosten): 157.695,50 €
  • Erzielbare Miete (kalt): 560 €/Monat
  • Monatliche Hausnebenkosten gesamt: 360 € (davon 248 € nicht umlegbar)

Aus obigen Angaben lässt sich sehr einfach die Bruttomietrendite berechnen:

Bruttorendite in % = (560 € * 12) / 139.000 € * 100 = 4,83%

Ein Inserat könnte nun z. B. den schönen Titel „Achtung Kapitalanleger, 4,8% sichere Rendite“ tragen. Sieht man sich im Rahmen einer ersten oberflächlichen Auswertung nun auch die Nettorendite an, kommt es schnell zu einer großen Abweichung.

Die Nettorendite berechnet sich wie folgt:

Nettorendite = Reinertrag / (Kaufpreis + alle Kaufnebenkosten + Renovierung) * 100

Reinertrag = Monatskaltmiete * 12 – nicht umlagefähige Nebenkosten pro Jahr

Nettorendite = 4.392 € / 157.695,50 € * 100 = 2,37%

Die betrachtete Immobilie hat also eine Nettorendite von 2,37%. Weiterhin können zusätzliche individuelle Kosten wie z. B. Versicherungen die Nettorendite zusätzlich schmälern.

Fazit:

Kaufnebenkosten wie z. B. Maklercourtage und Steuern sowie die nicht umlagefähigen Hausnebenkosten schmälern die Bruttorendite! Aus diesen Gründen ist oft bei Inseraten lediglich die Bruttorendite angegeben. Die Hausnebenkosten sind sehr oft überhaupt nicht in Inseraten zu finden. Wenn, dann häufig als gesamte Zahl und sehr selten tatsächlich aufgespaltet in umlagefähig und nicht umlagefähig.

Sehen Sie bei der Rendite genau hin und stellen dem Verkäufer oder Makler gezielte Rückfragen => damit „Netto“ mehr vom „brutto“ bleibt! Unter anderem die verschiedenen Renditen bilden den Grundstein bzw. die Basis aller unserer Checks für Folgeberechnungen.

Wir wünschen erfolgreiche Immobilienkäufe und bedanken uns für das Lesen unseres kleinen Artikels.

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Immobilien und Kaufpreisfaktor; die Rendite als Kehrwert

Im folgenden Artikel möchten wir auf den Zusammenhang zwischen Kaufpreisfaktor und Rendite aufmerksam machen und wünschen viel Spaß bei der Lektüre.

Der Kaufpreisfaktor, oft auch Multiplikator genannt, gibt eine wichtige Auskunft darüber, um eine Immobilie zu analysieren. Um den Kaufpreisfaktor zu bestimmen, wird lediglich der Einkaufspreis der Immobilie sowie die Jahreskaltmiete bzw. die erzielbare Jahreskaltmiete (bei nicht oder noch nicht vermieteten Immobilien) benötigt. Um den Kaufpreisfaktor zu bestimmen, wird dann die Jahreskaltmiete bzw. die erzielbare Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie dividiert:

Angenommen Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 €, die aktuell für 8.400 € pro Jahr (kalt) vermietet ist, stellt sich die Situation folgendermaßen dar:

Kaufpreisfaktor = 250.000 € / 8.400 € = 29,8

Dieser Faktor bedeutet konkret, dass die Wohnung zum 29,8-fachen Preis der erzielbaren Jahreskaltmiete gekauft wird. Aus diesem Faktor kann auch immer die Bruttorendite abgeleitet werden. Der Kehrwert des Kaufpreisfaktors bildet die Bruttomietrendite ab. Konkret bedeutet der Kehrwert in diesem Beispiel:

Die Bruttomietrendite beträgt hier also 3,3%

 (Bruttorendite = 8.400 € / 250.000 = 0,336 x 100 = 3,3%)

Aber es können auch weitere Rückschlüsse durch den Kaufpreisfaktor abgeleitet werden. Je höher der Kaufpreisfaktor, desto geringer die Rendite und desto geringer i. d. R. auch das Risiko. Teurere Wohnungen (höherer Kaufpreisfaktor) befinden sich meist an besseren/stabileren Standorten. Ein guter Standort, z. B. A-Lage in einer größeren Stadt, bietet auch eine gute Vermietbarkeit aufgrund hoher Nachfrage. Umgekehrt kann gesagt werden, dass bei kleinerem Faktor, was wiederum eine höhere Rendite bedeutet, das Risiko höher ist. Im Immobilienbereich ist dieses Risiko z. B. der Leerstand der Immobilie. Auch kann sich bei renditestärkeren Objekten ein Risiko daraus ergeben, dass die Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort einfach gering ist (schwierige Bezirke, schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, etc.). Durch die geringere Nachfrage ist die Auswahl eines potenziellen Mieters kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Wohnung überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet.

Oft aber nicht immer verhält es sich wie folgt:

  • kleiner Faktor = hohe Rendite = erhöhtes Risiko
  • hoher Faktor = geringere Rendite = geringeres Risiko

Abschließend möchte ich nicht unerwähnt lassen, dass eine pauschale Aussage bzw. Annahme dieser oben genannten Zusammenhänge nicht möglich ist. Von Rückschlüssen alleine durch den Faktor ohne weitere Prüfung der Gesamtsituation ist dringend abzuraten. So kann z. B. auch in einer sehr guten Lage eine Immobilie günstig eingekauft werden. Dementsprechend ist z. B. die Rendite höher jedoch das Risiko nicht höher.

Der Faktor gibt dem Investor dementsprechend auf Anhieb wichtige Hinweise zur Immobilie und wird für eine erste Einschätzung gerne hinzugezogen.

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