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Herausforderung beim Immobilienkauf

Herausforderung beim Immobilienkauf

Herausforderung beim Immobilienkauf, darum geht es in unserem Artikel. Wie aus diesem Artikel hervorgeht, gibt es nicht nur eine Herausforderung beim Immobilienkauf, sondern gleich eine ganze Reihe. Wir wünschen viel Spaß bei der Lektüre!

Die Immobiliensuche „onmarket“

Die Immobiliensuche stellt eine Herausforderung beim Immobilienkauf dar. Ein wichtiger Baustein bei der Investition in Immobilien ist die Immobiliensuche. Wer schon eigenständig Immobilien gesucht hat der weiß, wie mühselig und aufwendig eine solche Suche sein kann. Insbesondere in Ballungsgebieten und im direkten Umkreis (Speckgürtel) gestaltet sich die Suche oft als sehr Zeitaufwendig. Der konventionelle Weg hierbei ist, dass erst einmal in allen zugänglichen Immobilienportalen nach passenden Objekten gesucht wird. Hier sollten auch Suchaufträge angelegt werden, um passende Ergebnisse zu erhalten. Einige Portale vereinen auch die Inserate von mehreren Portalen und es können überschlägige Kennzahlen angesehen werden (z. B. Bruttorendite). Hier können wir z. B. das Portal ThinkImmo empfehlen. 

Weiterhin werden auch noch ältere Medien, wie z. B. die Tageszeitung oder Wochenzeitung herangezogen, was durchaus auch Sinn macht. Dies alles zusammengefasst wird als die sogenannte „onmarket“ Suche bezeichnet. Dies beinhaltet sozusagen alle Immobilien, die frei zugänglich gefunden werden können (Internet, Zeitung, Portale, Maklerangebote, etc.). Viele unserer Kunden berichten, dass für die Suche sehr viele Stunden geopfert werden. Oft sogar sehr diszipliniert mit Zeiten wie „eine stunde pro Tag“. Das kann sich über Monate strecken, was in Summe natürlich ein erheblicher Aufwand ist. Aber das sind noch nicht die einzigen Herausforderungen beim Immobilienkauf.

Die Immobiliensuche „offmarket“

 

Wer sich in der Immobilienbranche schon gut vernetzt hat, der kann auch zusätzlich auf sein Netzwerk zurückgreifen. Dieses kann z. B. aus Investoren, Maklern und Projektentwicklern bestehen. Hier kann dann aktiv nach einem passenden Objekt im Wunschgebiet gefragt werden. Der Erfolg hängt hier stark mit der Stärke des jeweiligen Netzwerks zusammen. Solch eine Suche kann grundsätzlich als „offmarket“ Suche bezeichnet werden. Also alle Immobilien, die noch nicht frei zugänglich auf dem Markt zu finden sind. Wie man sich sicherlich vorstellen kann, werden in diesem Pool die „besten“ bzw. attraktivsten Objekte unter Geschäftspartnern, Freunden, Investoren, Maklern & Co. Vermittelt, bevor diese in öffentlichen Portalen landen. Ein lohnenswertes Objekt ist natürlich sehr begehrt, daher ist es im heutigen Markt nicht sonderlich schwer, ein solches zu vermitteln. Bei Bedarf, übernehmen wir die vollständige Immobiliensuche für unsere Kunden. Hier geht's zur => Immobiliensuche!

Die wirtschaftliche Auswertung - Eine weitere Herausforderung beim Immobilienkauf

 

Ist ein augenscheinlich passendes Objekt gefunden, dann muss dieses erst einmal einer groben wirtschaftlichen Auswertung (Due Diligence) unterzogen werden. Passen die Zahlen beim groben überschlagen, muss die Detailauswertung (detaillierte wirtschaftliche Prüfung) erfolgen, damit ersichtlich wird, ob und wie sich dieses Objekt theoretisch rechnet. Wird ein Objekt nicht im Detail geprüft oder werden ggf. zu optimistische Annahmen getroffen, dann kann aus einem augenscheinlich lohnenswerten Objekt schnell ein wirtschaftliches Fiasko werden. Daher sollten bei einer soliden Prüfung unbedingt auch konservative Entwicklungen (z. B. Wertsteigerungen, Inflationseinflüsse) einberechnet werden.

Ein Investment sollte sich natürlich nicht nur bei Idealbedingungen rechnen, sondern auch dann, wenn es nicht perfekt läuft. Hier erkennen wir leider häufig, dass viele Immobilienkäufer auf weiterhin enorme Wertsteigerungen spekulieren. Es wird von der Vergangenheit ausgegangen und diese Werte werden als Prognosen für die Zukunft herangezogen. Dies wird beim Kaufpreis sowie bei den Mieteinnahmen oft und gerne zugrunde gelegt. Wenn diese Annahmen allerdings nicht eintreffen, sieht es mit der Investition oft schon auf dem Papier schlecht aus.

Diesen Zahn müssen wir in unseren Auswertungen leider einigen Kunden ziehen. Dann wird aus einem aus Kundensicht sehr attraktiven Angebot schnell ein nicht wirklich gutes Angebot. Wichtig ist, dass sich ein Objekt auch bei nicht Idealbedingungen (weiterhin große Wertsteigerung, weiterhin Mietsteigerungen) trägt, damit das Fundament stabil ist. Einen Teil der wirtschaftlichen Prüfung sehen wir in der Standortanalyse. Wer an einem Standort investieren möchte, den er nicht gut kennt, der sollte diesen Standort unbedingt auswerten. Hier spielen viele Faktoren wie z. B. die erzielbare Miete, Gültigkeit der Mietpreisbremse, Infrastruktur, demographischer Wandel (z. B. Abwanderung, Alterung der Bevölkerung) mit ein. Hier intensiv auf das Thema Standortanalyse einzugehen, würde den Rahmen sprengen. Hierzu folgen weitere Artikel.

Den Kompletten Prozess beim Immobilienkauf bzw. die Herausforderungen beim Immobilienkauf sehen wir vom Aufwand her wie folgt:

Herausforderungen beim Immobilienkauf


Im aktuell angespannten Markt sollte natürlich alles schnell gehen. Wenn ein Objekt gemäß wirtschaftlicher Vorprüfung gut dasteht, sind natürlich viele weitere Interessenten neugierig geworden. Es folgen oft Besichtigungen mit vielen Teilnehmern. Weil man schnell agieren muss, bleibt nicht ausreichend Luft, um gemächlich den technischen Zustand zu prüfen und um das Thema Finanzierung hier erst anzugehen.

Die technische Prüfung - wieder eine neue Herausforderung beim Immobilienkauf

Die technische Prüfung sollte natürlich von einem Fachkundigen erfolgen. Hat man selbst diese Expertise nicht, kann man z. B. auf einen Sachverständigen in Form eines Gutachters zurückgreifen. Dies wünschen einige Kunden von uns explizit, hier stellen wir dann Kontaktdaten bereit, sofern wir einen Partner in der Region haben. Diese Herausforderung kann ggf. entfallen, sofern es sich um neue Objekte oder kernsanierte Objekte handelt, wobei klar hervorgeht, dass technisch alles einwandfrei ist. Bei älteren, Renovierungs- oder sanierungsbedürftigen Objekten, Objekten mit Schäden (z. B. Wasser), sollte idealerweise eine Prüfung erfolgen. Wenn Maßnahmen anstehen, sollte unbedingt der finanzielle Aufwand dafür ermittelt werden, damit dieser Wert wiederum in die wirtschaftliche Prüfung einfließen kann, die dann anzupassen ist.

Auch die Einschätzung des Gemeinschaftseigentums (bei Wohnungen) ist wichtig, da aus den WEG-Protokollen einiges herausgelesen werden kann. Schätzt der Sachverständige z. B. das Dach oder die Fassade so ein, dass eine Erneuerung hinfällig ist bzw. bald erfolgen muss und die Rücklagen der Gemeinschaft nicht ausreichend hoch sind, könnte dies auf eine baldige Sonderumlage hindeuten. Dem Thema WEG wollen wir uns an dieser Stelle allerdings nicht intensiv widmen. Dies stellt separat eine Herausforderung beim Immobilienkauf dar.

Die Finanzierung - Diese Herausforderung beim Immobilienkauf erfordert gute Vorbereitung

Das Thema Finanzierung sollte schon beim ersten Gedanken in Richtung Immobilienkauf angegangen werden. Hier gibt es nämlich einiges vorzubereiten. Neben den persönlichen Vermögens- und Einkommensverhältnissen spielen hier weitere Faktoren ein. Hierzu gehören z. B. die Haushaltsrechnung und die Informationen aus Auskunfteien (z. B. Schufa), die entscheidend für eine Kreditzusage und auch für die Höhe des Zinssatzes sind. Wer hierzu gerne weitere Informationen möchte, der kann in unseren beiden Artikeln

Warum die Haushaltsrechnung eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt

Auskunfteien bereinigen; wie Schufa und Co. Ihre Finanzierung beeinflussen können

gerne mehr über diese Themen erfahren. Auch dieser Baustein stellt eine eigene Herausforderung dar, die gut und strategisch geplant sein sollte. So hat der Immobilienkauf nicht selten bei Finanzierung geendet, da erst hier herauskam, dass z. B. ein „harter Schufaeintrag“ die Bank daran hindert, den Kredit zuzusagen. Dies hätte verhindert werden können, indem man das Thema Auskunfteien bereinigen schon früher angegangen wäre. Auch scheitern viele Gutverdiener am Punkt Finanzierung. Das Einkommen alleine ist nämlich nicht ausschlaggebend, für eine Kreditzusage. Den Einnahmen stehen auch immer Ausgaben gegenüber. Hier gilt es das Delta in der Haushaltsrechnung zu ermitteln. Und dies idealerweise schon vor dem ersten Banktermin, um selbst zu erkennen, ob ggf. an einigen Stellschrauben gedreht werden sollte (z. B. Ausgaben wie Leasing oder Konsumkredite reduzieren).

Der Kauf - Die abschließende Herausforderung beim Immobilienkauf

Wie unschwer zu erkennen ist, gibt es beim sorgfältigen Immobilienkauf eine Reihe von Anforderungen, Hindernissen und Einflussfaktoren, die schwer vorherzusehen sind. Daher ist es natürlich sehr ratsam, eine große eigene Expertise aufzubauen und nicht als Laie an das Thema Immobilienkauf heranzutreten. Wer allerdings nicht die Zeit hat, sich alle notwendigen Bausteine vom Wissen her anzueignen, der sollte auf externe Unterstützung zurückgreifen. Dies macht auch Sinn, da man nicht mehr alles wissen kann und auch nicht muss. Wichtig ist allerdings, dass Fachkundige hinzugezogen werden. So kann man auch seinem Kerngeschäft weiterhin nachgehen, ohne sich sehr mühselig das erforderliche Wissen anzueignen. Wer in eine Immobilie investiert, kein Fachwissen hat und auch keine Experten konsultiert, der tätigt in unseren Augen keine Investition.

Ein solches Vorgehen gleicht eher einer Spekulation. Es wird irgendwie gehofft, dass alles gut gehen wird. Eine gute Objektprüfung ist elementar wichtig, dies können wir nur immer wieder betonen. Die wichtigsten wirtschaftlichen Fragen zu Immobilien bzw. zu Ihrem konkreten Wunschobjekt beantworten wir Ihnen bereits in unserem Smartcheck, damit Sie entspannt in Ihr Immobilieninvestment gehen können. Ohne großen eigenen Aufwand! Neuerdings übernehmen wir auch die Immobiliensuche inkl. wirtschaftlicher Prüfung für unsere Kunden. Dieser Umstand hat sich aus unserer Arbeit heraus ergeben, da wir konkrete Kundenanfragen erhalten haben. So konnten wir bereits Kunden zu ihrem Wunschobjekt verhelfen, was uns enormen Spaß bereitet hat.

Lassen Sie uns gerne in einem kostenlosen Erstgespräch über Ihre potenzielle Immobilie oder über eine gewünschte Immobiliensuche sprechen. Nichts ist teurer als eine Fehlinvestition, insbesondere bei den vergleichbar hohen Investitionssummen sollte achtsam agiert werden. Mehr Infos zur Immobiliensuche finden Sie hier: 

https://www.wohnungsanalyse.de/immobilie-suchen-lassen/ 

Wir freuen uns, von Ihnen zu hören!

Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Was tun wenn der Nachbar stinkt?

Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Anbei möchte ich Ihnen gerne eine kleine Erfahrung aus der privaten Vermietung schildern.  Was tun, wenn der Nachbar stinkt, wie aus diesem Kurzartikel hervorgeht, kann es auch bei der Vermietung hin und wieder Probleme geben, die es zu meistern gilt. Doch auch wenn nicht vorhersehbare Probleme entstehen, gibt es in den meisten Fällen eine Lösung.

Was war geschehen? Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Vor ein paar Jahren habe ich eine Wohnung in Mainz gekauft. Der Kaufpreis war gut, es war allerdings viel Arbeit erforderlich, um die Wohnung auf Vordermann zu bringen. Es stand eine komplette Sanierung an. Im Anschluss daran, habe ich die Wohnung komplett möbliert und anschließend vermietet. Aufgrund der Lage war die Anfrage sehr groß, der neue Mieter war dementsprechend froh, den Zuschlag erhalten zu haben. Die Miete wurde bezahlt, Mieter und ich waren zufrieden. Es lief also alles gut. Soviel kurz zum Hintergrund.

Mit der Zeit hat sich leider herausgestellt, dass der Bewohner der Nachbarwohnung (selbst Eigentümer dieser Wohnung) es leider nicht sonderlich ernst mit Hygiene und Reinheit nimmt. Es kamen immer wieder sehr üble Gerüche aus seiner Wohnung. Anfangs intervallweise, wenn seine Tür offen stand. Der Geruch war dann im Treppenhaus deutlich zu riechen bzw. es war schon ein ekliger und muffiger Gestank. Mein Mieter hatte mich zu diesem Zeitpunkt schon kontaktiert, um über den Zustand bzw. die Geruchsbelästigung zu berichten.

Was tun, wenn der Nachbar stinkt,

dieser Frage musste ich nun auf den Grund gehen und mich um Besserung der Situation kümmern. Der erste Schritt war sinngemäß, dass ich Kontakt mit dem Geruchsverursacher aufgenommen habe. Er hat Besserung versprochen und schien im Gespräch relativ einsichtig. Weiterhin habe ich mit mir bekannten weiteren Bewohnern des 8-Parteien-Mehrfamilienhauses Kontakt aufgenommen und ein Gespräch gesucht. Andere Bewohner haben den Geruch natürlich auch schon wahrgenommen, allerdings ohne Aktiv etwas zu unternehmen oder den Geruchsverursacher anzusprechen.

Die kommenden Monate ist leider, trotz der mündlich versprochenen Beseitigung des Geruchs durch den Verursacher, keine Besserung eingetreten. Im Gegenteil, der Geruch wurde immer schlimmer, ja unerträglich. Es hat sprichwörtlich dermaßen gestunken, dass einem beim Betreten des Treppenhaues schon schlecht wurde. Nach was es roch, erspare ich Ihnen an dieser Stelle. Mein Mieter hat sich folglich in regelmäßigen Abständen bei mir beschwert.

Recht auf Verwahrlosung?

Natürlich bin ich aktiv geworden, um etwas gegen den Gestank des Nachbars zu unternehmen. Was ich zunächst alles unternommen habe:

  • Zunächst habe ich viele Gespräche mit dem netten Geruchsverursacher geführt. Leider ohne Erfolg und mit sehr mäßiger Einsicht. Er hat immer wieder versichert, es sei nicht so schlimm. Als ich mir allerdings auch vor Ort einen Eindruck verschaffen wollte, wurde es mir, verzeihen Sie bitte die Wortwahl, kotzübel. Es hat einfach übel gestunken. Mittlerweile kam der Gestank sogar durch seine verschlossene Tür in das Treppenhaus.
  • Weiterhin habe ich andere Bewohner des Hauses mit einbezogen. Ihnen war die Situation auch sehr unangenehm bzw. es hat sie belästigt, unternommen hat aber bis dahin leider niemand etwas. Die Situation und das Problem waren jedem bekannt.
  • Parallel tätigte ich einige Anrufe bei der zuständigen Hausverwaltung. Hier habe ich mitgeteilt, dass das Gemeinschaftseigentum betroffen ist und es längst nicht mehr nur den Geruchsverursacher betrifft. Die Hausverwaltung hat auch Kontakt mit dem Geruchsverursacher aufgenommen.
  • Zudem sendete ich E-Mails an die Hausverwaltung, um meinen Anrufen etwas Nachdruck zu verleihen, leider mit mäßigem Erfolg. Die Hausverwaltung wurde nicht sonderlich aktiv.

Da es neben dem Geruchsproblem auch vermehrt zu merkwürdigen Situationen zwischen meinem Mieter und dem Geruchsverursacher gekommen ist, hat mir mein Mieter mitgeteilt, dass er sich um seinen Nachbar sorge. Er befürchtete, dass dieser psychische Probleme hat. Mein Mieter hat den zuständigen sozialpsychiatrischen Dienst in Mainz informiert. Hier waren nach Absprache auch zwei Psychologen vor Ort und haben mit dem Herrn gesprochen und Unterstützung angeboten. Er hat beteuert, dass er kein Interesse an Hilfe hat und es kein Problem gibt. Der sozialpsychiatrische Dienst kann nur handeln, sofern der „Betroffene“ auch zustimmt.

Wie ging es weiter? Was tun, wenn der Nachbar stinkt?

Die nächsten Wochen und Monate wurde es noch schlimmer, mein Mieter beschwerte sich immer häufiger und kündigte schon an, dass er das Mietverhältnis kündigt, sofern keine baldige Besserung eintritt. Folglich musste ich weitere Maßnahmen einleiten:

  • Ein geführtes Gespräch mit der Mainzer Polizei ergab, dass den Beamten auch leider die Hände gebunden sind. In Deutschland hat jeder das Recht auf „Verwahrlosung“, was sozusagen aus dem Art. 2 des Grundgesetzes hervorgeht. Hier heißt es in Absatz (1) „Jeder hat das Recht auf die freie Entfaltung seiner Persönlichkeit, soweit er nicht die Rechte anderer verletzt und nicht gegen die verfassungsmäßige Ordnung oder das Sittengesetz verstößt.“  Das Recht von anderen war gemäß Polizei hier nicht verletzt. Anders als bei einer Lärmbelästigung, gibt es hier bei „Geruchsbelästigung“ durch die Beamten keine Eingriffsmöglichkeit, wie mir mitgeteilt wurde. Zwar hatten die Beamten vollstes Verständnis, haben bzw. konnten aber nichts unternehmen. Ich wurde an das zuständige Ordnungs- und Hygieneamt verwiesen.
  • Folglich habe ich das Ordnungs- und Hygieneamt informiert. Das Problem hierbei war, dass sich das Hygieneamt anmelden muss, um eine Inspektion vorzunehmen. Zu Beginn wurde mir hier auch schon mitgeteilt, dass man erst tätig werden kann, wenn die besagte Person sozusagen eine Gefahr für sich selbst darstellt. Dies ist z. B. der Fall, wenn man in den eigenen Fäkalien schläft oder Essensreste schimmeln und für den Bewohner gefährlich werden. Der zuständige Inspektor hat sich bei dem Bewohner zwei Wochen in Voraus angekündigt. Natürlich wurde die Wohnung für diesen Termin halbwegs in Ordnung gebracht. Der Hygieneinspektor, hat keine Fäkalien oder Ähnliches bei dem angekündigten Besuch gefunden. Es war wohl trotzdem sehr unhygienisch und hat übel gerochen, aber der Bewohner war gemäß Definition noch keine Gefahr für sich selbst.

Eine erneute Enttäuschung

Eine Woche später hat alles wieder gestunken. Was tun, wenn der Nachbar stinkt? Ich versuchte es in der Zwischenzeit mit Briefen per Einschreiben, wobei ich um Einsicht hoffte. Natürlich vergeblich, allerdings hatte ich alle Vorgänge dokumentiert, was später noch von Nutzen war, wie sich herausstellte.

Da der Geruch nun auch andere Bewohner regelrecht anwiderte, obwohl diese in anderen Etagen wohnten, schlossen sich meinen Bemühungen immer mehr Bewohner an. Wir tauschten uns per Mail aus und dokumentierten, wer bislang etwas unternommen hatte. Hier konnte ich eine lange Liste aufführen. Nach weiteren unzähligen Appellen seitens verschiedener Personen beschlossen wir, einen Anwalt zu konsultieren. Die Geruchsbelästigung durch den Nachbarn hat mittlerweile zu große Ausmaße angenommen.

Nach Erläuterung der Eigentumsverhältnisse beim Anwalt war schnell ein möglicher Weg in Aussicht, den man einschlagen kann. Die Hoffnung lag auf dem WoEigG – Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz). Hier geht aus § 18 – Entziehung des Wohnungseigentums – hervor, dass die Eigentümer eines Hauses in einer WEG bei einem Eigentümer, der erheblichen Problemen verursacht, die Veräußerung des Wohneigentums verlangen können. Konkret heißt es:

§ 18 Entziehung des Wohnungseigentums

(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.

(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn

1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt;

2. der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrags, der drei vom Hundert des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet; in diesem Fall steht § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder, soweit die Gemeinschaft nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht, an den anderen Wohnungseigentümer nicht entgegen.

(3) Über das Verlangen nach Absatz 1 beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Der Beschluss bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die Vorschriften des § 25 Abs. 3, 4 sind in diesem Fall nicht anzuwenden.

(4) Der in Absatz 1 bestimmte Anspruch kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

Waren die Voraussetzungen für eine Abmahnung erfüllt?

Es gab mehr als zwei Wohnungseigentümer im Haus, daher greift Absatz eins. Ja, die Voraussetzungen für eine Abmahnung an den stinkenden Bewohner waren erfüllt. Nun folgte der erste Schritt, eine schriftliche Abmahnung wurde an den Geruchsverursacher gestellt. Er wurde auf mögliche Konsequenzen hingewiesen und hat nun die letztmalige Chance, eine Verbesserung herbeizuführen. Es hat nicht sehr lange gedauert, bis der Geruch weniger wurde. Der Geruchsverursacher möchte nun sogar seine Wohnung verkaufen, um wie er selbst erzählte, sein Leben an einem anderen Ort wieder in den Griff zu bekommen.

Schade, dass oft erst drastische Maßnahmen eingeleitet werden müssen. Trotz allem Ärger empfinde ich allerdings auch Mitleid für den Herrn, da es ihm selbst nicht gut geht. Ich glaube in einer solchen Verwahrlosung, kann sich kein Mensch wohlfühlen. Trotzdem muss auch so eine Situation natürlich in Ordnung gebracht werden.

Was wir empfehlen

Auf solche individuellen Probleme gibt es natürlich selten pauschale Antworten. Es ist aber zu sehen, dass eine Lösung herbeigeführt werden konnte. Wie bei jeder Investition gibt es natürlich auch bei der Investition in Immobilien Risiken. Die wirtschaftlichen Risiken lassen sich veranschaulichen und in Szenarien darstellen. Eine gute Objektprüfung ist daher elementar wichtig. Die wichtigsten wirtschaftlichen Fragen zu Immobilien bzw. zu Ihrem konkreten Wunschobjekt beantworten wir Ihnen bereits in unserem Smartcheck, damit Sie entspannt in Ihr Immobilieninvestment gehen können. Ohne großen eigenen Aufwand! Lassen Sie uns gerne in einem kostenlosen Erstgespräch über Ihre potenzielle Immobilie sprechen. Nichts ist teurer als eine Fehlinvestition. Um das Risiko bei der Investition in Immobilien zu minimieren, empfehlen wir eine sehr sorgfältige wirtschaftliche Prüfung des potenziellen Kaufobjektes. Wenn solche unvorhergesehenen Probleme, wie z. B. das Problem mit dem stinkenden Nachbarn, auftreten, sollte erst einmal Ruhe bewahrt werden und alle Lösungsmöglichkeiten überprüft werden. Manchmal ist langer Atem notwendig, mit der richtigen Einstellung und etwas Engagement findet sich bestimmt ein Weg!

Und wenn der Nachbar einmal „stinken“ sollte, haben Sie durch diesen Artikel ggf. auch schon einen Lösungsansatz.

Wir von der Wohnungsanalyse wünschen Ihnen schöne Immobilieninvestitionen und eine wohlriechende Nachbarschaft. Auch für Ihre Mieter, sofern Sie schon Immobilien besitzen. Hoffentlich konnten wir Ihnen ein paar Anregungen mit unserem Artikel "Was tun, wenn der Nachbar stinkt" mit auf den Weg geben.

Alles Gute, Leon und Stefan

Weitere Beiträge

Rechnet sich meine Immobilie?

Rechnet sich meine Immobilie

Die Eingangsfrage „rechnet sich meine Immobilie“ erhalten wir von privaten Immobilienkäufern oft schon bei der ersten Anfrage. Berechtigte Frage, denn schließlich möchte man keine Fehlinvestition tätigen. Für Einsteiger im Bereich Immobilien sind die gängigen Parameter oft der Kaufpreis, der Preis pro m2 und die Bruttorendite. Sehr viel mehr kann eine branchenfremde Person anfangs auch nicht prüfen und wenn, wäre dies mit der Aneignung von Fachwissen verbunden.

Ob sich eine Immobilie tatsächlich lohnt bzw. rechnet, hängt natürlich von vielen weiteren Faktoren ab. Gerne wollen wir in diesem Kurzartikel noch ein paar wichtige Punkte aufzeigen, die man sich als interessierter Käufer schon vor dem Kauf der Immobilie einholen kann, um ein besseres Gefühl für das Objekt zu bekommen.

Fragen, die Sie dem Verkäufer oder zuständigen Makler stellen sollten:

  • Warum wird die Immobilie verkauft?
  • Wie ist der Zustand des Objektes?
  • Sind Renovierungen oder gar eine Sanierung durchzuführen, wenn ja welche?
  • Geht die Miete regelmäßig ein (sofern die Immobilie vermietet ist)?
  • Beabsichtigt der aktuelle Mieter weiterhin im Objekt zu bleiben? Wie ist das Verhältnis zum Mieter?
  • Stehen Maßnahmen am Haus an, die die Gemeinschaft betreffen (WEG)?
  • Wie hoch sind die Rücklagen der WEG? Was gibt es hier Erwähnenswertes?
  • Wie hoch sind die Hauskosten (Anteil der umlagefähigen Hauskosten/Anteil der nicht umlagefähigen Hauskosten)?

Fragen, die Sie sich selbst stellen sollten:

  • Was kann ich über den Standort herausfinden? Ist es ggf. ein problematischer Bezirk, sozialer Brennpunkt? Gute Verkehrsanbindung? Welche Mietergruppe bevorzugt diesen Stadt- bzw. Ortsteil?
  • Ist der Kaufpreis angemessen?
  • Ist die Höhe der Miete angemessen?
  • Passt der Kaufpreisfaktor zum Standort?

Nicht jede der oben genannten Fragestellungen lassen sich pauschal beantworten, sondern benötigen einiges an Recherchearbeit.

Besonders die Standortanalyse, als fundamentale Basis für einen Immobilienkauf, stellt kein einfaches Unterfangen dar. Vor allem wenn man den Standort nicht kennt, sollte man hier seine Hausaufgaben machen und vorab recherchieren.

Die Standortanalyse untergliedert sich noch einmal in die Makroanalyse und die Mikroanalyse. Bei der Makroanalyse geht es darum, die Standortaspekte eines größeren Umfelds zu betrachten wie beispielsweise der Stadt oder der Region, in der sich das Objekt befindet. Die Mikroanalyse hingegen betrachtet das nähere Umfeld in einem engen Radius direkt um die Immobilie herum.

Einen weiteren wichtigen Aspekt stellt die Höhe des Kaufpreises dar. Um sicher zu gehen, dass der Kaufpreis angemessen ist, oder besser noch ein echtes Schnäppchen darstellt, reicht es häufig nicht, sich auf die Einschätzung eines Portals oder pauschale Aussagen in einem Forum zu verlassen.

Für eine erste grobe Einschätzung kann man nach ähnlichen Objekten in der näheren Umgebung suchen und diese direkt miteinander vergleichen. Für eine detaillierte Bewertung des tatsächlichen Objektwertes sollte die Immobilie im Detail betrachtet werden. Dabei spielen neben dem Standort das Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, der Zustand des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet sowie der Zustand der Wohnung selbst eine große Rolle. Hierfür müssen sowohl der optische als auch der technische Zustand des Objektes betrachtet werden.

Rechnet sich meine Immobilie? Was noch zu beachten ist:

Wenn Sie sich für den Kauf einer Immobilie entscheiden und diese als Kapitalanlage bzw. Renditeobjekt  vermietet werden soll, gibt es vor dem Kauf zwei Zustände. Entweder kaufen Sie das Objekt vermietet oder nicht vermietet. Bei vermieteten Objekten ist einiges zu beachten. Zuerst gilt es die Höhe der Kaltmiete zu bewerten. Diese sollte weder zu hoch, noch zu niedrig sein. Zu hoch angesetzte Mieten verschönern zwar die Kalkulation und beeinflussen einige Parameter positiv, können ggf. aber Mietwucher sein (Vorsicht bei Städten mit geltender Mietpreisbremse), wogegen ein Mieter rechtlich vorgehen kann. Zudem haben zu hohe Mieten den großen Nachteil, dass diese eventuell nach Auszug des Mieters nicht wieder generiert werden können. Auch ist die insgesamt langfristige Vermietung bei absolut ausgereizten Objekten eher schlechter. Eine höhere Fluktuation und ggf. ein Mietausfall in der Übergangsphase (z. B. Renovierung beim Mieterwechsel) kann schnell sämtliche Renditen ruinieren.

Ist die Miete zu niedrig angesetzt, weil diese beispielsweise die letzten 20 Jahre nicht angepasst wurde, können Sie diese nicht einfach willkürlich auf das Niveau der ortsüblichen Miete anpassen. Sie dürfen diese, vorausgesetzt es handelt sich nicht um eine angespannte Region mit geltender Mietpreisbremse, um maximal 20% erhöhen und das auch nur alle 3 Jahre. Dies geht unter anderem aus § 558 Abs. 3 BGB hervor.

Beachten Sie bitte auch, dass Sie weder den Mietvertrag erstellt, noch sich für den Mieter entschieden haben. Aus diesem Grund ist es absolut wichtig, den Mietvertrag vorab genaustens zu studieren und sich über den Mieter zu informieren. Sie übernehmen nämlich mit Kauf des Objektes den Mieter sowie den laufenden Mietvertrag.

Als letzten Punkt sollten Sie sich tiefergreifend mit dem Kaufpreisfaktor des Objektes beschäftigen. Was der Kaufpreisfaktor genau ist, finden Sie in unserem Artikel Immobilien und Kaufpreisfaktor.

Grundsätzlich sollte dieser zum Standort passen. Gegenden mit größeren Risiken und daraus resultierenden höheren Renditen haben generell einen niedrigeren Faktor. Hierzu gehören meist strukturschwächere Regionen. Wohingegen strukturstarke Regionen meistens ein geringeres Risiko, eine niedrigere Rendite und schlussfolgernd einen höheren Kaufpreisfaktor haben.

Sie sehen wie aufwendig die genaue Recherchearbeit zu einem potenziellen Objekt sein kann und wieviel Zeit eine ordentliche Analyse in Anspruch nimmt.

Alle vorab genannten Fragestellungen und viele Weitere beantworten wir Ihnen bereits in unserem Smartcheck, damit Sie entspannt in Ihr Immobilieninvestment gehen können. Ohne großen eigenen Aufwand!

Rechnet sich meine Immobilie, die Eingangsfrage ist also nicht einfach und auf die schnelle zu beantworten, wie Sie bereits durch die ersten Hinweise gesehen haben.

Lassen Sie uns gerne in einem kostenlosen Erstgespräch über Ihre potenzielle Immobilie sprechen. Nichts ist teurer als eine Fehlinvestition, schauen Sie bitte genau hin. 

Wir wünschen Ihnen gute Investitionen und freuen uns auf ein Gespräch mit Ihnen!

Kaufpreisfaktor 16 in Sachsenhausen

Kaufpreisfaktor Sachsenhausen

Hallo liebe Leser, 

anbei ein kleiner aber sehr erwähnenswerter Auszug aus unserer Arbeit. Gefunden hat ein Käufer eine Immobilie mit Kaufpreisfaktor 16 in Sachsenhausen. Die Suche nach einer nachhaltig rentablen Immobilie gleicht mehr und mehr der Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Jeder, der aktiv in Ballungszentren im Markt unterwegs ist, steht vor dieser Herausforderung. Die Nadel, es gibt sie noch...

Wir haben im Dezember 2019 eine Wohnung in Frankfurt (Sachsenhausen) ausgewertet. Das Objekt war ein klassischer Frankfurter Altbau mit insgesamt 8 Wohneinheiten. Eine Wohnung mit einer Größe von 72 m² war zum Kauf, in einem Aushang im Supermarkt (Rewe), angeboten. Der Preis war auf Verhandlungsbasis (VHB) angegeben.

Der Interessent hat den Verkäufer umgehend kontaktiert und ihm mitgeteilt, dass er großes Interesse an dem Objekt hat, vorausgesetzt man einigt sich auf einen vernünftigen Preis. Noch unwissend, ob es sich bei dem Objekt zu den zwischen Käufer und Verkäufer besprochenen Konditionen um einen Deal handelt, hat sich der Interessent mit dem mündlich ausgemachten Preis an uns gewandt.

Lange Rede, kurzer Sinn: Geeinigt haben sich Verkäufer und Käufer auf einen Kaufpreis von 200.000 € für 72 m² in Frankfurt Sachenhausen. Kein Sanierungsstau, normale Rücklagen (WEG) relativ guter Zustand, wenig zu bemängeln (Bad könnte gegebenenfalls modernisiert werden)! Obwohl es sich bei dem Objekt um eine hervorragend geeignete Kapitalanlage handelt, hat der Käufer die Wohnung selbst bezogen, da er vorerst kein Interesse an einer Vermietung hat. Er wollte lediglich wissen, wie sich alles rechnerisch im Falle einer Vermietung darstellt und ob sich der Kauf der Immobilie lohnen würde.

Kleiner Jackpot würden wir sagen und haben dies dem Käufer mitgeteilt! Wenn man von einer Miete von (nur) 14€/m2 ausgehen würde, läge der Faktor bei 16,5. Zugegeben, eine Immobilie wie im obigen Beispiel zu finden, ist wirklich die Ausnahme und ein echter Glücksfall. Solche und ähnliche Objekte stehen allerdings täglich zum Verkauf. Die Herausforderung liegt darin, diese zu finden. Mit dem Zugriff auf unser bundesweites Netzwerk und unserer langjährigen Erfahrung in der Umsetzung von Immobilieninvestments möchten wir Sie gerne unterstützen. Eine Immobiliensuche ist sehr aufwendig und zeit intensiv.

Kaufpreisfaktor 16 in Sachsenhausen, das wird aktuell schwer zu toppen sein. Wer weiß, ob sich solch ein Szenario wiederholt, bei ähnlichen Objekten werden wir berichten. Wenn Sie mehr über den Kaufpreisfaktor erfahren möchten, gerne in unseren Artikeln stöbern.


Sie haben noch keine eigene Immobilie? Wir ändern das! -> Zur Immobiliensuche und Prüfung

Sie haben bereits eine Immobilie gefunden, sind sich aber nicht sicher, ob sich diese als langfristige Investition rechnet? Wir sagen es Ihnen! -> Zum Smartcheck.

PS: Natürlich ist der Kaufpreisfaktor im Detail und mit Erklärungen im Smartcheck abgebildet 

Gerne beraten wir Sie kostenlos in einem Erstgespräch, das Sie hier buchen können. Finden Sie heraus, ob und wie sich Ihre Immobilie rechnet.

Viele Grüße

Leon und Stefan von der Wohnungsanalyse

Weitere Beiträge

Immobilienkauf – wer zahlt den Makler?

Wer zahlt den Makler

Bisher galt die Regelung: „Wer den Makler bestellt, der muss ihn auch bezahlen“ nur im Mietrecht. Das sogenannte „Bestellerprinzip“. Ein neuer Gesetzesentwurf soll diese Regelung in einer ähnlichen Form auf den Immobilienkauf übertragen.

=> Es soll nun auch analog beim Immobilienkauf gelten, „Wer den Makler bestellt, der muss ihn auch bezahlen“, sofern der Gesetzentwurf verabschiedet wird.

Der Deutsche Bundestag hat die neue Regelung der Maklerprovision beim Erwerb von Immobilien im „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ verabschiedet. Sollte der Bundesrat dem neuen Gesetz zustimmen, könnte diese neue Regelung bereits ab dem 05. Juni 2020 greifen.

=> Ziel des Gesetzes soll es sein, private Käufer von Wohnimmobilien von den hohen Kaufnebenkosten zu entlasten.

Die Bedeutung des Bestellerprinzips beim Kauf einer Immobilie

Die neuen Paragrafen 656a bis 656d sollen das Bestellerprinzip beim Erwerb von Wohneigentum im Bürgerlichen Gesetzbuch verankern.

Wichtig:

=> Es ist zu beachten, dass dieses Gesetz nur dann greift, wenn der Käufer als Verbraucher agiert. Ist er hingegen gewerblich aktiv, findet das Bestellerprinzip keine Anwendung und die Provision kann individuell vereinbart werden.

Wer soll zukünftig den Makler zahlen?

Die neue Regelung verpflichtet den Auftraggeber die Courtage des Immobilienmaklers zu bezahlen. Auftraggeber kann hierbei Käufer als auch Verkäufer der Immobilie sein. Sind sich beide Vertragsparteien einig, können die Kosten auch anteilig oder vollständig geteilt werden. Hierbei ist eine maximale Quote von 50:50 erlaubt, was bedeutet, dass der Auftraggeber maximal 50% der Maklerkosten auf die zweite Vertragspartei überwälzen kann. Hat der Immobilienmakler mit beiden Vertragsparteien einen Maklervertrag abgeschlossen so kann er die Courtage nur von beiden Vertragspartnern in gleicher Höhe verlangen. Hierbei ist eine die Teilung der Kosten von 50:50 sogar verpflichtend geregelt.

Um Uneinigkeiten über die Zahlung der Maklerprovision bereits präventiv zu vermeiden, sind laut neuem Gesetz dann nur noch Maklerverträge in Textform rechtsverbindlich. Die bisherigen Vorgehensweisen in Form von E-Mails und weiteren Textnachrichten sowie mündliche Absprachen sind demnach nicht mehr gültig.

Wenn Sie die Wohnungsanalyse noch nicht kennen, sehen sie sich hier unser kurzes Video an um herauszufinden, wie Herr Müller entspannt in eine Immobilie investiert hat.

Zur Info

Die Maklercourtage berücksichtigen wir als Teil der Kaufnebenkosten in all unseren Produkten. Prüfen Sie jetzt Ihre Immobilie umfangreich und kostengünstig mit unserem beliebten Smartcheck und profitieren Sie von Mehr Sicherheit, Mehr Transparenz und Mehr Erfolg beim Immobilienkauf

Was bedeutet das neue Gesetz für Immobilienmakler?

Das neue Gesetz wird die Branche der Immobilienmakler deutlich aufwirbeln. Die Makler, die den Verkäufer durch ihre kostenlose Dienstleistung überzeugen konnten, werden folglich deutlich größere Schwierigkeiten in der Kundenakquise haben, wodurch das Geschäftsmodell „provisionsfrei für den Verkäufer“ dann scheitern könnte.

Qualität wird zum entscheidenden Kriterium und den Markt der Immobilienmakler womöglich neu sortieren. Nicht mehr der Preis, sondern die Leistung werden demnach über Erfolg von Immobilienmaklern entscheiden, wodurch sich eine neue Wettbewerbssituation einstellen wird. Profimakler mit hoher Qualität und außerordentlichem Kundenservice werden sich am Markt durchsetzen und schlechte Wettbewerber, die derzeit ausschließlich über den Preis Geschäft machen, vom Markt drängen.

Gerne beraten wir Sie kostenlos in einem Erstgespräch, das sie hier buchen können. Finden Sie heraus, ob und wie sich Ihre Immobilie rechnet.

Viele Grüße

Leon und Stefan von der Wohnungsanalyse

Weitere Beiträge

Corona crashed Immobilie

Corona Immobilie

Herzlich willkommen zum Artikel „Corona crashed Immobilie“ der Wohnungsanalyse. Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen in möglichst kurzer Zeit auf informative Weise einen Einblick über die möglichen Auswirkungen der aktuellen Krise auf ein Immobilieninvestment aufzuzeigen. Als Beispiel wird eine Immobilie eines privaten Anlegers herangezogen, die voll finanziert wurde. Ziel des privaten Investors war es, mit der Immobilie langfristig durch die Tilgung Kapital aufzubauen, um für das Alter vorzusorgen. Eigenmittel hat der Käufer in diesem Beispiel nicht eingebracht. Es wird ein fiktives Szenario, basierend auf Auswirkungen der Coronakrise auf Immobilien, dargestellt. 

Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der Lektüre.

Der Immobilienmarkt reagiert in seiner Gesamtheit relativ träge auf konjunkturelle Veränderungen. Die aktuelle Wirtschaftskrise, ausgelöst durch das Corona Virus, schlägt ebenfalls erst wieder mit Verzögerung auf den Immobiliensektor durch. Generell halten sich derzeit die Marktpreise noch stabil und auch die Höhe der Mieten zeigen keinen nennenswerten kriesenbasierten Rückgang.

Dennoch sind die ersten Auswirkungen bereits am Immobilienmarkt deutlich spürbar. Der Schaden im gewerblichen Sektor dürfte hier bereits im Milliardenbereich angekommen sein. Neben den lokalen Ladengeschäften aus der Stadt haben nämlich vor allem auch Hotels sowie Ferienwohnungen und weitere touristische Unterkünfte mit gravierenden Umsatzeinbußen auf unbestimmte Zeit zu kämpfen. Im privaten Sektor kommt es ebenfalls zu ersten Zahlungsausfällen von Mietern. Hier haben vor allem Selbstständige mit Einbußen durch den teilweisen oder vollständigen Wegfall von Aufträgen aber auch Angestellte durch Jobverlust oder Kurzarbeit zu kämpfen.

Die tatsächlichen Auswirkungen auf die Immobilieneigentümer sind derzeit noch nicht genau abzuschätzen. Aber eins ist klar, ausbleibende Zahlungen von Mietern haben bei dem ein oder anderen Immobilieninvestor ausbleibende Kreditrückzahlungen an die Bank zur Folge, wodurch oft rein rechtlich eine Kündigung des Kreditvertrages möglich ist. Aktuell wird die Möglichkeit auf Aussetzung der Kreditraten diskutiert, was wohl teilweise schon möglich ist.

Ebenfalls kann eine länger andauernde Wirtschaftskriese einen deutlichen Rückgang in der Nachfrage nach Immobilien mit sich ziehen, wodurch langfristig mit sinkenden Marktpreisen zu rechnen ist. Finanzierende Banken könnten einen Preisrückgang zum Anlass nehmen, um die Kreditsicherheiten – sprich die fremdfinanzierten Immobilien – neu zu bewerten. Stellt sie dabei fest, dass sich die Relation von Fremdkapital und Wert des Objektes, also der Beleihungswert, hierbei verschlechtert hat, kann sie Immobilieninvestoren, je nach Kreditvertrag, dazu auffordern, diese Differenz in Form einer finanziellen Nachforderung auszugleichen. Nicht jeder dürfte in der Lage sein, das dann geforderte zusätzliche Kapital ad hoc aufzubringen. Diese kriesenbasierten Nachwehen dürften vielen Immobilieninvestoren, die kein solide aufgebautes Portfolio besitzen und ohne ausreichend Kapitalpuffer verfügen, das Genick brechen.

Um dies anhand eines einfachen Beispiels zu verdeutlichen möchten wir nachfolgend ein kleines Szenario zur Veranschaulichung darstellen. Wir betrachten heute eine 115%-Finanzierung unter Berücksichtigung möglicher Auswirkungen durch die Corona -Krise.

Das Investment vor der Krise:

  • Etagenwohnung
  • Größe: 72 m2
  • Kaufpreis: 208.000 € (2.889 €/m2)
  • Kaufnebenkosten und Renovierungskosten: 35.000 €
  • Gesamtkosten: 243.000 €
  • Anteil EK: 0 €
  • Finanzierung: 243.000 €
  • Annuität: 4,0% (2,0 % Tilgung, 2,0 % Zins), 10 Jahre
  • Monatliche Belastung: 810 € (ohne Versicherungen, etc., nur Annuität)
  • Monatliche Mieteinnahmen: 910 € kalt (10.920 €/a)
  • Nicht umlagefähiges Hausgeld: 90€
  • Mieter: Selbstständig, gute Auftragslage

Das Investment trägt sich vor der Krise, ohne dass der Investor liquide Mittel in die monatliche Annuität zuschießen muss. Es gibt sogar einen minimalen Cashflow. Sein Objekt trägt sich sozusagen von alleine und der Eigentümer erhofft sich durch die Tilgung einen langfristigen Kapitalaufbau. 

Die Bruttorendite bei dieser Investition beläuft sich aktuell auf 5,25 %. Die Nettorendite beträgt etwa 4 %.

Das Investment nach der Krise (Szenario):

Durch die wirtschaftliche Krise in Zeiten des Corona-Virus sind die Immobilienpreise im Schnitt um 20% gesunken. Der selbständige Mieter kann aufgrund der Stornierung fast aller seiner Aufträge ab April vorerst keine Mietzahlungen mehr leisten und bittet den Vermieter um einen Aufschub.

Sehen wir uns die Lage des Vermieters bzw. Investors im Detail an:

Wir gehen davon aus, dass der Vermieter das Objekt vor 3 Jahren gekauft hat und im Rahmen seiner Tilgung bereits 6% der Finanzierungssumme von 243.000 € getilgt hat. Das bedeutet, seine offenen Verbindlichkeiten an die Bank belaufen sich für dieses Objekt auf 227.986,60 €. Das bedeutet weiterhin, dass in den bisherigen 3 Jahren erst ein kleinerer Teil der Nebenkosten getilgt wurde. Seine Etagenwohnung wird nun durch die Bank neu bewertet. Die Bank geht von einem Wertverlust von 20% an seinem Standort aus. Sein Objekt steht nun mit 166.400 € in den Büchern.

Da der Mieter vorerst drei Mieten nicht zahlen kann, reduzieren sich die Jahresmieteinnahmen auf 8.190 €. Hierdurch fällt seine Bruttorendite in diesem Jahr auf 3,94 %. Seine Nettorendite liegt nun bei etwa 2,9 %. Durch die Mietausfälle erhält der Investor im Schnitt 683 € Miete im Monat (910 € x 9 Monate / 12). Er muss also jeden Monat 212 € draufzahlen, damit seine Annuität und das nicht umlagefähige Hausgeld gedeckt werden kann.

Die Zahlen des Investments nach der Krise auf einen Blick:

  • Etagenwohnung
  • Größe: 72 m2
  • Kaufpreis: 208.000 € (2.889 €/m2) => aktueller Wert 166.400 € (20% Wertverlust)
  • Kaufnebenkosten und Renovierungskosten: 35.000 €
  • Gesamtkosten: 243.000 €
  • Anteil EK: 0 €
  • Finanzierung: 243.000 €
  • Restschuld nach 3 Jahren 227.986 € 
  • Monatliche Belastung: weiterhin 810 € (ohne Versicherungen, etc., nur Annuität)
  • Monatliche Mieteinnahmen: 683 € kalt (8.196 €/a)
  • Nicht umlagefähiges Hausgeld: weiterhin 90€

In diesem Jahr zahlt der Investor 2.544 € drauf, um seine Annuität bei der Bank weiterhin regulär zu bedienen. Zudem ergibt sich ein Wertverlust von 41.600 € (208.000 € Kaufpreis – 166.400 € neuer Wert der Immobilie). Dies Restschuld des Investors beträgt sogar 227.986 €, da er auch Kaufnebenkosten mitfinanziert hat. Wenn er nun seine Wohnung zum aktuell bewerteten Preis verkaufen würde, ergäbe sich – trotz dreijähriger Tilgung – ein Gesamtverlust von 61.586 € (Restschuld 227.986 € - neuer Wert 166.400 €). Wenn nun noch der Zuzahlungsbetrag, um die Annuität zu bedienen, dazugerechnet wird (2.544 €) liegt der Gesamtverlust bei 64.130 €.

Ein ungünstiges Szenario für den Investor. Eigentlich wollte er Kapital mit einer sicheren Anlageform aufbauen. Das Gegenteil ist nun der Fall. Es könnte sogar soweit kommen, dass die Bank vom Eigentümer einen Gewissen Betrag einfordert, damit der Beleihungswert aufgrund der Neubewertung nicht zu hoch ist. In dieser Situation wäre es nicht eine 115%-Finanzierung, sondern sogar Tagaktuell eine 136,6%-Finanzierung.

166.400 € = 100 %

227.986 € = 136,6 %

Wir sehen hier, dass sich „kleinere“ und „größere“ Marktänderung extrem ungünstig auswirken können.

Unser Rat in solchen Situationen:

Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation oder haben Angst, dass Sie sich auf eine solche Situation zubewegen raten wir erst einmal dazu, Ruhe zu bewahren. Ob Immobilien tatsächlich in solchen Größenordnungen an Wert verlieren, bleibt ungewiss. Sind Sie von Mietausfällen betroffen, behalten Sie die aktuellen Entwicklungen genauestens im Blick. Insbesondere welche Möglichkeiten der Fiskus bietet, sollte beobachtet werden. Zudem mit der finanzierenden Bank sprechen, um ggf. die Annuität oder die Tilgung auszusetzen. Hier wird jedoch ggf. eine Gebühr fällig.

Ob und in welcher Höhe das Kreditinstitut einen Nachschuss verlangen kann bzw. darf, steht auf einem anderen Blatt. Prüfen Sie Ihren Kreditvertrag und sprechen Sie auch frühzeitig mit Ihrer Bank über das Thema. So können Sie sich bestmöglich auf die kommende Situation einstellen. Möglich ist auch, dass die Bank Veränderungen des Verkehrswertes während der Laufzeit weitgehend ausblendet. Ggf. erholen sich die Preise wieder und zwei Jahre später ist alles beim Alten. Erst einmal besteht kein Grund zur Panik. Besonnen handeln hilft wohl in dieser Situation am meisten.

Wenn Sie aktuell ihre Immobilie mit Gewinn verkaufen könnten, denken Sie möglicherweise über einen Verkauf nach. Dies ist völlig legitim und je nach eigenem Ermessen und Sicherheitsbedürfnis zu realisieren. Berücksichtigen Sie hierbei jedoch unbedingt auch die steuerliche Situation, falls beim Verkauf Gewinne realisiert werden.

Eine Glaskugel haben wir alle nicht. Es bleibt also bei Prognosen, Vermutungen, Annahmen und Theorien. Eines ist jedoch sicher, es bleibt spannend!

Verschiedene Szenarien berücksichtigen wir bereits ab unserem „Smartcheck“. Hier sehen Immobilienkäufer ob und wie sich Ihre Immobilie rechnet, auch unter schlechteren Bedingungen. So kann man die Immobilie auch auf „weniger Optimale“ Entwicklungen ausrichten, damit das Investment nachhaltig stabil ist.

Wir wünschen Ihnen alles Gute, viel Ruhe und Gesundheit in dieser herausfordernden Zeit.

Ihr Team von der Wohnungsanalyse

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Corona Krise und Immobilien

Corona Krise Immobilien

Mögliche Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt

Hallo liebe Immobilienfreunde. Heute möchten wir unsere Gedanken zur Corona-Krise in Zusammenhang mit Immobilien erläutern. Viele Eigentümer, Investoren, Finanzierungsberater, Makler und Eigennutzer stellen sich aktuell die Frage, welche Auswirkungen die Corona-Krise auf den Immobilienmarkt haben kann. Es gibt viel Ungewissheit!

Viele Vermieter werden mit Mietausfällen konfrontiert werden, da sich die Zahlungskraft einiger Mieter verschlechtern wird. Viele Unternehmen schicken Mitarbeiter in den unbezahlten Urlaub, da es nicht flächendeckend die Möglichkeit zur Ausübung von Homeoffice gibt. Insbesondere in Branchen bzw. Bereichen, wo die körperliche Anwesenheit des Mitarbeiters erforderlich ist, ist Homeoffice keine Alternative. Hier gibt es verschiedenen Lösungen wie z. B. Kurzarbeit, Abbau von Überstunden, etc., was aber insgesamt die Finanzkraft des Angestellten schwächen dürfte. Einige Branchen wird es besonders stark treffen und die Angestellten dort, dürften besonders geschwächt werden. Als Beispiel kann die Gastronomie aufgeführt werden. Hier werden Angestellte oft auf Stundenbasis bezahlt. Sofern weniger Gastronomiebetrieb erfolgt oder sogar Schließungen staatlich angeordnet werden (Beispiel Kneipen in Berlin), wird diese Branche hart getroffen.

Sofern man sich selbst mit dem Coronavirus infiziert, sind die Verläufe und Langzeitfolgen unklar. Es gibt zwar viele Heilungen und milde Krankheitsverläufe aber auch das Gegenteil kann die Folge sein (sehr schwere Verläufe). Wie lange eine Krankschreibung finanziell abgefedert werden kann, unterscheidet sich stark. Angestellte können eine Krankschreibung meistens 6 Wochen relativ gut abfedern, da hier der Arbeitgeber i.d.R. das Gehalt fortzahlt. Aber schon in Schichtbetrieben mit Nacht- und Wochenendzuschlägen wirkt sich hier eine kurze Krankschreibung negativ auf das Gehalt aus. Zuschläge fallen ab dem ersten Tag der Krankschreibung weg. Bei Freiberuflern und Selbstständigen sind die Auswirkungen auch oft ab dem ersten Tag der Krankschreibung spürbar. Nicht jeder hat mit Versicherungen ausreichend vorgesorgt. Auch wer nicht unmittelbar betroffen bzw. infiziert ist, kann durch häusliche Quarantäne finanziell beeinträchtigt werden. Wer, ob und wie lange man sich in Quarantäne begeben muss, entscheidet wohl das örtliche bzw. zuständige Gesundheitsamt.

Auflistung möglicher Resultate:

  • Mietausfälle in allen Bereichen: kann die gesamte Wirtschaft durch Verkettung schwächen.
  • geschwächte Vermieter, die Ausfälle kompensieren müssen: Mietausfälle bei privaten und gewerblichen Immobilienkäufern führen dazu, dass vermehrt Eigenmittel zur Kompensation dienen müssen. Dies kann weiterhin dazu führen, dass weitere Investitionen vorerst gestoppt oder aufgeschoben werden.
  • weniger Investitionen durch weniger Finanzkraft insgesamt
  • ggf. etwas sinkende Immobilienpreise: Bei Anlegern mit 100% und 110%-Finanzierungen ist schnell eine Überschuldung möglich, sofern die Preise fallen. Dies kann wieder dazu führen, dass weitere Kredite erschwert zu bekommen sind.
  • Unsicherheit: Handlungen werden hinausgezögert. Es wird mehr abgewartet.
  • Weniger Umzüge: Wer nicht dringend umziehen muss, wartet eher ab, bis die Zeiten etwas ruhiger werden.
  • Weniger Finanzierungen (betrifft viele Finanzierungsberater): Die gesamte Finanzierungsbranche könnte von insgesamt weniger Immobilienkäufen geschwächt werden.
  • Weniger Verkäufe (betrifft viele Makler): Die gesamte Maklerbranche könnte von insgesamt weniger Immobilienverkäufen geschwächt werden.
  • Zinsänderungen: Denkbar sind hier verschiedene Möglichkeiten. Noch geringere Zinsen, um Käufe anzukurbeln. Jedoch auch steigende Zinsen, um das steigende Kreditausfallrisiko auszugleichen.

Klar ist, dass einige Branchen hart von der Krise betroffen sein werden.

Unser Rat:

Investitionsobjekte sollten sich auch bei einem Mietausfall oder bei preislichen Anpassungen (Objektpreise, Wertverlust) noch tragen und Rendite abwerfen. Hierzu müssen verschiedene Szenarien betrachtet werden und die Finanzierungsstruktur sollte angepasst sein. Auch ein gewisses Maß an Eigenmitteln ist empfehlenswert. Sowohl als Eigenkapital in der Investition selbst und als Sicherheitspolster, um Unvorhergesehenes abzufedern.

Bereits in unserem beliebten Smartcheck gehen wir von verschiedenen Szenarien aus, um ein Investment nicht nur unter optimalen Bedingungen zu betrachten. Wer die langfristig berücksichtigt, wird auch langfristig mit kleineren und größeren Wirtschaftskrisen fertig werden.

Weiterhin sollten Sie aktuell Vorsicht walten lassen und nicht überstürzt handeln. Beobachten Sie aufmerksam den Markt. Sofern Sie von Mietausfällen betroffen sind, empfehlen wir Ihnen, mit den Mietern zu sprechen, um ggf. Sondervereinbarungen zu treffen, um gemeinsam gut aus der Situation zu kommen. Sie sind Mieter und selbst in einem finanziellen Engpass? Sofern die Möglichkeit besteht, sprechen Sie aktiv ihren Vermieter an, um gemeinsam Lösungen zu finden.

PS: Jede Krise birgt auch immer Chancen! Was können wir daraus lernen? Wer profitiert von der Krise? Was können die Chancen sein? Mit diesen und weiteren Fragestellungen befassen wir uns aktuell. Ein Artikel hierzu folgt.

Viele liebe Grüße und bleiben Sie bitte gesund!

Team Wohnungsanalyse


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Warum eine hohe Rendite auch gefährlich sein kann

Balanceakt

Eine grundlegende wirtschaftliche Größe bei Investitionen allgemeiner Natur ist die Rendite. Grundsätzlich ist die Rendite nur der ausgedrückte Effektivzins, den ein Investor innerhalb von einem Jahr erhält. Dargestellt wird sie in Prozent und bezieht sich immer auf einen Bezugswert. Der Bezugswert bei einer Investition in Immobilien ist im ersten Schritt der Kaufpreis der Immobilie, zunächst ohne Kaufnebenkosten.

Es ist jedoch wichtig zu unterscheiden, dass es eine Bruttomietrendite (oft verwendeter Begriff auch Mietrendite) und eine Nettomietrendite gibt. Um sich schnell einen ersten Überblick über eine potenzielle Immobilieninvestition zu verschaffen, kann zunächst die Bruttomietrendite herangezogen werden. Für die Bruttomietrendite sind erstmal nur zwei Größen ausschlaggebend. Zum einen der Kaufpreis der Immobilie und zum anderen die Mieteinnahmen. Es werden sozusagen dem Kaufpreis der Immobilie die Einnahmen pro Jahr gegenübergestellt. Die Bruttomietrendite einer vermieteten Immobilie stellt also dar, welchen Ertragswert in Prozent der Vermieter aus der vermieteten Immobilie erzielt.

Es sollte immer beachtete werden, dass auch bei der Investition in Immobilien Risiken bestehen. Bei wirtschaftlichen Investitionen kann oft gesagt werden, dass sich das Risiko erhöht, je höher die Rendite einer Investition ist und umgekehrt. Eine sehr hohe Rendite unter hoher Sicherheit zu erzielen, ist i.d.R. nur schwer realisierbar. Als sehr einfaches Beispiel könnte man z. B. Kryptowährungen aufführen. Hierbei lässt sich unter Umständen eine enorme Rendite erzielen, das Verlustrisiko ist allerdings eben so groß. Eine solide Staatsanleihe hingegen bietet dem Käufer ein Vielfaches an Sicherheit, die Rendite bzw. Verzinsung hingegen ist allerdings auch dementsprechend gering. Da wir Immobilien betrachten, stellt sich natürlich die Frage nach dem Risiko hinsichtlich Rendite bei dieser Investition. Ein Risiko bei einer Immobilieninvestition ist der Leerstand des Objektes. Steht die Immobilie leer, fallen Einnahmen weg, was sich auf die Rendite negativ auswirkt. Einnahmen können auch wegfallen, sofern der Mieter seinen Mietzahlungen nicht nachkommt. Auch wenn vertragsrechtlich Anspruch darauf besteht, haben hier viele Vermieter immer wieder Probleme. Bis gerichtliche Schritte eingeleitet sind, vergeht oft viel Zeit und der Kostenaufwand kann hoch sein, wodurch die zuvor kalkulierte Rendite weiter an Substanz verliert.

Das Risiko des Leerstands geht oft mit dem Standort der Immobilie einher. An einem „schwächeren“ Standort oder in einem „schwächeren“ Bezirk, ist die Vermietbarkeit i.d.R. schwerer. Die Qualität des Standortes kann durch schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, demografischen Wandel (z. B. viel Abwanderung), schlechte Arbeitsplatzsituation und viele weitere Einflussfaktoren geprägt sein. Dementsprechend ist oft auch der Leerstand in solchen Gebieten größer, da diese insgesamt für eine Investition weniger attraktiv sind. Durch eine geringere Nachfrage an schwächeren Standorten durch potenzielle Mieter, ist die Auswahlmöglichkeit an geeigneten Mietern wiederum kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Immobilie überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet. Hierzu können Sie mehr in unserem Artikel „Immobilien und Kaufpreisfaktor“ erfahren.

Wenn Sie sich nun Wohnungen oder Häuser an schwächeren Standorten ansehen und die Bruttorendite analysieren ist schnell zu erkennen, dass die Rendite in solchen Regionen oder Bezirken grundsätzlich höher ist als an anderen „stärkeren“ Standorten.

Grundsätzlich verhält es sich folgendermaßen:

  • Je höher die Rendite, desto höher i.d.R. auch das Risiko.
  • Je geringer die Rendite, desto geringer i.d.R. auch das Risiko

Es soll zudem erwähnt bleiben, dass es natürlich immer auch Ausnahmen gibt. So kann beispielsweise auch an einem sehr attraktiven Standort (z. B. Frankfurter Innenstadt), eine solide und preiswerte Wohnung gefunden werden, die eine hohe Rendite erzielt. Das sind allerdings meistens ausnahmen und es wird immer schwerer, solche „Filetstücke“ zu finden.

Natürlich können auch an einem sehr attraktiven Standort Mietausfälle entstehen. Bei der Auswahl eines Mieters hat man hier allerdings generell mehr Auswahlmöglichkeit. So kann das Risiko etwas minimiert werden, was aber trotzdem noch keine absolute Garantie für zuverlässige Mieteinnahmen ist. Erteilen Sie z. B. heute einem hoch bezahlten Angestellten den Zuschlag für Ihre Penthousewohnung, kann dieser auch morgen in finanzielle Not geraten, seinen Job verlieren, etc., was zu Mietausfällen führen kann.

Im Zusammenhang mit Renditen und Standortqualitäten werden Standorte oft in A, B, C und D-Standorte eingeteilt. Hierzu können Sie bald mehr in unserem Artikel „Die Aufteilung der Standorte“ erfahren.

Bleiben Sie jedenfalls aufmerksam und sehen Sie genau hin. Alleine die Rendite zu betrachten wäre fahrlässig und nicht nachhaltig. Fragen Sie sich, warum die Rendite hoch ist. Handelt es sich tatsächlich um ein Schnäppchen (geringer Kaufpreis)? Kann gut vermietet werden und die Jahresmiete führt zu einer hohen Rendite? Ist bei einer bereits vermieteten Immobilie die Miete ggf. über einem zulässigen Niveau (Mietpreisbremse, etc.)? Ist bei einer bereits vermieteten Immobilie die Zahlungsmoral des Mieters schlecht? Es gibt unzählige weitere Punkte, die vor dem Kauf nüchtern hinterfragt werden sollten.

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Wir wünschen Ihnen renditestarke und trotzdem solide und nachhaltige Investitionen!

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Warum die Haushaltsrechnung eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt

Immobilienfinanzierung

Herzlich willkommen zum Artikel „Warum die Haushaltsrechnung eine wichtige Rolle bei der Immobilienfinanzierung spielt“ der Wohnungsanalyse. Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen in möglichst kurzer Zeit auf informative Weise einen Einblick über die möglichen Auswirkungen Ihrer Haushaltsrechnung auf ein Immobiliendarlehen aufzuzeigen. Erfahren Sie, warum es sinnvoll ist die eigenen Einnahmen und Ausgaben genau zu kennen und warum die Bank lieber mit Pauschalbeträgen rechnet. Zudem möchten wir Ihnen darstellen, wie die Bank vorgeht und wie Sie die eigene Situation selbst beeinflussen können. Folglich kann auch schnell abgeleitet werden, wie viel Kredit man sich leisten kann.

Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der kurzen Lektüre.

Warum Sie Ihre Haushaltsrechnung kennen und verbessern sollten

Die Haushaltsrechnung stellt einen wesentlichen Faktor bei einer Investition in Immobilien dar. Im Grunde ist die Haushaltsrechnung lediglich eine Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben. Typische Einnahmen und Ausgaben, die in einer Haushaltsrechnung betrachtet werden, sind folgend dargestellt.

Wünschenswert ist es zunächst natürlich, dass die Summer der Einnahmen die Summer der Ausgaben übersteigen.

Idealerweise stehen höhe Einnahmen geringen Ausgaben gegenüber

Nehmen wir vereinfacht an, dass die Summer der Einnahmen bei 3.200 € liegt und die Summer der Ausgaben bei 1.900 € liegt. Als Zwischenergebnis ist im ersten Schritt bekannt, dass nun ein „Überschuss“ von 1.300 € (3.200 € – 1.900 €) vorhanden ist. Wesentlich ist nicht unbedingt die Höhe der Einnahmen.

Hohe Ausgaben (z. B. Konsumschulden, Leasingraten) beeinflussen die Haushaltsrechnung negativ

Idealerweise ist der Überschuss groß. Sie sehen nun, dass es vor allem wichtig ist, die Ausgaben gering zu halten, damit der Differenzbetrag möglichst groß ist. Zur Vervollständigung soll gesagt werden, dass bei Familien das gesamte Familieneinkommen und auch die gesamten Familienausgaben berücksichtigt.

Vor einer Kreditvergabe möchte die Bank wissen, ob und welche monatliche Rate bedient werden kann. Dementsprechend ist es auch für die Bank der erste Schritt, die Haushaltsrechnung des potenziellen Kreditnehmers anzusehen. Um diesem Schritt zu vereinfachen, aus Erfahrungswerten heraus und um nicht mühselig mit jedem Kunden die Haushaltsrechnung zu besprechen, rechnen viele Banken mit Pauschalbeträgen. Hier ist oft von einer 35%-Pauschale die Rede wobei der exakte Prozentsatz bei den Banken etwas variieren wird. Was bedeutet das? Dies bedeutet konkret, dass die monatliche Rate für ein mögliches Immobilieninvestment oder für ein Eigenheim maximal 35% des Haushaltseinkommens betragen sollte.

Die Bank rechnet oft mit pauschalen Annahmen

Um bei obigem Beispiel zu bleiben, würde die Bank das Einkommen von 3.200 € zugrunde legen und hiervon 35% annehmen, was in Summe 1.120 € wären. Sie sehen nun, dass das selbst ermittelte Ergebnis bzw. der Überschuss (1.300 €) vom pauschal berechneten Überschuss der Bank (1.120 €) abweichen kann. Die Bank rechnet aus der Erfahrung heraus eher großzügig, da oft die eigenen Ausgaben unterschätzt werden. Auch ein gewisser Puffer ist wohl mit eingerechnet. Die Pauschale trifft natürlich nie exakt zu. Bei gravierenden Abweichungen ist es daher ratsam, mit der Bank das Gespräch zu suchen und die „exakte“ Haushaltsrechnung mit ins Spiel zu bringen. Dies verschafft Ihnen Klarheit und sofern die Bank diesbezüglich gesprächsbereit ist ggf. etwas mehr Puffer bzw. Überschuss. Davon abgesehen sollten Sie unbedingt eine eigene Haushaltsrechnung machen, um zu verhindern, dass die monatliche Rate zu einer größeren Belastung wird, als angenommen. Auch hier ist immer ein gewisser Puffer ratsam. Sofern eine unvorhergesehene Ausgabe direkt Bauchschmerzen macht, ist die Situation doch angespannter, als wenn die Rate (Annuität) relativ einfach bezahlt werden kann.

Wie Sie die maximale Darlehenshöhe berechnen können

Angenommen ihr Wunschobjekt, zu dem Sie ein Darlehen aufnehmen möchten, kostet inkl. aller Kaufnebenkosten 220.000 €. Sie wollen 20.000 € selbst einbringen, also läge der Darlehensbetrag bei 200.000 €. Geht man nun von einer beispielhaften Annuität von 4,5% aus (3% Tilgung, 1,5% Zinsen) müssten Sie monatlich 750 € an die Bank zahlen (200.000 € x 4,5/100/12). Mit Ihrem ermittelten Überschuss aus der Haushaltsrechnung ist nun zu erkennen, dass Sie sich dieses Objekt „leisten“ können. Sie sehen hier, dass die Höhe der Tilgung sowie die Höhe der Zinsen entscheidend ist. Sie könnten in diesem Beispiel die Tilgung etwas erhöhen, damit das Objekt schneller abgezahlt wird, sofern dies strategisch Sinn macht (hierzu später mehr). Oft gibt es allerdings noch kein konkretes Objekt, dann stellt sich die Frage, was eigentlich der maximale Kreditbetrag ist, den die Bank voraussichtlich gewährt. Hierzu gibt es verschiedene Herangehensweisen, die alle relativ ähnlich sind bzw. zu ähnlichen Ergebnissen führen.

Oft wird überschlägig der maximale monatlich zur Verfügung stehende Betrag (Überschuss) mit 1.200 multipliziert und das Ganze durch die Annuität dividiert. Die Zahl 1.200 ergibt sich einfach aus 12 Monaten x 100. So lautet die Formel oft:

Maximale Kredithöhe = monatlicher Überschuss x 12 Monate x 100 / (Zins + Tilgung)

Bei der Fortführung unseres Beispiels, würde es folgendermaßen aussehen:

Maximale Kredithöhe = 1.120 € x 12 * 100 / (1,5% + 3%) = 298.666 €

Mit dieser Annahme würde Ihnen die Bank eine maximale Kredithöhe in dieser Größenordnung ansetzten. Dies variiert natürlich von Bank zu Bank, bildet jedoch eine realistische Annäherung. Bei der Festlegung der monatlichen Rate sowie der maximalen Kredithöhe bildet die Höhe der Tilgung eine wichtige Variable, die hohen Einfluss hat. Weitergeführt, um beispielsweise maximalen Kreditbetrag zu erhöhen, könnte in diesem Fall die Tilgung etwas heruntergesetzt werden. Sofern die Tilgung bei nur 2% angesetzt wird, ergäbe sich eine maximale Kredithöhe von 384.000 € (1.120 € x 12 x 100 / (1,5% + 2%). Es ist zu erkennen, dass die Senkung der Tilgung von 3% auf 2% eine Möglichkeit zur Mehraufnahme von 85.334 € ergibt (384.000 € – 298.666 €). Weiterhin ist natürlich auch die Höhe des Zinssatzes mitentscheidend. Diesen können Sie indirekt auch etwas beeinflussen (auch dazu später mehr). Behalten Sie auch immer im Blick, dass neben der monatlichen Annuität auch weitere Kosten in Verbindung mit der Immobilie auf Sie zukommen, die es zu berücksichtigen gilt. Hierzu zählen z. B. die Bewirtschaftung, Instandhaltung (ausreichend Rücklagen bilden) sowie Versicherungen.

Wir wünschen Ihnen alles Gute und möglichst erfolgreiche Investments sowie eine positive Haushaltsrechnung.

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