Rechnet sich meine Immobilie?

Rechnet sich meine Immobilie

Die Eingangsfrage ‚Äěrechnet sich meine Immobilie‚Äú erhalten wir von privaten Immobilienk√§ufern oft schon bei der ersten Anfrage. Berechtigte Frage, denn schlie√ülich m√∂chte man keine Fehlinvestition t√§tigen. F√ľr Einsteiger im Bereich Immobilien sind die g√§ngigen Parameter oft der Kaufpreis, der Preis pro m2 und die Bruttorendite. Sehr viel mehr kann eine branchenfremde Person anfangs auch nicht pr√ľfen und wenn, w√§re dies mit der Aneignung von Fachwissen verbunden.

Ob sich eine Immobilie tats√§chlich lohnt bzw. rechnet, h√§ngt nat√ľrlich von vielen weiteren Faktoren ab. Gerne wollen wir in diesem Kurzartikel noch ein paar wichtige Punkte aufzeigen, die man sich als interessierter K√§ufer schon vor dem Kauf der Immobilie einholen kann, um ein besseres Gef√ľhl f√ľr das Objekt zu bekommen.

Fragen, die Sie dem Verkäufer oder zuständigen Makler stellen sollten:

  • Warum wird die Immobilie verkauft?
  • Wie ist der Zustand des Objektes?
  • Sind Renovierungen oder gar eine Sanierung durchzuf√ľhren, wenn ja welche?
  • Geht die Miete regelm√§√üig ein (sofern die Immobilie vermietet ist)?
  • Beabsichtigt der aktuelle Mieter weiterhin im Objekt zu bleiben? Wie ist das Verh√§ltnis zum Mieter?
  • Stehen Ma√ünahmen am Haus an, die die Gemeinschaft betreffen (WEG)?
  • Wie hoch sind die R√ľcklagen der WEG? Was gibt es hier Erw√§hnenswertes?
  • Wie hoch sind die Hauskosten (Anteil der umlagef√§higen Hauskosten/Anteil der nicht umlagef√§higen Hauskosten)?

Fragen, die Sie sich selbst stellen sollten:

  • Was kann ich √ľber den Standort herausfinden? Ist es ggf. ein problematischer Bezirk, sozialer Brennpunkt? Gute Verkehrsanbindung? Welche Mietergruppe bevorzugt diesen Stadt- bzw. Ortsteil?
  • Ist der Kaufpreis angemessen?
  • Ist die H√∂he der Miete angemessen?
  • Passt der Kaufpreisfaktor zum Standort?

Nicht jede der oben genannten Fragestellungen lassen sich pauschal beantworten, sondern benötigen einiges an Recherchearbeit.

Besonders die Standortanalyse, als fundamentale Basis f√ľr einen Immobilienkauf, stellt kein einfaches Unterfangen dar. Vor allem wenn man den Standort nicht kennt, sollte man hier seine Hausaufgaben machen und vorab recherchieren.

Die Standortanalyse untergliedert sich noch einmal in die Makroanalyse und die Mikroanalyse. Bei der Makroanalyse geht es darum, die Standortaspekte eines größeren Umfelds zu betrachten wie beispielsweise der Stadt oder der Region, in der sich das Objekt befindet. Die Mikroanalyse hingegen betrachtet das nähere Umfeld in einem engen Radius direkt um die Immobilie herum.

Einen weiteren wichtigen Aspekt stellt die Höhe des Kaufpreises dar. Um sicher zu gehen, dass der Kaufpreis angemessen ist, oder besser noch ein echtes Schnäppchen darstellt, reicht es häufig nicht, sich auf die Einschätzung eines Portals oder pauschale Aussagen in einem Forum zu verlassen.

F√ľr eine erste grobe Einsch√§tzung kann man nach √§hnlichen Objekten in der n√§heren Umgebung suchen und diese direkt miteinander vergleichen. F√ľr eine detaillierte Bewertung des tats√§chlichen Objektwertes sollte die Immobilie im Detail betrachtet werden. Dabei spielen neben dem Standort das Grundst√ľcks, auf dem das Geb√§ude steht, der Zustand des Geb√§udes, in dem sich die Wohnung befindet sowie der Zustand der Wohnung selbst eine gro√üe Rolle. Hierf√ľr m√ľssen sowohl der optische als auch der technische Zustand des Objektes betrachtet werden.

Rechnet sich meine Immobilie? Was noch zu beachten ist:

Wenn Sie sich f√ľr den Kauf einer Immobilie entscheiden und diese als Kapitalanlage bzw. Renditeobjekt  vermietet werden soll, gibt es vor dem Kauf zwei Zust√§nde. Entweder kaufen Sie das Objekt vermietet oder nicht vermietet. Bei vermieteten Objekten ist einiges zu beachten. Zuerst gilt es die H√∂he der Kaltmiete zu bewerten. Diese sollte weder zu hoch, noch zu niedrig sein. Zu hoch angesetzte Mieten versch√∂nern zwar die Kalkulation und beeinflussen einige Parameter positiv, k√∂nnen ggf. aber Mietwucher sein (Vorsicht bei St√§dten mit geltender Mietpreisbremse), wogegen ein Mieter rechtlich vorgehen kann. Zudem haben zu hohe Mieten den gro√üen Nachteil, dass diese eventuell nach Auszug des Mieters nicht wieder generiert werden k√∂nnen. Auch ist die insgesamt langfristige Vermietung bei absolut ausgereizten Objekten eher schlechter. Eine h√∂here Fluktuation und ggf. ein Mietausfall in der √úbergangsphase (z. B. Renovierung beim Mieterwechsel) kann schnell s√§mtliche Renditen ruinieren.

Ist die Miete zu niedrig angesetzt, weil diese beispielsweise die letzten 20 Jahre nicht angepasst wurde, k√∂nnen Sie diese nicht einfach willk√ľrlich auf das Niveau der orts√ľblichen Miete anpassen. Sie d√ľrfen diese, vorausgesetzt es handelt sich nicht um eine angespannte Region mit geltender Mietpreisbremse, um maximal 20% erh√∂hen und das auch nur alle 3 Jahre. Dies geht unter anderem aus ¬ß 558 Abs. 3 BGB hervor.

Beachten Sie bitte auch, dass Sie weder den Mietvertrag erstellt, noch sich f√ľr den Mieter entschieden haben. Aus diesem Grund ist es absolut wichtig, den Mietvertrag vorab genaustens zu studieren und sich √ľber den Mieter zu informieren. Sie √ľbernehmen n√§mlich mit Kauf des Objektes den Mieter sowie den laufenden Mietvertrag.

Als letzten Punkt sollten Sie sich tiefergreifend mit dem Kaufpreisfaktor des Objektes beschäftigen. Was der Kaufpreisfaktor genau ist, finden Sie in unserem Artikel Immobilien und Kaufpreisfaktor.

Grundsätzlich sollte dieser zum Standort passen. Gegenden mit größeren Risiken und daraus resultierenden höheren Renditen haben generell einen niedrigeren Faktor. Hierzu gehören meist strukturschwächere Regionen. Wohingegen strukturstarke Regionen meistens ein geringeres Risiko, eine niedrigere Rendite und schlussfolgernd einen höheren Kaufpreisfaktor haben.

Sie sehen wie aufwendig die genaue Recherchearbeit zu einem potenziellen Objekt sein kann und wieviel Zeit eine ordentliche Analyse in Anspruch nimmt.

Alle vorab genannten Fragestellungen und viele Weitere beantworten wir Ihnen bereits in unserem Smartcheck, damit Sie entspannt in Ihr Immobilieninvestment gehen können. Ohne großen eigenen Aufwand!

Rechnet sich meine Immobilie, die Eingangsfrage ist also nicht einfach und auf die schnelle zu beantworten, wie Sie bereits durch die ersten Hinweise gesehen haben.

Lassen Sie uns gerne in einem kostenlosen Erstgespr√§ch √ľber Ihre potenzielle Immobilie sprechen. Nichts ist teurer als eine Fehlinvestition, schauen Sie bitte genau hin. 

Wir w√ľnschen Ihnen gute Investitionen und freuen uns auf ein Gespr√§ch mit Ihnen!