Wohnungsanalyse
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Kaufpreisfaktor 16 in Sachsenhausen

Hallo liebe Leser, 

anbei ein kleiner aber sehr erwähnenswerter Auszug aus unserer Arbeit. Gefunden hat ein Käufer eine Immobilie mit Kaufpreisfaktor 16 in Sachsenhausen. Die Suche nach einer nachhaltig rentablen Immobilie gleicht mehr und mehr der Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Jeder, der aktiv in Ballungszentren im Markt unterwegs ist, steht vor dieser Herausforderung. Die Nadel, es gibt sie noch...

Wir haben im Dezember 2019 eine Wohnung in Frankfurt (Sachsenhausen) ausgewertet. Das Objekt war ein klassischer Frankfurter Altbau mit insgesamt 8 Wohneinheiten. Eine Wohnung mit einer Größe von 72 m² war zum Kauf, in einem Aushang im Supermarkt (Rewe), angeboten. Der Preis war auf Verhandlungsbasis (VHB) angegeben.

Der Interessent hat den Verkäufer umgehend kontaktiert und ihm mitgeteilt, dass er großes Interesse an dem Objekt hat, vorausgesetzt man einigt sich auf einen vernünftigen Preis. Noch unwissend, ob es sich bei dem Objekt zu den zwischen Käufer und Verkäufer besprochenen Konditionen um einen Deal handelt, hat sich der Interessent mit dem mündlich ausgemachten Preis an uns gewandt.

Lange Rede, kurzer Sinn: Geeinigt haben sich Verkäufer und Käufer auf einen Kaufpreis von 200.000 € für 72 m² in Frankfurt Sachenhausen. Kein Sanierungsstau, normale Rücklagen (WEG) relativ guter Zustand, wenig zu bemängeln (Bad könnte gegebenenfalls modernisiert werden)! Obwohl es sich bei dem Objekt um eine hervorragend geeignete Kapitalanlage handelt, hat der Käufer die Wohnung selbst bezogen, da er vorerst kein Interesse an einer Vermietung hat. Er wollte lediglich wissen, wie sich alles rechnerisch im Falle einer Vermietung darstellt und ob sich der Kauf der Immobilie lohnen würde.

Kleiner Jackpot würden wir sagen und haben dies dem Käufer mitgeteilt! Wenn man von einer Miete von (nur) 14€/m2 ausgehen würde, läge der Faktor bei 16,5. Zugegeben, eine Immobilie wie im obigen Beispiel zu finden, ist wirklich die Ausnahme und ein echter Glücksfall. Solche und ähnliche Objekte stehen allerdings täglich zum Verkauf. Die Herausforderung liegt darin, diese zu finden. Mit dem Zugriff auf unser bundesweites Netzwerk und unserer langjährigen Erfahrung in der Umsetzung von Immobilieninvestments möchten wir Sie gerne unterstützen. Eine Immobiliensuche ist sehr aufwendig und zeit intensiv.

Kaufpreisfaktor 16 in Sachsenhausen, das wird aktuell schwer zu toppen sein. Wer weiß, ob sich solch ein Szenario wiederholt, bei ähnlichen Objekten werden wir berichten. Wenn Sie mehr über den Kaufpreisfaktor erfahren möchten, gerne in unseren Artikeln stöbern.


Sie haben noch keine eigene Immobilie? Wir ändern das! -> Zur Immobiliensuche und Prüfung

Sie haben bereits eine Immobilie gefunden, sind sich aber nicht sicher, ob sich diese als langfristige Investition rechnet? Wir sagen es Ihnen! -> Zum Smartcheck.

PS: Natürlich ist der Kaufpreisfaktor im Detail und mit Erklärungen im Smartcheck abgebildet 

Gerne beraten wir Sie kostenlos in einem Erstgespräch, das Sie hier buchen können. Finden Sie heraus, ob und wie sich Ihre Immobilie rechnet.

Viele Grüße

Leon und Stefan von der Wohnungsanalyse

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Immobilienkauf – wer zahlt den Makler?

Bisher galt die Regelung: „Wer den Makler bestellt, der muss ihn auch bezahlen“ nur im Mietrecht. Das sogenannte „Bestellerprinzip“. Ein neuer Gesetzesentwurf soll diese Regelung in einer ähnlichen Form auf den Immobilienkauf übertragen.

=> Es soll nun auch analog beim Immobilienkauf gelten, „Wer den Makler bestellt, der muss ihn auch bezahlen“, sofern der Gesetzentwurf verabschiedet wird.

Der Deutsche Bundestag hat die neue Regelung der Maklerprovision beim Erwerb von Immobilien im „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ verabschiedet. Sollte der Bundesrat dem neuen Gesetz zustimmen, könnte diese neue Regelung bereits ab dem 05. Juni 2020 greifen.

=> Ziel des Gesetzes soll es sein, private Käufer von Wohnimmobilien von den hohen Kaufnebenkosten zu entlasten.

Die Bedeutung des Bestellerprinzips beim Kauf einer Immobilie

Die neuen Paragrafen 656a bis 656d sollen das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch verankern.

Wichtig:

=> Es ist zu beachten, dass dieses Gesetz nur dann greift, wenn der Käufer als Verbraucher agiert. Ist er hingegen gewerblich aktiv, findet das Bestellerprinzip keine Anwendung und die Provision kann individuell vereinbart werden.

Wer soll zukünftig den Makler zahlen?

Die neue Regelung verpflichtet den Auftraggeber die Courtage des Immobilienmaklers zu bezahlen. Auftraggeber kann hierbei Käufer als auch Verkäufer der Immobilie sein. Sind sich beide Vertragsparteien einig, können die Kosten auch anteilig oder vollständig geteilt werden. Hierbei ist eine maximale Quote von 50:50 erlaubt, was bedeutet, dass der Auftraggeber maximal 50% der Maklerkosten auf die zweite Vertragspartei überwälzen kann. Hat der Immobilienmakler mit beiden Vertragsparteien einen Maklervertrag abgeschlossen so kann er die Courtage nur von beiden Vertragspartnern in gleicher Höhe verlangen. Hierbei ist eine die Teilung der Kosten von 50:50 sogar verpflichtend geregelt.

Um Uneinigkeiten über die Zahlung der Maklerprovision bereits präventiv zu vermeiden, sind laut neuem Gesetz dann nur noch Maklerverträge in Textform rechtsverbindlich. Die bisherigen Vorgehensweisen in Form von E-Mails und weiteren Textnachrichten sowie mündliche Absprachen sind demnach nicht mehr gültig.

Wenn Sie die Wohnungsanalyse noch nicht kennen, sehen sie sich hier unser kurzes Video an um herauszufinden, wie Herr Müller entspannt in eine Immobilie investiert hat.

Zur Info

Die Maklercourtage berücksichtigen wir als Teil der Kaufnebenkosten in all unseren Produkten. Prüfen Sie jetzt Ihre Immobilie umfangreich und kostengünstig mit unserem beliebten Smartcheck und profitieren Sie von Mehr Sicherheit, Mehr Transparenz und Mehr Erfolg beim Immobilienkauf

Was bedeutet das neue Gesetz für Immobilienmakler?

Das neue Gesetz wird die Branche der Immobilienmakler deutlich aufwirbeln. Die Makler, die den Verkäufer durch ihre kostenlose Dienstleistung überzeugen konnten, werden folglich deutlich größere Schwierigkeiten in der Kundenakquise haben, wodurch das Geschäftsmodell „provisionsfrei für den Verkäufer“ dann scheitern könnte.

Qualität wird zum entscheidenden Kriterium und den Markt der Immobilienmakler womöglich neu sortieren. Nicht mehr der Preis, sondern die Leistung werden demnach über Erfolg von Immobilienmaklern entscheiden, wodurch sich eine neue Wettbewerbssituation einstellen wird. Profimakler mit hoher Qualität und außerordentlichem Kundenservice werden sich am Markt durchsetzen und schlechte Wettbewerber, die derzeit ausschließlich über den Preis Geschäft machen, vom Markt drängen.

Gerne beraten wir Sie kostenlos in einem Erstgespräch, das sie hier buchen können. Finden Sie heraus, ob und wie sich Ihre Immobilie rechnet.

Viele Grüße

Leon und Stefan von der Wohnungsanalyse

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Corona crashed Immobilie

Herzlich willkommen zum Artikel „Corona crashed Immobilie“ der Wohnungsanalyse. Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen in möglichst kurzer Zeit auf informative Weise einen Einblick über die möglichen Auswirkungen der aktuellen Krise auf ein Immobilieninvestment aufzuzeigen. Als Beispiel wird eine Immobilie eines privaten Anlegers herangezogen, die voll finanziert wurde. Ziel des privaten Investors war es, mit der Immobilie langfristig durch die Tilgung Kapital aufzubauen, um für das Alter vorzusorgen. Eigenmittel hat der Käufer in diesem Beispiel nicht eingebracht. Es wird ein fiktives Szenario, basierend auf Auswirkungen der Coronakrise auf Immobilien, dargestellt. 

Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der Lektüre.

Der Immobilienmarkt reagiert in seiner Gesamtheit relativ träge auf konjunkturelle Veränderungen. Die aktuelle Wirtschaftskrise, ausgelöst durch das Corona Virus, schlägt ebenfalls erst wieder mit Verzögerung auf den Immobiliensektor durch. Generell halten sich derzeit die Marktpreise noch stabil und auch die Höhe der Mieten zeigen keinen nennenswerten kriesenbasierten Rückgang.

Dennoch sind die ersten Auswirkungen bereits am Immobilienmarkt deutlich spürbar. Der Schaden im gewerblichen Sektor dürfte hier bereits im Milliardenbereich angekommen sein. Neben den lokalen Ladengeschäften aus der Stadt haben nämlich vor allem auch Hotels sowie Ferienwohnungen und weitere touristische Unterkünfte mit gravierenden Umsatzeinbußen auf unbestimmte Zeit zu kämpfen. Im privaten Sektor kommt es ebenfalls zu ersten Zahlungsausfällen von Mietern. Hier haben vor allem Selbstständige mit Einbußen durch den teilweisen oder vollständigen Wegfall von Aufträgen aber auch Angestellte durch Jobverlust oder Kurzarbeit zu kämpfen.

Die tatsächlichen Auswirkungen auf die Immobilieneigentümer sind derzeit noch nicht genau abzuschätzen. Aber eins ist klar, ausbleibende Zahlungen von Mietern haben bei dem ein oder anderen Immobilieninvestor ausbleibende Kreditrückzahlungen an die Bank zur Folge, wodurch oft rein rechtlich eine Kündigung des Kreditvertrages möglich ist. Aktuell wird die Möglichkeit auf Aussetzung der Kreditraten diskutiert, was wohl teilweise schon möglich ist.

Ebenfalls kann eine länger andauernde Wirtschaftskriese einen deutlichen Rückgang in der Nachfrage nach Immobilien mit sich ziehen, wodurch langfristig mit sinkenden Marktpreisen zu rechnen ist. Finanzierende Banken könnten einen Preisrückgang zum Anlass nehmen, um die Kreditsicherheiten – sprich die fremdfinanzierten Immobilien – neu zu bewerten. Stellt sie dabei fest, dass sich die Relation von Fremdkapital und Wert des Objektes, also der Beleihungswert, hierbei verschlechtert hat, kann sie Immobilieninvestoren, je nach Kreditvertrag, dazu auffordern, diese Differenz in Form einer finanziellen Nachforderung auszugleichen. Nicht jeder dürfte in der Lage sein, das dann geforderte zusätzliche Kapital ad hoc aufzubringen. Diese kriesenbasierten Nachwehen dürften vielen Immobilieninvestoren, die kein solide aufgebautes Portfolio besitzen und ohne ausreichend Kapitalpuffer verfügen, das Genick brechen.

Um dies anhand eines einfachen Beispiels zu verdeutlichen möchten wir nachfolgend ein kleines Szenario zur Veranschaulichung darstellen. Wir betrachten heute eine 115%-Finanzierung unter Berücksichtigung möglicher Auswirkungen durch die Corona -Krise.

Das Investment vor der Krise:

  • Etagenwohnung
  • Größe: 72 m2
  • Kaufpreis: 208.000 € (2.889 €/m2)
  • Kaufnebenkosten und Renovierungskosten: 35.000 €
  • Gesamtkosten: 243.000 €
  • Anteil EK: 0 €
  • Finanzierung: 243.000 €
  • Annuität: 4,0% (2,0 % Tilgung, 2,0 % Zins), 10 Jahre
  • Monatliche Belastung: 810 € (ohne Versicherungen, etc., nur Annuität)
  • Monatliche Mieteinnahmen: 910 € kalt (10.920 €/a)
  • Nicht umlagefähiges Hausgeld: 90€
  • Mieter: Selbstständig, gute Auftragslage

Das Investment trägt sich vor der Krise, ohne dass der Investor liquide Mittel in die monatliche Annuität zuschießen muss. Es gibt sogar einen minimalen Cashflow. Sein Objekt trägt sich sozusagen von alleine und der Eigentümer erhofft sich durch die Tilgung einen langfristigen Kapitalaufbau. 

Die Bruttorendite bei dieser Investition beläuft sich aktuell auf 5,25 %. Die Nettorendite beträgt etwa 4 %.

Das Investment nach der Krise (Szenario):

Durch die wirtschaftliche Krise in Zeiten des Corona-Virus sind die Immobilienpreise im Schnitt um 20% gesunken. Der selbständige Mieter kann aufgrund der Stornierung fast aller seiner Aufträge ab April vorerst keine Mietzahlungen mehr leisten und bittet den Vermieter um einen Aufschub.

Sehen wir uns die Lage des Vermieters bzw. Investors im Detail an:

Wir gehen davon aus, dass der Vermieter das Objekt vor 3 Jahren gekauft hat und im Rahmen seiner Tilgung bereits 6% der Finanzierungssumme von 243.000 € getilgt hat. Das bedeutet, seine offenen Verbindlichkeiten an die Bank belaufen sich für dieses Objekt auf 227.986,60 €. Das bedeutet weiterhin, dass in den bisherigen 3 Jahren erst ein kleinerer Teil der Nebenkosten getilgt wurde. Seine Etagenwohnung wird nun durch die Bank neu bewertet. Die Bank geht von einem Wertverlust von 20% an seinem Standort aus. Sein Objekt steht nun mit 166.400 € in den Büchern.

Da der Mieter vorerst drei Mieten nicht zahlen kann, reduzieren sich die Jahresmieteinnahmen auf 8.190 €. Hierdurch fällt seine Bruttorendite in diesem Jahr auf 3,94 %. Seine Nettorendite liegt nun bei etwa 2,9 %. Durch die Mietausfälle erhält der Investor im Schnitt 683 € Miete im Monat (910 € x 9 Monate / 12). Er muss also jeden Monat 212 € draufzahlen, damit seine Annuität und das nicht umlagefähige Hausgeld gedeckt werden kann.

Die Zahlen des Investments nach der Krise auf einen Blick:

  • Etagenwohnung
  • Größe: 72 m2
  • Kaufpreis: 208.000 € (2.889 €/m2) => aktueller Wert 166.400 € (20% Wertverlust)
  • Kaufnebenkosten und Renovierungskosten: 35.000 €
  • Gesamtkosten: 243.000 €
  • Anteil EK: 0 €
  • Finanzierung: 243.000 €
  • Restschuld nach 3 Jahren 227.986 € 
  • Monatliche Belastung: weiterhin 810 € (ohne Versicherungen, etc., nur Annuität)
  • Monatliche Mieteinnahmen: 683 € kalt (8.196 €/a)
  • Nicht umlagefähiges Hausgeld: weiterhin 90€

In diesem Jahr zahlt der Investor 2.544 € drauf, um seine Annuität bei der Bank weiterhin regulär zu bedienen. Zudem ergibt sich ein Wertverlust von 41.600 € (208.000 € Kaufpreis – 166.400 € neuer Wert der Immobilie). Dies Restschuld des Investors beträgt sogar 227.986 €, da er auch Kaufnebenkosten mitfinanziert hat. Wenn er nun seine Wohnung zum aktuell bewerteten Preis verkaufen würde, ergäbe sich – trotz dreijähriger Tilgung – ein Gesamtverlust von 61.586 € (Restschuld 227.986 € - neuer Wert 166.400 €). Wenn nun noch der Zuzahlungsbetrag, um die Annuität zu bedienen, dazugerechnet wird (2.544 €) liegt der Gesamtverlust bei 64.130 €.

Ein ungünstiges Szenario für den Investor. Eigentlich wollte er Kapital mit einer sicheren Anlageform aufbauen. Das Gegenteil ist nun der Fall. Es könnte sogar soweit kommen, dass die Bank vom Eigentümer einen Gewissen Betrag einfordert, damit der Beleihungswert aufgrund der Neubewertung nicht zu hoch ist. In dieser Situation wäre es nicht eine 115%-Finanzierung, sondern sogar Tagaktuell eine 136,6%-Finanzierung.

166.400 € = 100 %

227.986 € = 136,6 %

Wir sehen hier, dass sich „kleinere“ und „größere“ Marktänderung extrem ungünstig auswirken können.

Unser Rat in solchen Situationen:

Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation oder haben Angst, dass Sie sich auf eine solche Situation zubewegen raten wir erst einmal dazu, Ruhe zu bewahren. Ob Immobilien tatsächlich in solchen Größenordnungen an Wert verlieren, bleibt ungewiss. Sind Sie von Mietausfällen betroffen, behalten Sie die aktuellen Entwicklungen genauestens im Blick. Insbesondere welche Möglichkeiten der Fiskus bietet, sollte beobachtet werden. Zudem mit der finanzierenden Bank sprechen, um ggf. die Annuität oder die Tilgung auszusetzen. Hier wird jedoch ggf. eine Gebühr fällig.

Ob und in welcher Höhe das Kreditinstitut einen Nachschuss verlangen kann bzw. darf, steht auf einem anderen Blatt. Prüfen Sie Ihren Kreditvertrag und sprechen Sie auch frühzeitig mit Ihrer Bank über das Thema. So können Sie sich bestmöglich auf die kommende Situation einstellen. Möglich ist auch, dass die Bank Veränderungen des Verkehrswertes während der Laufzeit weitgehend ausblendet. Ggf. erholen sich die Preise wieder und zwei Jahre später ist alles beim Alten. Erst einmal besteht kein Grund zur Panik. Besonnen handeln hilft wohl in dieser Situation am meisten.

Wenn Sie aktuell ihre Immobilie mit Gewinn verkaufen könnten, denken Sie möglicherweise über einen Verkauf nach. Dies ist völlig legitim und je nach eigenem Ermessen und Sicherheitsbedürfnis zu realisieren. Berücksichtigen Sie hierbei jedoch unbedingt auch die steuerliche Situation, falls beim Verkauf Gewinne realisiert werden.

Eine Glaskugel haben wir alle nicht. Es bleibt also bei Prognosen, Vermutungen, Annahmen und Theorien. Eines ist jedoch sicher, es bleibt spannend!

Verschiedene Szenarien berücksichtigen wir bereits ab unserem „Smartcheck“. Hier sehen Immobilienkäufer ob und wie sich Ihre Immobilie rechnet, auch unter schlechteren Bedingungen. So kann man die Immobilie auch auf „weniger Optimale“ Entwicklungen ausrichten, damit das Investment nachhaltig stabil ist.

Wir wünschen Ihnen alles Gute, viel Ruhe und Gesundheit in dieser herausfordernden Zeit.

Ihr Team von der Wohnungsanalyse

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Corona Krise und Immobilien

Mögliche Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt

Hallo liebe Immobilienfreunde. Heute möchten wir unsere Gedanken zur Corona-Krise in Zusammenhang mit Immobilien erläutern. Viele Eigentümer, Investoren, Finanzierungsberater, Makler und Eigennutzer stellen sich aktuell die Frage, welche Auswirkungen die Corona-Krise auf den Immobilienmarkt haben kann. Es gibt viel Ungewissheit!

Viele Vermieter werden mit Mietausfällen konfrontiert werden, da sich die Zahlungskraft einiger Mieter verschlechtern wird. Viele Unternehmen schicken Mitarbeiter in den unbezahlten Urlaub, da es nicht flächendeckend die Möglichkeit zur Ausübung von Homeoffice gibt. Insbesondere in Branchen bzw. Bereichen, wo die körperliche Anwesenheit des Mitarbeiters erforderlich ist, ist Homeoffice keine Alternative. Hier gibt es verschiedenen Lösungen wie z. B. Kurzarbeit, Abbau von Überstunden, etc., was aber insgesamt die Finanzkraft des Angestellten schwächen dürfte. Einige Branchen wird es besonders stark treffen und die Angestellten dort, dürften besonders geschwächt werden. Als Beispiel kann die Gastronomie aufgeführt werden. Hier werden Angestellte oft auf Stundenbasis bezahlt. Sofern weniger Gastronomiebetrieb erfolgt oder sogar Schließungen staatlich angeordnet werden (Beispiel Kneipen in Berlin), wird diese Branche hart getroffen.

Sofern man sich selbst mit dem Coronavirus infiziert, sind die Verläufe und Langzeitfolgen unklar. Es gibt zwar viele Heilungen und milde Krankheitsverläufe aber auch das Gegenteil kann die Folge sein (sehr schwere Verläufe). Wie lange eine Krankschreibung finanziell abgefedert werden kann, unterscheidet sich stark. Angestellte können eine Krankschreibung meistens 6 Wochen relativ gut abfedern, da hier der Arbeitgeber i.d.R. das Gehalt fortzahlt. Aber schon in Schichtbetrieben mit Nacht- und Wochenendzuschlägen wirkt sich hier eine kurze Krankschreibung negativ auf das Gehalt aus. Zuschläge fallen ab dem ersten Tag der Krankschreibung weg. Bei Freiberuflern und Selbstständigen sind die Auswirkungen auch oft ab dem ersten Tag der Krankschreibung spürbar. Nicht jeder hat mit Versicherungen ausreichend vorgesorgt. Auch wer nicht unmittelbar betroffen bzw. infiziert ist, kann durch häusliche Quarantäne finanziell beeinträchtigt werden. Wer, ob und wie lange man sich in Quarantäne begeben muss, entscheidet wohl das örtliche bzw. zuständige Gesundheitsamt.

Auflistung möglicher Resultate:

  • Mietausfälle in allen Bereichen: kann die gesamte Wirtschaft durch Verkettung schwächen.
  • geschwächte Vermieter, die Ausfälle kompensieren müssen: Mietausfälle bei privaten und gewerblichen Immobilienkäufern führen dazu, dass vermehrt Eigenmittel zur Kompensation dienen müssen. Dies kann weiterhin dazu führen, dass weitere Investitionen vorerst gestoppt oder aufgeschoben werden.
  • weniger Investitionen durch weniger Finanzkraft insgesamt
  • ggf. etwas sinkende Immobilienpreise: Bei Anlegern mit 100% und 110%-Finanzierungen ist schnell eine Überschuldung möglich, sofern die Preise fallen. Dies kann wieder dazu führen, dass weitere Kredite erschwert zu bekommen sind.
  • Unsicherheit: Handlungen werden hinausgezögert. Es wird mehr abgewartet.
  • Weniger Umzüge: Wer nicht dringend umziehen muss, wartet eher ab, bis die Zeiten etwas ruhiger werden.
  • Weniger Finanzierungen (betrifft viele Finanzierungsberater): Die gesamte Finanzierungsbranche könnte von insgesamt weniger Immobilienkäufen geschwächt werden.
  • Weniger Verkäufe (betrifft viele Makler): Die gesamte Maklerbranche könnte von insgesamt weniger Immobilienverkäufen geschwächt werden.
  • Zinsänderungen: Denkbar sind hier verschiedene Möglichkeiten. Noch geringere Zinsen, um Käufe anzukurbeln. Jedoch auch steigende Zinsen, um das steigende Kreditausfallrisiko auszugleichen.

Klar ist, dass einige Branchen hart von der Krise betroffen sein werden.

Unser Rat:

Investitionsobjekte sollten sich auch bei einem Mietausfall oder bei preislichen Anpassungen (Objektpreise, Wertverlust) noch tragen und Rendite abwerfen. Hierzu müssen verschiedene Szenarien betrachtet werden und die Finanzierungsstruktur sollte angepasst sein. Auch ein gewisses Maß an Eigenmitteln ist empfehlenswert. Sowohl als Eigenkapital in der Investition selbst und als Sicherheitspolster, um Unvorhergesehenes abzufedern.

Bereits in unserem beliebten Smartcheck gehen wir von verschiedenen Szenarien aus, um ein Investment nicht nur unter optimalen Bedingungen zu betrachten. Wer die langfristig berücksichtigt, wird auch langfristig mit kleineren und größeren Wirtschaftskrisen fertig werden.

Weiterhin sollten Sie aktuell Vorsicht walten lassen und nicht überstürzt handeln. Beobachten Sie aufmerksam den Markt. Sofern Sie von Mietausfällen betroffen sind, empfehlen wir Ihnen, mit den Mietern zu sprechen, um ggf. Sondervereinbarungen zu treffen, um gemeinsam gut aus der Situation zu kommen. Sie sind Mieter und selbst in einem finanziellen Engpass? Sofern die Möglichkeit besteht, sprechen Sie aktiv ihren Vermieter an, um gemeinsam Lösungen zu finden.

PS: Jede Krise birgt auch immer Chancen! Was können wir daraus lernen? Wer profitiert von der Krise? Was können die Chancen sein? Mit diesen und weiteren Fragestellungen befassen wir uns aktuell. Ein Artikel hierzu folgt.

Viele liebe Grüße und bleiben Sie bitte gesund!

Team Wohnungsanalyse


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Warum eine hohe Rendite auch gefährlich sein kann

Eine grundlegende wirtschaftliche Größe bei Investitionen allgemeiner Natur ist die Rendite. Grundsätzlich ist die Rendite nur der ausgedrückte Effektivzins, den ein Investor innerhalb von einem Jahr erhält. Dargestellt wird sie in Prozent und bezieht sich immer auf einen Bezugswert. Der Bezugswert bei einer Investition in Immobilien ist im ersten Schritt der Kaufpreis der Immobilie, zunächst ohne Kaufnebenkosten.

Es ist jedoch wichtig zu unterscheiden, dass es eine Bruttomietrendite (oft verwendeter Begriff auch Mietrendite) und eine Nettomietrendite gibt. Um sich schnell einen ersten Überblick über eine potenzielle Immobilieninvestition zu verschaffen, kann zunächst die Bruttomietrendite herangezogen werden. Für die Bruttomietrendite sind erstmal nur zwei Größen ausschlaggebend. Zum einen der Kaufpreis der Immobilie und zum anderen die Mieteinnahmen. Es werden sozusagen dem Kaufpreis der Immobilie die Einnahmen pro Jahr gegenübergestellt. Die Bruttomietrendite einer vermieteten Immobilie stellt also dar, welchen Ertragswert in Prozent der Vermieter aus der vermieteten Immobilie erzielt.

Es sollte immer beachtete werden, dass auch bei der Investition in Immobilien Risiken bestehen. Bei wirtschaftlichen Investitionen kann oft gesagt werden, dass sich das Risiko erhöht, je höher die Rendite einer Investition ist und umgekehrt. Eine sehr hohe Rendite unter hoher Sicherheit zu erzielen, ist i.d.R. nur schwer realisierbar. Als sehr einfaches Beispiel könnte man z. B. Kryptowährungen aufführen. Hierbei lässt sich unter Umständen eine enorme Rendite erzielen, das Verlustrisiko ist allerdings eben so groß. Eine solide Staatsanleihe hingegen bietet dem Käufer ein Vielfaches an Sicherheit, die Rendite bzw. Verzinsung hingegen ist allerdings auch dementsprechend gering. Da wir Immobilien betrachten, stellt sich natürlich die Frage nach dem Risiko hinsichtlich Rendite bei dieser Investition. Ein Risiko bei einer Immobilieninvestition ist der Leerstand des Objektes. Steht die Immobilie leer, fallen Einnahmen weg, was sich auf die Rendite negativ auswirkt. Einnahmen können auch wegfallen, sofern der Mieter seinen Mietzahlungen nicht nachkommt. Auch wenn vertragsrechtlich Anspruch darauf besteht, haben hier viele Vermieter immer wieder Probleme. Bis gerichtliche Schritte eingeleitet sind, vergeht oft viel Zeit und der Kostenaufwand kann hoch sein, wodurch die zuvor kalkulierte Rendite weiter an Substanz verliert.

Das Risiko des Leerstands geht oft mit dem Standort der Immobilie einher. An einem „schwächeren“ Standort oder in einem „schwächeren“ Bezirk, ist die Vermietbarkeit i.d.R. schwerer. Die Qualität des Standortes kann durch schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, demografischen Wandel (z. B. viel Abwanderung), schlechte Arbeitsplatzsituation und viele weitere Einflussfaktoren geprägt sein. Dementsprechend ist oft auch der Leerstand in solchen Gebieten größer, da diese insgesamt für eine Investition weniger attraktiv sind. Durch eine geringere Nachfrage an schwächeren Standorten durch potenzielle Mieter, ist die Auswahlmöglichkeit an geeigneten Mietern wiederum kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Immobilie überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet. Hierzu können Sie mehr in unserem Artikel „Immobilien und Kaufpreisfaktor“ erfahren.

Wenn Sie sich nun Wohnungen oder Häuser an schwächeren Standorten ansehen und die Bruttorendite analysieren ist schnell zu erkennen, dass die Rendite in solchen Regionen oder Bezirken grundsätzlich höher ist als an anderen „stärkeren“ Standorten.

Grundsätzlich verhält es sich folgendermaßen:

  • Je höher die Rendite, desto höher i.d.R. auch das Risiko.
  • Je geringer die Rendite, desto geringer i.d.R. auch das Risiko

Es soll zudem erwähnt bleiben, dass es natürlich immer auch Ausnahmen gibt. So kann beispielsweise auch an einem sehr attraktiven Standort (z. B. Frankfurter Innenstadt), eine solide und preiswerte Wohnung gefunden werden, die eine hohe Rendite erzielt. Das sind allerdings meistens ausnahmen und es wird immer schwerer, solche „Filetstücke“ zu finden.

Natürlich können auch an einem sehr attraktiven Standort Mietausfälle entstehen. Bei der Auswahl eines Mieters hat man hier allerdings generell mehr Auswahlmöglichkeit. So kann das Risiko etwas minimiert werden, was aber trotzdem noch keine absolute Garantie für zuverlässige Mieteinnahmen ist. Erteilen Sie z. B. heute einem hoch bezahlten Angestellten den Zuschlag für Ihre Penthousewohnung, kann dieser auch morgen in finanzielle Not geraten, seinen Job verlieren, etc., was zu Mietausfällen führen kann.

Im Zusammenhang mit Renditen und Standortqualitäten werden Standorte oft in A, B, C und D-Standorte eingeteilt. Hierzu können Sie bald mehr in unserem Artikel „Die Aufteilung der Standorte“ erfahren.

Bleiben Sie jedenfalls aufmerksam und sehen Sie genau hin. Alleine die Rendite zu betrachten wäre fahrlässig und nicht nachhaltig. Fragen Sie sich, warum die Rendite hoch ist. Handelt es sich tatsächlich um ein Schnäppchen (geringer Kaufpreis)? Kann gut vermietet werden und die Jahresmiete führt zu einer hohen Rendite? Ist bei einer bereits vermieteten Immobilie die Miete ggf. über einem zulässigen Niveau (Mietpreisbremse, etc.)? Ist bei einer bereits vermieteten Immobilie die Zahlungsmoral des Mieters schlecht? Es gibt unzählige weitere Punkte, die vor dem Kauf nüchtern hinterfragt werden sollten.

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Wir wünschen Ihnen renditestarke und trotzdem solide und nachhaltige Investitionen!

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Warum die Haushaltsrechnung eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt

Herzlich willkommen zum Artikel „Warum die Haushaltsrechnung eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt“ der Wohnungsanalyse. Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen in möglichst kurzer Zeit auf informative Weise einen Einblick über die möglichen Auswirkungen Ihrer Haushaltsrechnung auf ein Immobiliendarlehen aufzuzeigen. Erfahren Sie, warum es sinnvoll ist die eigenen Einnahmen und Ausgaben genau zu kennen und warum die Bank lieber mit Pauschalbeträgen rechnet. Zudem möchten wir Ihnen darstellen, wie die Bank vorgeht und wie Sie die eigene Situation selbst beeinflussen können. Folglich kann auch schnell abgeleitet werden, wie viel Kredit man sich leisten kann.

Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der kurzen Lektüre.

Warum Sie Ihre Haushaltsrechnung kennen und verbessern sollten

Die Haushaltsrechnung stellt einen wesentlichen Faktor bei einer Investition in Immobilien dar. Im Grunde ist die Haushaltsrechnung lediglich eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben. Typische Einnahmen und Ausgaben, die in einer Haushaltsrechnung betrachtet werden, sind folgend dargestellt.

Wünschenswert ist es zunächst natürlich, dass die Summer der Einnahmen die Summer der Ausgaben übersteigen.

Idealerweise stehen höhe Einnahmen geringen Ausgaben gegenüber

Nehmen wir vereinfacht an, dass die Summer der Einnahmen bei 3.200 € liegt und die Summer der Ausgaben bei 1.900 € liegt. Als Zwischenergebnis ist im ersten Schritt bekannt, dass nun ein „Überschuss“ von 1.300 € (3.200 € – 1.900 €) vorhanden ist. Wesentlich ist nicht unbedingt die Höhe der Einnahmen.

Hohe Ausgaben (z. B. Konsumschulden, Leasingraten) beeinflussen die Haushaltsrechnung negativ

Idealerweise ist der Überschuss groß. Sie sehen nun, dass es vor allem wichtig ist, die Ausgaben gering zu halten, damit der Differenzbetrag möglichst groß ist. Zur Vervollständigung soll gesagt werden, dass bei Familien das gesamte Familieneinkommen und auch die gesamten Familienausgaben berücksichtigt.

Vor einer Kreditvergabe möchte die Bank wissen, ob und welche monatliche Rate bedient werden kann. Dementsprechend ist es auch für die Bank der erste Schritt, die Haushaltsrechnung des potenziellen Kreditnehmers anzusehen. Um diesem Schritt zu vereinfachen, aus Erfahrungswerten heraus und um nicht mühselig mit jedem Kunden die Haushaltsrechnung zu besprechen, rechnen viele Banken mit Pauschalbeträgen. Hier ist oft von einer 35%-Pauschale die Rede wobei der exakte Prozentsatz bei den Banken etwas variieren wird. Was bedeutet das? Dies bedeutet konkret, dass die monatliche Rate für ein mögliches Immobilieninvestment oder für ein Eigenheim maximal 35% des Haushaltseinkommens betragen sollte.

Die Bank rechnet oft mit pauschalen Annahmen

Um bei obigem Beispiel zu bleiben, würde die Bank das Einkommen von 3.200 € zugrunde legen und hiervon 35% annehmen, was in Summe 1.120 € wären. Sie sehen nun, dass das selbst ermittelte Ergebnis bzw. der Überschuss (1.300 €) vom pauschal berechneten Überschuss der Bank (1.120 €) abweichen kann. Die Bank rechnet aus der Erfahrung heraus eher großzügig, da oft die eigenen Ausgaben unterschätzt werden. Auch ein gewisser Puffer ist wohl mit eingerechnet. Die Pauschale trifft natürlich nie exakt zu. Bei gravierenden Abweichungen ist es daher ratsam, mit der Bank das Gespräch zu suchen und die „exakte“ Haushaltsrechnung mit ins Spiel zu bringen. Dies verschafft Ihnen Klarheit und sofern die Bank diesbezüglich gesprächsbereit ist ggf. etwas mehr Puffer bzw. Überschuss. Davon abgesehen sollten Sie unbedingt eine eigene Haushaltsrechnung machen, um zu verhindern, dass die monatliche Rate zu einer größeren Belastung wird, als angenommen. Auch hier ist immer ein gewisser Puffer ratsam. Sofern eine unvorhergesehene Ausgabe direkt Bauchschmerzen macht, ist die Situation doch angespannter, als wenn die Rate (Annuität) relativ einfach bezahlt werden kann.

Wie Sie die maximale Darlehenshöhe berechnen können

Angenommen ihr Wunschobjekt, zu dem Sie ein Darlehen aufnehmen möchten, kostet inkl. aller Kaufnebenkosten 220.000 €. Sie wollen 20.000 € selbst einbringen, also läge der Darlehensbetrag bei 200.000 €. Geht man nun von einer beispielhaften Annuität von 4,5% aus (3% Tilgung, 1,5% Zinsen) müssten Sie monatlich 750 € an die Bank zahlen (200.000 € x 4,5/100/12). Mit Ihrem ermittelten Überschuss aus der Haushaltsrechnung ist nun zu erkennen, dass Sie sich dieses Objekt „leisten“ können. Sie sehen hier, dass die Höhe der Tilgung sowie die Höhe der Zinsen entscheidend ist. Sie könnten in diesem Beispiel die Tilgung etwas erhöhen, damit das Objekt schneller abgezahlt wird, sofern dies strategisch Sinn macht (hierzu später mehr). Oft gibt es allerdings noch kein konkretes Objekt, dann stellt sich die Frage, was eigentlich der maximale Kreditbetrag ist, den die Bank voraussichtlich gewährt. Hierzu gibt es verschiedene Herangehensweisen, die alle relativ ähnlich sind bzw. zu ähnlichen Ergebnissen führen.

Oft wird überschlägig der maximale monatlich zur Verfügung stehende Betrag (Überschuss) mit 1.200 multipliziert und das Ganze durch die Annuität dividiert. Die Zahl 1.200 ergibt sich einfach aus 12 Monaten x 100. So lautet die Formel oft:

Maximale Kredithöhe = monatlicher Überschuss x 12 Monate x 100 / (Zins + Tilgung)

Bei der Fortführung unseres Beispiels, würde es folgendermaßen aussehen:

Maximale Kredithöhe = 1.120 € x 12 * 100 / (1,5% + 3%) = 298.666 €

Mit dieser Annahme würde Ihnen die Bank eine maximale Kredithöhe in dieser Größenordnung ansetzten. Dies variiert natürlich von Bank zu Bank, bildet jedoch eine realistische Annäherung. Bei der Festlegung der monatlichen Rate sowie der maximalen Kredithöhe bildet die Höhe der Tilgung eine wichtige Variable, die hohen Einfluss hat. Weitergeführt, um beispielsweise maximalen Kreditbetrag zu erhöhen, könnte in diesem Fall die Tilgung etwas heruntergesetzt werden. Sofern die Tilgung bei nur 2% angesetzt wird, ergäbe sich eine maximale Kredithöhe von 384.000 € (1.120 € x 12 x 100 / (1,5% + 2%). Es ist zu erkennen, dass die Senkung der Tilgung von 3% auf 2% eine Möglichkeit zur Mehraufnahme von 85.334 € ergibt (384.000 € – 298.666 €). Weiterhin ist natürlich auch die Höhe des Zinssatzes mitentscheidend. Diesen können Sie indirekt auch etwas beeinflussen (auch dazu später mehr). Behalten Sie auch immer im Blick, dass neben der monatlichen Annuität auch weitere Kosten in Verbindung mit der Immobilie auf Sie zukommen, die es zu berücksichtigen gilt. Hierzu zählen z. B. die Bewirtschaftung, Instandhaltung (ausreichend Rücklagen bilden) sowie Versicherungen.

Wir wünschen Ihnen alles Gute und möglichst erfolgreiche Investments sowie eine positive Haushaltsrechnung.

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Eine Wohnung, Viele Einflussfaktoren – Behalten Sie die kleinen Details im Auge

Kleine Abweichungen beim Immobilienkauf können im Endeffekt großen Einfluss haben. Insbesondere, sofern die mittel- bis langfristige Betrachtung erfolgt. Im folgenden Beispiel möchten wir beim Kauf einer einfachen Eigentumswohnung, unter verschiedenen Annahmen, die möglichen Auswirkungen darstellen. Folgende Grundannahmen der Wohnung werden für alle Szenarien getroffen:

  • Kaufpreis: 180.000 €
  • Kaufnebenkosten (Steuern, Notar, Grundbuch): 13.500 €
  • Maklercourtage: 9.000 €
  • Gesamtpreis: 202.500 €
  • Betrachtungszeitraum 10 Jahre
  • Gute Bonität des Kreditnehmers damit die dargestellten Finanzierungsmöglichkeiten plausibel sind

Es werden nun 3 Szenarien nebeneinander gestellt:

  • Szenario 1: Finanzierung 90%, Annuität 4,5% (3,0% Tilgung, 1,5% Zinsen)
  • Szenario 2: Finanzierung 100% Annuität 4,5% (2,7% Tilgung, 1,8% Zinsen)
  • Szenario 3: Vollfinanzierung Annuität 4,5% (2,0% Tilgung, 2,5% Zinsen)

Sie sehen an obigen Szenarien, wie schon durch kleine Einflussfaktoren insgesamt große Auswirkungen resultieren können. Je größer die Investitionssummen in Kombination mit den sich ändernden Parametern, desto heftiger die Auswirkungen.

Was ist aus der Tabelle zu lesen?

Schon der Laie kann auf den ersten Blick erkennen, dass die monatlichen Kosten für die Finanzierung je Szenario teurer werden. Dies liegt selbsterklärend an der Höhe des zu finanzierenden Betrages. Auch die daraus resultierende Höhe des Eigenkapitalanteils lässt sich in Verbindung dazu leicht erkennen.

Das etwas geschultere Auge sieht in der Tabelle weiterhin, dass die Höhe der bezahlten Zinsen sich aus 2 Faktoren ergibt. Zum einen aus der zu finanzierenden Gesamtsumme und zum anderen aus der abweichenden Höhe des Zinses. In Szenario 1 ist der Zins mit 1,5% hinterlegt und in Szenario 3 mit 2,5%. Diese Abweichung liegt z. B. an den Risikoabschlägen der Bank, so verringert sich bei höherem Eigenkapitalanteil i. d. R. die Höhe des Zinses. Kurz gesagt: Mehr Eigenkapital = niedrigere Zinsbelastung. Weiterhin ist relativ einfach zu erkennen, dass innerhalb des Betrachtungszeitraums ein Vermögensaufbau durch die den Tilgungsanteil in der Annuität stattfindet.

Wer sich schon etwas intensiver mit der Thematik auseinandergesetzt hat, sieht weiterhin, dass weitere Einflussfaktoren in das Investment einspielen. So kann der Einfluss der Inflation nicht vernachlässigt werden. Bei einer plausiblen Inflationsannahme von 1,8% pro Jahr steigt die Immobilie „inflationsbedingt“ im Preis. Hier kommt die sogenannte Vermögenschere aus unserem Artikel “Immobilien und Vermögensaufbau” zum Tragen (zum Artikel). Der Vermögensaufbau geht quasi schneller. Sofern weiterhin heftige Wertsteigerungen – wie in naher Vergangenheit in vielen Regionen – stattfinden, kann es sogar zu einem hohen Vermögensaufbau kommen. Umgekehrt geht das allerdings auch, sofern die Preise wieder fallen. Weiterhin sieht der fundierte Investor, dass sich diese Immobilie aus Bankensicht, bei der Finanzierung weiterer Objekte im Portfolio, im Szenario 3 nicht sonderlich gut darstellt. Hier kommt der Stresstest bzw. die 8er-Annuität zum Tragen (zum Artikel).

Abschließend kann gesagt werden, dass die Betrachtungsweisen sehr verschieden sind bzw. sein können. Wer sein Gesamtportfolio betrachtet und sehr langfristig denkt, achtet auf Faktoren, die für den einmaligen „kleinen Investor“ nicht von großer Bedeutung sind. Auch aus diesem Grund lässt sich meistens die Frage, „was besser ist bzw. welcher Tilgungsanteil zu wählen ist“, nicht beantworten. Nur unter Betrachtung der Strategie der jeweiligen Person kann eine solche Aussage erfolgen. So kann z. B. für den einmaligen „Kleininvestor“ eine Vollfinanzierung durchaus sinnvoll sein und im Gegenzug hierzu könnte eine Investition unter solchen Parametern für eine nachhaltige Aufbaustrategie schlecht sein.

Weitere Risiken und Einflussfaktoren (z. B. Leerstand) bleiben an dieser Stelle völlig unberücksichtigt. Zur Vervollständigung möchten wir auch darauf hinweisen, dass in diesem Beispiel keine Mietausfallrücklagen oder Kosten für Versicherungen (z. B. Haus und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) berücksichtigt werden, die zusätzlich zur Annuität anfallen.

Zusammenfassend hat der vorangegangene Artikel gezeigt, dass selbst kleine Änderungen der Parameter einen großen Einfluss auf das Gesamtinvestment haben können. Aus diesem Grund möchten wir noch einmal besonders darauf hinweisen, nicht nur den Status quo zu betrachten, sondern jeden Immobilienkauf mit realistischen „Worst Case“ und „Best Case“ Szenarien zu unterlegen.

Diese Szenarien sind ein wichtiger Bestandteil unserer Paketangebote, Smartcheck und Komplettcheck, womit Sie bei Ihrem nächsten Investment auch die kleinen Details im Auge behalten.

Schönen Dank für Ihr Interesse an dem kleinen Artikel. Wir wünschen weiterhin spannende Investitionen.

Bei Fragen stehen wir sehr gerne zur Verfügung.

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