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Auskunfteien bereinigen; wie Schufa und Co. Ihre Finanzierung beeinflussen können

Auskunfteien Schufa Finanzierung

Herzlich willkommen zum Artikel „Auskunfteien bereinigen; wie Schufa und Co. Ihre Finanzierung beeinflussen können“ der Wohnungsanalyse. Ziel dieses Artikels ist es, Ihnen in möglichst kurzer Zeit auf informative Weise einen Einblick über die möglichen Auswirkungen Ihrer gespeicherten Daten in verschiedenen Auskunfteien zu bieten. Viele Einträge sind teilweise veraltet und/oder mittlerweile geändert. Bei der Aufnahme eines Kredites, z. B. in Form eines Immobiliendarlehens, ist Ihr persönliches „Scoring“ unter Umständen mit ausschlaggebend für die Höhe der Zinsen des Kredites. Eine Bereinigung der Einträge in den Auskunfteien vor Aufnahme eines Darlehens kann daher viel Geld sparen. Wir wünschen Ihnen viel Spaß bei der kurzen Lektüre.

Einfluss der Auskunfteien und warum man „alte und/oder erledigte“ Einträge nach Möglichkeit „bereinigen“ sollte

Die grundsätzliche Aufgabe einer Auskunftei ist es, Daten von Unternehmen und Privatpersonen zu sammeln, auszuwerten und mitzuteilen. Hierbei schließen die Auskunfteien die Haftung für Ihre Auskünfte weitestgehend aus.

Ein sehr bekanntes Beispiel für eine Auskunftei ist die SCHUFA Holding AG. Es gibt jedoch viele weitere Auskunfteien wie z. B. die

  • Creditreform e. V.,
  • Hoppenstedt Holding,
  • Bürgel Wirtschaftsinformation,
  • Arvato Infoscore,
  • Hoppenstedt Holding,
  • Dun & Bradstreet,

die Daten sammeln, auswerten und mitteilen. Der Geschäftszweck ist grundsätzlich das Sammeln und Speichern von bonitätsrelevanten Daten bzw. Erkenntnissen über Unternehmen und Privatpersonen, die dann gegen Entgelt und auf Anfrage eines Dritten an diesen übermittelt werden. Es kann allerdings nicht willkürlich eine Auskunft über eine andere Person oder ein Unternehmen eingeholt werden. Es muss ein sogenanntes „berechtigtes Interesse“ bestehen. Ein berechtigtes Interesse ist z. B. gegeben, wenn derjenige der die Anfrage stellt, ein Geschäft mit der jeweiligen angefragten Person oder dem angefragten Unternehmen abschließen möchte. Die Dienste der Auskunfteien werden z. B. bei Kreditgeschäften, bei Kaufverträgen, bei Leasingverträgen oder bei Mietverträgen in Anspruch genommen. Das berechtigte Interesse muss glaubhaft dargelegt werden und auch gewissen Anforderungen entsprechen. Es muss letztendlich auch dem Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) entsprechen. Die Auskunftei darf dieses berechtigte Interesse stichprobenweise überprüfen, um einen Missbrauch von Daten zu verhindern.

Welche Daten werden gesammelt und woher kommen die Daten?

Es werden z. B. Daten über den Familienstand, die berufliche Tätigkeit, Bankverbindungen, vorhandene Kreditkarten, Bankkonten, Leasingverträge, Besitzverhältnisse, Mobilfunkverträge, Kredite, Rechtsform, Firmensitz, Branche, Beteiligungen, weitere Daten zur Beurteilung der Finanzlage und Daten bezüglich Immobilienbesitzverhältnissen gesammelt. Auskunfteien sind i. d. R. bestens vernetzt. Sie bedienen sich anhand öffentlicher und nicht öffentlicher Quellen, sammeln Daten von Inkassobüros, nutzen Telefonbücher, bedienen sich Veröffentlichungen im Bundesanzeiger (z. B. Insolvenzen, Betriebsgründungen), bedienen sich mittels öffentlichen Registern (Handels- und/oder Vereinsregister), greifen auf Datenpools zurück welche die Zahlungsmoral beinhalten, etc. Welche Daten genau gesammelt werden, hängt je nach Auskunftei auch noch davon ab, ob es sich um eine Firma bzw. ein Unternehmen oder um eine Privatperson handelt. Durch die gesammelten Daten sind Rückschlüsse auf die Zahlungsmoral der Firma oder der Privatperson möglich und es entsteht ein umfassendes Bild der jeweiligen Finanzlage. Es sind auch sehr konkrete Aussagen wie z. B. „am 22.05.2012 hat die Beispiel AG den Abschluss eines Telekommunikationsvertrages mitgeteilt“ oder „am 16.09.2014 hat die Beispielversandhandels GmbH eine Anfrage zur Bonitätsprüfung anlässlich einer Versandhandelsbestellung getätigt“ in den Dokumenten enthalten. Persönlich war ich bei meiner ersten Selbstauskunft überrascht, welche Daten und Angaben gespeichert sind.

Weitere Beispiele für die Herkunft von Daten sind:

  • Versicherungsgesellschaften
  • Banken und Bausparkassen (Girokonten, Kredite, Kreditkarten, etc.)
  • Zahlungsverhalten bei Verträgen oder Kooperationen, die von Unternehmen aus der freien Wirtschaft an die Schufa gemeldet werden
  • Versandhandelsunternehmen (Ratenkredite, etc.)
  • Energieversorger (Stromverträge, Gasverträge, etc.)
  • Groß- und Einzelhandel (Finanzierungen, 0%-Finanzierungen, etc.)
  • Telefongesellschaften (Verträge wie z. B. Handy oder DSL)
  • Inkassounternehmen
  • Leasingunternehmen (Auto, etc.)
  • Gerichte
  • Schuldnerverzeichnisse, die öffentlich zugänglich sind (Privatinsolvenzen, etc.)

 Aus Gründen des Datenschutzes stellt sich berechtigterweise sicherlich die Frage, warum Auskunfteien diese Daten verarbeiten dürfen, obwohl es sich um privatrechtliche Unternehmen handelt? Dies basiert auf der Grundlage des BDSG und auf der Europäischen Datenschutzgrundverordnung (EU-DSGVO). Hier heißt es, dass Auskunfteien die Daten speichern, verarbeiten und an Dritte weitergeben dürfen. Weitergeben dürfen sie diese Daten nur, wie auch schon erwähnt, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Der Grund ist einfach der, dass vor Gläubigern mit schlechter Zahlungsmoral geschützt werden kann/soll. Aus diesem Grund gibt es die gesonderten Regeln für Auskunfteien. Weitere Informationen hierzu können Sie dem § 31 – Schutz des Wirtschaftsverkehrs bei Scoring und Bonitätsauskünften – des BDSG entnehmen. Die Weitergabe der Daten ist allerdings an strenge Voraussetzungen geknüpft. So wäre ein berechtigtes Interesse z. B., wenn eine Bank bei der Schufa Daten zu einer Privatperson einholen möchte, da diese Privatperson einen Kredit beantragt. So kann sich die Bank vor Gläubigern mit schlechter Zahlungsmoral besser schützen. Ein anderes berechtigtes Interesse wäre, wenn ein Versandhaus bei der Schufa Daten einer Privatperson einholen möchte, da diese Person eine Bestellung auf Rechnung (nicht per Vorkasse) durchführen möchte. Der Begriff „berechtigtes Interesse“ ist wohl dehnbar und in der Praxis je nach Einzelfall zu betrachten. Hier haben die Auskunfteien sicherlich Ihre Standards und Prozesse, wonach entschieden wird, ob Daten weitergegeben werden oder nicht. Als Gewerbetreibender sich eine kleine Einschätzung einzuholen, wie hoch bei einem Kunden das Ausfallrisiko sein könnte, finde ich persönlich legitim.

Wie werden die Daten ausgewertet?

Anhand der gesammelten Daten kann sich die Auskunftei ein umfassendes Bild zur jeweiligen finanziellen Lage der Person oder des Unternehmens machen. So ist es nicht unüblich, dass einzelne „Scores“ für verschiedene Aktivitäten ausgewertet werden. Es sind dann Positionen wie z. B.

  • Score für Banken,
  • Score für Genossenschaftsbanken,
  • Score für Telekommunikationsunternehmen,
  • Score für Handel,
  • Score für Hypothekengeschäft,
  • Score für Versandhandel

sowie viele weitere Positionen aufgeführt. Alle Positionen werden dann z. B. mit einer Erfüllungswahrscheinlichkeit bewertet. Oft wird auch eine Erfüllungswahrscheinlichkeit in Prozent hinterlegt. Neben dem Prozentwert sind auch klare Aussagen wie z. B. „sehr geringes Risiko“ oder „deutlich erhöhtes“ bis „hohes Risiko“ hinterlegt. Ein Gesamtwert (Basisscore) in Prozent ist auch üblich. Theoretisch ist es möglich, einen Basisscore von 100% zu erreichen. Die genauen Werte und Einstufungen als Außenstehender nachzuvollziehen, ist allerdings schwierig. Die Vorgehensweisen der jeweiligen Auskunfteien sind unterschiedlich. Pauschale Aussagen können daher nicht getroffen werden.

Wie kann ich die Auswertung beeinflussen?

Die Auswertung Ihrer Daten per se können Sie nicht beeinflussen. Was Sie aber tun können, ist das Vermeiden von Aktivitäten, die in Auskunfteien gespeichert werden. Vermeiden Sie möglichst Konsumschulden und Handeln Sie sehr Bedacht in Bezug auf Vertragsabschlüsse, Leasing, etc. Verlockend sind hin und wieder auch 0%-Finanzierungen. Diese Finanzierungen werden auch gespeichert. Neben dem Vermeiden von Einträgen, insbesondere negative Einträge (z. B. Inkasso, etc.)  sollten Sie sich hin und wieder der Möglichkeit bedienen, eine Selbstauskunft zu beantragen. Bei einigen Auskunfteien ist eine Selbstauskunft pro Jahr kostenlos. So können Sie sehen, was alles über Sie gespeichert ist. Oft ist zu erkennen, dass nicht mehr bestehende Verträge oder Kredite aufgeführt sind. Sind diese Einträge Ihres Erachtens nicht mehr relevant und sollen entfernt werden, können Sie bei der Auskunftei diese Einträge zur Löschung anweisen. Die Auskunftei überprüft dann, ob der Eintrag tatsächlich gelöscht werden kann. Sofern dies der Fall ist, wird der zur Löschung angewiesene Eintrag entfernt. Bei meiner ersten Selbstauskunft gab es eine Reihe alter und nicht mehr relevanter Einträge. Alte Handyverträge, nicht mehr existente Girokonten oder Anfragen aus Onlineversandhäusern, galt es diesbezüglich zu „bereinigen”. Nachdem meine alten und nicht mehr relevanten Einträge gelöscht waren, habe ich erneut eine Selbstauskunft eingeholt. Das Ergebnis war eine extrem deutliche Verbesserung des „Basisscores“. Um ganz sicher zu gehen, dass der persönliche Basisscore nicht unter Einflüssen leidet, die eigentlich nicht mehr einfließen sollten, ist es daher ratsam, selbst aktiv zu werden. Sie erkennen, dass diesbezüglich Eigeninitiative gefragt ist. Sehen Sie sich unbedingt Ihre Einträge an und handeln Sie, sofern das erforderlich erscheint. Die Kooperation und Kommunikation war in meinem Fall einfach und Problemlos. Vermutlich ist es auch immer im Interesse einer Auskunftei, dass die Einträge relativ aktuell gehalten werden.

Welchen Einfluss können Einträge haben?

Es gibt einige Einträge, die den Abschluss von neuen Verträgen, Krediten, etc. erheblich erschweren oder sogar komplett verhindern können. Negativmerkmale wie z. B. berechtigte Forderungen eines Inkassobüros denen nicht nachgekommen wurde oder Mahnbescheide schließen häufig weitere Wirtschaftsgeschäfte aus. Eine Bank handelt neben Richtlinien, wie z. B. der Immobilienkreditrichtlinie, auch nach internen Vorgaben. Ist hier z. B. in bankinternen Richtlinien verankert, dass bei einem Negativeintrag einer Person, die einen Kredit beantragt, kein Kredit vergeben werden darf, dann erhält diese Person von dieser Bank auch i. d. R. keinen Kredit. Der Eintrag müsste erst, sofern möglich, bereinigt bzw. gelöscht werden. Zu beachten ist, dass auch nach einer Zahlung einer eingetragenen Forderung, diese Forderung ggf. noch Jahre nach Zahlung in der jeweiligen Auskunftei eingetragen bleibt. Genaue Zeiten sind mir hier nicht bekannt. Dies kommt wohl auch auf die Art der Forderung an. Vermeiden Sie definitiv Negativeinträge, indem Sie berechtigten Forderungen nachkommen und diese innerhalb der Fristen ausgleichen. Nicht nur Negativeinträge können weitere wirtschaftliche Tätigkeiten beeinflussen. Viele Einträge nehmen Einfluss auf unseren „Score“. Wie sich dies z. B. beim Hauskauf erheblich auswirken kann, soll das folgende Beispiel verdeutlichen:

Es wird davon ausgegangen, dass Sie sich Ihren Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten. Die hierfür erforderlichen finanziellen Mittel möchten Sie sich hauptsächlich von Ihrer Bank des Vertrauens beschaffen.

Ihr Objekt der Begierde ist ein Einfamilienhaus inkl. Grundstück, das mit allen Nebenkosten 390.000 € kostet. Sie haben 50.000 € angespart, möchten allerdings nicht das komplette ersparte Geld ausgeben, um noch einen gewissen Puffer zu haben. Sie vereinbaren mit Ihrer Bank, dass 30.000 € Eigenkapital eingebracht werden. Sie können sich eine monatliche Belastung (Zins + Tilgung) von maximal 1.300 € leisten. Ihre Bank verlangt Lohnnachweise, bespricht mit Ihnen weitere Details zu Ihren Vermögensverhältnissen (Vermögensbilanz), bewertet ggf. Ihr Arbeitsverhältnis, und holt sich weitere Informationen über Ihre finanzielle Situation ein. Hierzu wird die Bank mit größter Wahrscheinlichkeit auch den Dienst von Auskunfteien einholen. Da die Bank mit Ihnen ein Kreditgeschäft abschließen möchte, ist ein berechtigtes Interesse vorhanden. Die Bank erhält also die Unterlagen von der Auskunftei, bei der angefragt wird. Nun macht sich die Bank ein abschließendes Bild über Ihre finanzielle Situation unter Einbezug der Daten, die von der Auskunftei bereitgestellt wurden. Der Einbezug dieser Daten kann signifikant Einfluss auf Ihre Finanzierung nehmen, da die Bank bei der Festlegung der Zinsen sich alle Risiken „bezahlen“ lässt. Umso sicherer der Bank das Geschäft mit Ihnen erscheint, desto besser fallen die Konditionen bei der Kreditvergabe aus und umgekehrt.

Beispiel Finanzierung, mit nicht ganz optimalen Bedingungen bzw. Einträgen in Auskunfteien, die das Kreditgeschäft mit der Bank minimal beeinflussen können:

  • Kaufpreis: 390.000 €
  • Eigenkapital: 30.000 €
  • Kreditbedarf 360.000 €

Die Bank bietet Ihnen mit Absicherung im Grundbuch den Kredit zu 2 % Zinsen (Annuitätendarlehen) an. Folglich könnten Sie noch anfänglich 2,3 % tilgen, damit sich eine Gesamtbelastung von knapp 1.300 € pro Monat ergibt. Exakt würden Sie monatlich 1.290 € zahlen. Der Kredit wäre (bei durchgängig gleichbleibenden Konditionen) nach 31,3 Jahren vollständig getilgt. Die Gesamtzinsbelastung bis zur vollen Tilgung des Kredites würde
124.700 € betragen.

Beispiel Finanzierung, mit verbesserten Bedingungen bzw. bereinigten Einträgen in Auskunfteien, die das Kreditgeschäft mit der Bank minimal beeinflussen können:

Die wirtschaftliche Situation zur Immobilie bleibt unverändert.

  • Kaufpreis: 390.000 €
  • Eigenkapital: 30.000 €
  • Kreditbedarf 360.000 €

Die Bank bietet Ihnen beispielhaft nun, da eine bessere Bewertung der Situation durch bessere Scorings in den Auskunfteien vorhanden ist, den Kredit mit Absicherung im Grundbuch zu 1,8 % Zinsen (Annuitätendarlehen) an. Folglich könnten Sie noch anfänglich 2,5 % tilgen, damit sich gleichbleibend eine Gesamtbelastung von knapp 1.300 € pro Monat ergibt. Exakt würden Sie monatlich wieder 1.290 € zahlen. Der Kredit wäre (bei durchgängig gleichbleibenden Konditionen) in diesem Beispiel nach 30,2 Jahren vollständig getilgt. Die Gesamtzinsbelastung bis zur vollen Tilgung des Kredites würde 106.749 € betragen.

Fazit:

Eine minimale Änderung der Finanzierungskonditionen, im Beispiel gerade einmal um 0,2 % gesenkte Zinsen, bewirken insgesamt eine erheblich geringere Zinsbelastung in Euro. In diesem Beispiel würden Sie durch einen besseren „Score“ in der Auskunftei satte 17.951 € (124.700 € – 106.749 €) sparen. Je schlechter der „Score“ desto heftiger kann sich eine Zinsänderung im negativen Sinne auswirken. Bei einem ursprünglichen Kreditangebot zu 2,5 % Zinsen, hätten Sie z. B. durch die „Bereinigung“ und Verbesserung auf 1,8 % Zinsen schon satte 73.000 € (179.779 € – 106.749) gespart.

In welchem Umfang und wie genau die Bewertungen aus den Auskunfteien bei der Kreditvergabe durch die Banken Einfluss nehmen, kann übrigens nicht gesagt werden. Hierbei lassen sich die Banken nicht in die Karten schauen. Sofern Sie sich vor einer anstehenden Finanzierung nicht ausreichend um die Einträge in den Auskunfteien gekümmert haben, könnte Sie das bares Geld kosten. Behalten Sie die Einträge in den Auskunfteien stets im Blick.

PS: Nutzen Sie unseren kostenlosen Service, eine konkrete Immobilienfrage zu stellen. Wir helfen Ihnen weiter.

Um zu sehen, ob und wie sich eine Immobilie rechnet, gibt es kostengünstig unseren begehrten Smartcheck

Wir von der Wohnungsanalyse wünschen Ihnen alles Gute und bereinigte Auskunfteien.

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Erspartes in Immobilien investieren? Das erwarten Deutsche

Erspartes Immobilien Investition

Das hart ersparte Geld vom Konto zu nehmen und in eine Immobilie zur Altersvorsorge zu investieren ist eine Entscheidung, die nicht unbedingt jeden Sparer glücklich macht. Noch vor der Niedrigzinsphase war das Sparbuch des Deutschen Lieblingsparkplatz für sein erspartes Vermögen. Diese Priorisierung rührt besonders daher, dass ein Sparbuch die Vorteile der ständigen Liquidität mit sich bringt. Angelegtes Geld, kann bei Bedarf jederzeit abgehoben und für den jeweiligen Zweck verwendet werden.

Bei einer Immobilie sieht das Ganze etwas anders aus. In der Regel bindet man beim Immobilienkauf sein erspartes Vermögen über einen längeren Zeitraum. Genau diese langfristige Bindung ist es, die die Deutschen vom Immobilienkauf abschreckt. Eine Online-Erhebung der Immobilien-Crowdfunding-Plattform Exporo mit Sitz in Hamburg, bei der diesen Januar 1.000 Bürgerinnen und Bürger zum Thema „Was wünschen Sie sich 2020 für Ihre Geldanlage” befragt wurden, ergab, dass sich 70 % wünschen, auch bei Investitionen in Immobilien liquide zu bleiben. Dass das Sparbuch keine alternativlose Möglichkeit beim deutschen Sparer mehr darstellt, ist ebenfalls ein Ergebnis der Umfrage. Knapp 90 % der Befragten wünschen sich nämlich eine Kapitalverzinsung von mindestens 2 %, wovon das beliebte Sparbuch sich seit 2008 stetig weiter entfernt. Nicht zuletzt aus genau diesem Grund, sehen jedoch 76,8 % der Umfrageteilnehmer Immobilien als alternative Kapitalanlage.

Wägt man alle Risiken ab und lässt eine Immobilie vor dem Kauf ausreichend prüfen, stellen Immobilien derzeit die sicherste Kapitalanlage dar. Voraussetzung sollte aber immer eine vorangegangene wirtschaftliche Prüfung der wichtigsten Grundfaktoren sein, sodass man mit dem Kauf des richtigen Objektes, an einem geeigneten Standort, eine langfristig positive Kapitalverzinsung erzielt. Zudem sind immer die Wünsche des Käufers bzw. Anlegers von entscheidender Bedeutung. Sprich, welches Ziel der Käufer hat, muss abgestimmt sein, damit das Investment dahingehend ausgerichtet wird. Hier gibt es nämlich gravierende Unterschiede. Einige Käufer wünschen sich eine ordentliche Nettorendite, andere wiederum möchten eine ordentliche Eigenkapitalrendite, damit sich ihr eingebrachtes Geld gut verzinst. Weitere Käufergruppen möchten Cashflow generieren, andere möchten, dass sich die Immobilie möglichst schnell abzahlt und bezuschussen das Investment sogar aus „eigener Tasche“ monatlich. Diese Beispiele sollen verdeutlichen, dass Immobilieninvestment nicht gleich Immobilieninvestment ist. Die Ziele des Käufers werden nach unserer Erfahrung vorab fast nie abgestimmt.

Leider ist aus unserer Sicht oft festzustellen, dass „junge Investoren“ mit wenig Erfahrung, ohne konkrete Zielvorstellungen und ohne gründliche Vorprüfung in Immobilien investieren. Hier stehen vor allem oft Wörter wie „Cashflow“ oder „Rendite“ im Vordergrund. Oft entpuppen sich solche Investitionen bei kleinen Änderungen der Parameter nicht selten schon nach wenigen Jahren als nicht wirklich lukrativ. So kann z. B. der Ausfall einer einzigen Monatsmiete schon die Rendite über mehrere Jahre gefährden. Auch die persönliche Bonität wird oft schon bei der Finanzierung des ersten Objektes „verschlechtert“ oder der Stresstest zur Bewertung von Anschlussfinanzierung wird nicht bestanden (erfahren Sie mehr in unserem Artikel zum Stresstest). Der teilweise sorglose Umgang bei der Investition in Immobilien entsteht aus unserer Sicht aus den folgenden Faktoren:

  • Fehlende Anlagealternativen
  • Es wird oft in Foren und Gruppen suggeriert, dass jeder einfach in Immobilien investieren kann.

Hier fehlt dann oft das Gesamtverständnis bzw. die Wissensgrundlage ist nicht ausreichend, um ein stabiles Investment zu tätigen.

In unserem Smartcheck berücksichtigen wir bereits die wichtigsten Faktoren wie beispielsweise:

  • die detaillierte Einschätzung des Standortes
  • verschiedene Wirtschaftlichkeitsrechnungen
  • realitätsnahe Szenarioanalysen
  • einem Stresstest zum Check der Anschlussfinanzierung

sowie weitere Analysewerkzeuge, die zur Vermeidung grober Fehler bei Immobilieninvestments beitragen. Damit sind Sie bereits im Vorfeld bestens beraten und profitieren von mehr Sicherheit, mehr Transparenz und mehr Erfolg beim Immobilienkauf. Das Ergebnis wird einfach und übersichtlich dargestellt. Dieses Produkt ist kostengünstig und soll privaten Investoren als wichtige und vor allem unabhängige Entscheidungsgrundlage bereitgestellt werden. Zudem kann bereits der Smartcheck vor einer Fehlinvestition schützen.

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Achtung Falle – warum die Bruttorendite kaum Aussagekraft hat

Wohnung Einflussfaktoren

Anzeigen wie „Renditeobjekt in guter Lage“ oder „Kapitalanleger aufgepasst“ finden sich häufig in den Immobilienportalen. Teilweise steht auch direkt die Rendite bei den jeweiligen Angeboten dabei. Hier heißt es dann z. B. „Kapitalanlage mit 5,3% Rendite in guter Lage“.

Angegeben wird bei solchen Immobilienangeboten in den allermeisten Fällen immer die Bruttorendite. Warum die Bruttorendite lediglich eine grobe Indikation bietet und wenig Aussagekraft hat, möchten wir folgend kurz erklären. Zur Berechnung der Bruttomietrendite sind erstmal nur zwei Faktoren ausschlaggebend. Der Kaufpreis der Immobilie und die Mieteinnahmen bzw. die potenziellen Mieteinnahmen (bei einem leerstehenden Objekt). Sind diese zwei Faktoren bekannt, kann schon ganz einfach die Bruttorendite berechnet werden:

Bruttorendite in % = (Monatskaltmiete * 12) / Kaufpreis der Immobilie (ohne Nebenkosten) * 100

Die Bruttomietrendite einer vermieteten Immobilie stellt sozusagen dar, welchen Ertragswert (brutto) in Prozent der Vermieter aus der vermieteten Immobilie erzielt.

Sie sehen an obiger Formel, dass bei dieser Rendite lediglich zwei Faktoren berücksichtigt werden. Daher ist die Bruttorendite auch nur bedingt aussagekräftig und sollte lediglich als erste Indikation herangezogen werden. Von weit mehr Aussagekraft bei der Vermietung einer Immobilie ist die Nettorendite. Anders als bei der Bruttorendite, die relevante Kosten außer acht lässt, werden diese Kosten bei der Nettorendite berücksichtigt. Die Nettorendite berücksichtigt die angefallenen Kaufnebenkosten wie z B Notar und Grundbuchgebühren, Maklercourtage und Grunderwerbssteuer. Weiterhin werden die sehr wichtigen nicht umlegbaren Nebenkosten erfasst. Sind diese nicht umlegbaren Nebenkosten z. B. hoch, kann es ganz schnell zu großen Abweichungen von Brutto- zu Nettorendite kommen (es gibt unterschiedliche Kostentreiber, die zu hohen nicht umlegbaren Nebenkosten führen).

Um den Sachverhalt zu verdeutlichen, soll ein kleines Beispiel mit nachfolgenden Parametern einer Beispielwohnung herangezogen werden:

  • Kaufpreis der Wohnung: 139.000 €
  • Kaufnebenkosten: 18.695,50 €
  • Kaufpreis gesamt (mit allen Kaufnebenkosten): 157.695,50 €
  • Erzielbare Miete (kalt): 560 €/Monat
  • Monatliche Hausnebenkosten gesamt: 360 € (davon 248 € nicht umlegbar)

Aus obigen Angaben lässt sich sehr einfach die Bruttomietrendite berechnen:

Bruttorendite in % = (560 € * 12) / 139.000 € * 100 = 4,83%

Ein Inserat könnte nun z. B. den schönen Titel „Achtung Kapitalanleger, 4,8% sichere Rendite“ tragen. Sieht man sich im Rahmen einer ersten oberflächlichen Auswertung nun auch die Nettorendite an, kommt es schnell zu einer großen Abweichung.

Die Nettorendite berechnet sich wie folgt:

Nettorendite = Reinertrag / (Kaufpreis + alle Kaufnebenkosten + Renovierung) * 100

Reinertrag = Monatskaltmiete * 12 – nicht umlagefähige Nebenkosten pro Jahr

Nettorendite = 4.392 € / 157.695,50 € * 100 = 2,37%

Die betrachtete Immobilie hat also eine Nettorendite von 2,37%. Weiterhin können zusätzliche individuelle Kosten wie z. B. Versicherungen die Nettorendite zusätzlich schmälern.

Fazit:

Kaufnebenkosten wie z. B. Maklercourtage und Steuern sowie die nicht umlagefähigen Hausnebenkosten schmälern die Bruttorendite! Aus diesen Gründen ist oft bei Inseraten lediglich die Bruttorendite angegeben. Die Hausnebenkosten sind sehr oft überhaupt nicht in Inseraten zu finden. Wenn, dann häufig als gesamte Zahl und sehr selten tatsächlich aufgespaltet in umlagefähig und nicht umlagefähig.

Sehen Sie bei der Rendite genau hin und stellen dem Verkäufer oder Makler gezielte Rückfragen => damit „Netto“ mehr vom „brutto“ bleibt! Unter anderem die verschiedenen Renditen bilden den Grundstein bzw. die Basis aller unserer Checks für Folgeberechnungen.

Wir wünschen erfolgreiche Immobilienkäufe und bedanken uns für das Lesen unseres kleinen Artikels.

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Stresstest bzw. 8er-Annuität – Fluch oder Segen für private Immobilieninvestoren?

8er Annuitaet Fluch Segen private Immobilieninvestoren

In folgendem Artikel möchten wir auf das Thema „8er-Annuität” bzw.- “Stresstest” als Übergangsfalle bei der Investition in Immobilien aufmerksam machen und wünschen viel Spaß bei der Lektüre.

Weniger arbeiten müssen durch passives Einkommen, mehr Geld für den täglichen Konsum sowie der drohenden Altersarmut einen Strich durch die Rechnung machen, dies sind nicht abschließende Faktoren, für einen Großteil der Immobilieninvestoren. Weil mit Immobilien durch den Leverage Effekt auch mit relativ wenig Eigenkapital insgesamt eine hohe Investmentsumme für den Investor arbeitet, stellt die Investition in Immobilien eine beliebte Möglichkeit zum Kapitalaufbau bzw. der Renditeerwirtschaftung dar. Besonders junge Investoren aber auch erfahrene Immobilienkäufer sollten dabei immer die sogenannte 8er-Annuität bzw. den Stresstest im Blick haben.

Diese 8er-Annuität kommt bei der Finanzierung weiterer Objekte zum Tragen, wenn die Rentabilität der bereits bestehenden Investments – im Rahmen der Anschlussfinanzierung – nicht groß genug ist, um die prognostizierten Risikobeträge der Bank decken zu können.

Bei den ersten Immobilieninvestments von „jungen“ Investoren ist aus Bankensicht meistens der Faktor Einkommen bzw. das Gehalt des Investors das entscheidende Merkmal für die Zusage oder Ablehnung eines Immobiliendarlehens. Die Bank geht in der Regel davon aus, dass bei einer Kapitalanlage oder bei einem Renditeobjekt die Ausgaben (Annuität) im Idealfall durch die Einnahmen (Miete) gedeckt werden können. Sehr wichtig dabei ist jedoch, dass auch der Investor im Falle von Mietausfällen, die Annuität aus „eigener Kraft“ bedienen kann. Das heißt konkret, dass der Investor noch genügend monatliche Überschüsse nachweisen muss, damit die Bank erkennt, dass auch im Falle von Mietausfällen die Annuität bedient werden könnte. Auch aus diesem Grund ermittelt die Bank oft gemeinsam mit dem potenziellen Darlehensnehmer die Einkommensverhältnisse und stellt diese den Ausgaben (z. B. Wohnkosten, Lebenshaltung, KFZ, etc.) gegenüber. Oft kommen hierbei pauschale Ansätze zum Tragen, die in der Realität von tatsächlichen Zahlen abweichen können. Dies macht die Bank nicht nur aus eigenem Interesse um sich möglichst abzusichern, sondern auch aufgrund rechtlicher Vorgaben, an die sich die Bank halten muss. Einige Vorgaben stammen zum Beispiel aus der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (RICHTLINIE 2014/17/ЕU DES EUROPÄISCHEN PARLAMENTS), die im Grundsatz z. B. auch den Verbraucher, quasi den Kreditnehmer, vor einer Überschuldung schützen soll. Es wird sozusagen mehr der private Investor mit seinem Einkommen und seiner persönlichen finanziellen Situation betrachtet.

Im Laufe der Karriere als erfolgreicher junger Investor kommt jedoch irgendwann der Zeitpunkt, an dem die finanzierenden Banken die Sicht von der einkommensbasierten auf die portfoliobasierte Sicht umstellen. Das bedeutet, dass nicht mehr das Einkommen des Investors, sondern das bereits bestehende Immobilienportfolie zur Bewertung der weiteren Kreditwürdigkeit des Investors herangezogen wird. Insbesondere laufende Mieteinnahmen werden dann intensiver betrachtet, als zuvor der Faktor Einkommen bzw. Gehalt. Dies ist ab einem bestimmten Investitionsvolumen der Fall.

Die Schwellenwerte für eine Umstellung auf die Portfoliobetrachtung sind unterschiedlich und es gibt keine verlässlichen Zahlen. Rein rechnerisch können oft schon ab der zweiten oder dritten Immobilie mögliche Mietausfälle nicht mehr aus privatem Einkommen (z. B. Gehalt) gestemmt werden. Hier wird dann bei vielen privaten Investoren, seitens der Bank, ein Riegel vorgeschoben und es können keine weiteren Darlehen mehr vergeben werden. Ein hier maßgebender Einflussfaktor bzw. ein sehr wichtiger Zeitpunkt, ist das Ende der Zinsbindung, der bereits vorhandenen Immobilien. Nehmen wir einmal an, ein privater Investor hat ein Darlehen von 500.000 € aufgenommen und bedient aktuell eine 3,5er Annuität (2% Zins und 1,5% Tilgung) mit 10 Jahren Zinsbindung. Der Investor zahlt hier monatlich (ohne Versicherungen usw.) als reine Annuität 1.458 € an die Bank. Im Idealfall kann er diese Ausgaben durch Mieteinnahmen decken. Sofern die Miete ausfällt, sollte der Investor diese Annuität durch seinen monatlichen Überschuss aus z. B. Gehalt decken können (auch Ziel der Wohnimmobilienkreditrichtlinie). Bei weiteren Finanzierungen prüft die Bank unter anderem sehr genau, wie es denn nach dieser Zinsbindungszeit bei den bereits bestehenden Immobilien aussieht. Angenommen die Zinsen steigen zukünftig und der Investor erhält nach 10 Jahren eine Anschlussfinanzierung zu 5% Zinsen, sähe die Situation folgendermaßen aus: Seine Restschuld läge grob gerechnet nach 10 Jahren noch bei 417.050 €.

Sofern der Investor sich nach 10 Jahren bei der Anschlussfinanzierung wieder für eine kleine Tilgungsrate von 1,5% entscheidet, läge seine Annuität nun bei insgesamt 6,5% (Zins + Tilgung). Er müsste also monatlich plötzlich 2.259 € an die Bank als reine Annuität zahlen. Ob dieser Betrag rein durch die Miete gedeckt werden kann ist fraglich, da die Bank ggf. auch von den aktuellen Mieteinnahmen ausgeht, ohne großartige Mietsteigerungen für den Zeitraum nach der Zinsbindung einzurechnen. Im „worste case“ stehen dann rechnerisch hohe Ausgaben geringen Einnahmen gegenüber. Hier zeigt sich, dass geringe Tilgungsraten und Vollfinazierungen auch schnell zur Falle werden können.

​Einige fortgeschrittene Investoren berichten von einer Umstellung bei etwa 600.000 – 900.000 € Investitionsvolumen auf die Portfoliobetrachtung. Der Wert schwankt wohl von Bank zu Bank. Feste Werte gibt es hier jedoch nicht und sicherlich spielen auch viele weitere Faktoren mit ein, ob die Bank sich für eine weitere Darlehensvergabe entscheidet.

Warum ist das so wichtig zu berücksichtigen?

Viele junge Investoren machen zu Beginn der Karriere oft unbewusst den Fehler, dass ein, zwei oder drei Vollfinanzierungen (teilweise sogar zu 115%) getätigt werden. Zusätzlich wird die Tilgungsrate niedrig gewählt, um im Idealfall noch Cashflow mit den Objekten zu generieren. Soweit so gut, nur um größer zu werden bzw. um weitere Darlehen zu erhalten, sollte dieser Hintergrund mit in die Planung einbezogen werden. An dieser Stelle ist seitens der Bank oft Schluss mit weiteren Finanzierungen. Die Immobilien sind dann zu hoch belastet bzw. nach 10 Jahren wurde zu wenig getilgt. Im Klartext können die Darlehen nach der Zinsbindung nicht mehr aus eigener Kraft gedeckt werden.

Im obigen Beispiel haben wir gesehen, wie sich alleine die Veränderung von 2% Zinsen auf 5% Zinsen auswirkt. Aber mit 5% Zinsen nach der Zinsbindung rechnet die Bank eher nicht, das war nur ein Beispiel mit einer realen Auswirkung. Es wird davon gesprochen, dass die Bank mit einer 8er-Annuität für die Zeit nach der Zinsbindung rechnet. Das heißt konkret, dass das zukünftige Restdarlehen mit 8% jährlicher Annuität durch die heutige Höhe der Mieteinnahmen getragen werden sollte. Als Synonym kursiert auch oft der Begriff Stresstest, womit die 8er-Annuität nach der Zinsbindung gemeint ist. Ob es tatsächlich 8% sind, variiert wohl auch und kommt auf die jeweilige Bank an. Aus Bankensicht handelt es sich um eine berechtigte Annahme. Die Zinsen bleiben wohl nicht ewig auf dem Niveau, wie es aktuell vorzufinden ist.

Wenn also die ersten privaten Investments dem Stresstest bei der Überprüfung von neuen Darlehen nicht standhalten, kommt ein junger Investor ggf. nie in den Genuss, portfoliobetrachtet bewertet zu werden, da die Bank schon jetzt keine weiteren Darlehen mehr vergibt, bzw. aufgrund von eigenen vorgaben vergeben kann (Wohnimmobilienkreditrichtlinie).

Das nachfolgende Rechenbeispiel soll weiterhin zur Vereinfachung der Thematik dienen.

Ausgangssituation

  • Kaufpreis / Finanzierungssumme (100%): 100.000 €
  • Jahresnettokaltmiete: 6.600 € ≙ 550 €/Monat
  • Zinssatz: 1,6%
  • Tilgungshöhe: 2%
  • Monatlich Rate: 300 €
  • Restschuld nach 10 Jahren: 78.326,84 €
  • Zinssatz Anschlussfinanzierung: 6%

Unterstellt man für die Anschlussfinanzierung nun eine Annuität von 8%, ergibt dies eine Rate von 522,18 €, die durch die Kaltmiete gedeckt werden muss.

Ergebnis: In diesem Beispiel würde das Investment die Annuität von 8% tragen, da die Kaltmiete pro Monat mit 550 € die monatliche Rate von 522,18 € deckt.

Aber auch strengere Risikobetrachtungen seitens der finanzierenden Banken sind möglich. Hierbei zieht die Bank in der Regel 25% der Nettokaltmiete als nicht gedeckten Anteil pauschal ab. Dieses konservativere Szenario dient dazu, Mietausfälle sowie sonstige ungeplante Aufwendung in die Risikobetrachtung mit einzubeziehen. Zur Veranschaulichung der Effekte soll das oben dargestellte Beispiel um folgende Betrachtungsweise erweitert werden.

Ausgangssituation

  • Kaufpreis / Finanzierungssumme (100%): 100.000 €
  • Jahresnettokaltmiete -25%: 4.950 € ≙ 412,50 €/Monat
  • Zinssatz: 1,6%
  • Tilgungshöhe: 2%
  • Monatlich Rate: 300 €
  • Restschuld nach 10 Jahren: 78.326,84 €
  • Zinssatz Anschlussfinanzierung: 6%

Ergebnis: 

In diesem Beispiel würde das Investment die Annuität von 8% nicht tragen, da die um 25% reduzierte Kaltmiete pro Monat mit 412,50 € die monatliche Rate von 522,18 € nicht deckt.

In einem solchen Fall müsste der Investor das Delta aus Eigenmitteln monatlich hinzuzahlen, dies verringert seine weitere Bonität aus Bankensicht, sofern sein Einkommen gleich bleibt.

Die vorangegangenen Rechenbeispiele zeigen, dass die sogenannte 8er-Annuität eine Herausforderung darstellt, welche Immobilieninvestoren vor jeder fremdfinanzierten Investitionsentscheidung mit inkludierter Anschlussfinanzierung im Auge haben sollten. Ziel könnte es daher z. B. sein, durch das Verhältnis niedriger Kaufpreise zu hohen Kaltmieten eine möglichst hohe Rendite zu erwirtschaften. Besonders in Ballungsgebieten, wie beispielsweise dem Rhein-Main-Gebiet, oder Städten mit einem sehr hohen Mietspiegel, sind Objekte mit niedrigem Kaufpreis eher selten zu finden. Um auch hier Investitionspotenziale nutzen zu können, sollten die Mieteneinnahmen dem Verhältnis entsprechend auch ausreichend hoch sein.

Um auf den Titel bzw. auf die Eingangsfrage zurückzukommen: Berücksichtigt der Investor schon bei seinen ersten Finanzierungen die 8er-Annuität für den Zeitraum nach der Zinsbindung, kann der Weg für weitere Finanzierungen geebnet sein. Berücksichtigt der Investor den Zeitraum nach der Zinsbindung nicht und das Investment hält dem Stresstest nach der Zinsbindungsphase nicht stand, kann es problematisch mit folgenden Finanzierungen werden. So kann die Schwelle zur Portfoliobetrachtung nur schwierig überschritten werden.

Auf der Webseite vermietertagebuch.com von Alexander Raue finden Sie ebenfalls einen sehr spannenden Artikel, mit einigen persönlichen Beispielen, zu dem Thema.

Schauen Sie dazu gerne unter folgendem Link vorbei:

Lies: Ich bin jetzt ein Sklave der Bank – Stressannuität und Übergangsfalle

Wir freuen uns wenn Ihnen unser Artikel gefallen hat und wünschen Ihnen alles gute und möglichst erfolgreiche Investments.

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Immobilien und Kaufpreisfaktor; die Rendite als Kehrwert

Immobilien Kaufpreisfaktor

Im folgenden Artikel möchten wir auf den Zusammenhang zwischen Kaufpreisfaktor und Rendite aufmerksam machen und wünschen viel Spaß bei der Lektüre.

Der Kaufpreisfaktor, oft auch Multiplikator genannt, gibt eine wichtige Auskunft darüber, um eine Immobilie zu analysieren. Um den Kaufpreisfaktor zu bestimmen, wird lediglich der Einkaufspreis der Immobilie sowie die Jahreskaltmiete bzw. die erzielbare Jahreskaltmiete (bei nicht oder noch nicht vermieteten Immobilien) benötigt. Um den Kaufpreisfaktor zu bestimmen, wird dann die Jahreskaltmiete bzw. die erzielbare Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis der Immobilie dividiert:

Angenommen Sie kaufen eine Wohnung für 250.000 €, die aktuell für 8.400 € pro Jahr (kalt) vermietet ist, stellt sich die Situation folgendermaßen dar:

Kaufpreisfaktor = 250.000 € / 8.400 € = 29,8

Dieser Faktor bedeutet konkret, dass die Wohnung zum 29,8-fachen Preis der erzielbaren Jahreskaltmiete gekauft wird. Aus diesem Faktor kann auch immer die Bruttorendite abgeleitet werden. Der Kehrwert des Kaufpreisfaktors bildet die Bruttomietrendite ab. Konkret bedeutet der Kehrwert in diesem Beispiel:

Die Bruttomietrendite beträgt hier also 3,3%

(Bruttorendite = 8.400 € / 250.000 = 0,336 x 100 = 3,3%)

Aber es können auch weitere Rückschlüsse durch den Kaufpreisfaktor abgeleitet werden. Je höher der Kaufpreisfaktor, desto geringer die Rendite und desto geringer i. d. R. auch das Risiko. Teurere Wohnungen (höherer Kaufpreisfaktor) befinden sich meist an besseren/stabileren Standorten. Ein guter Standort, z. B. A-Lage in einer größeren Stadt, bietet auch eine gute Vermietbarkeit aufgrund hoher Nachfrage. Umgekehrt kann gesagt werden, dass bei kleinerem Faktor, was wiederum eine höhere Rendite bedeutet, das Risiko höher ist. Im Immobilienbereich ist dieses Risiko z. B. der Leerstand der Immobilie. Auch kann sich bei renditestärkeren Objekten ein Risiko daraus ergeben, dass die Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort einfach gering ist (schwierige Bezirke, schlechte Infrastruktur, soziale Brennpunkte, etc.). Durch die geringere Nachfrage ist die Auswahl eines potenziellen Mieters kleiner. Je kleiner die Nachfrage bzw. Auswahlmöglichkeit, desto weniger Anforderungen können an den potenziellen Mieter gestellt werden. So ist beispielsweise in sehr schwachen Regionen der Vermieter teilweise froh, wenn er seine Wohnung überhaupt vermieten kann. Aus diesen nicht abschließenden Gründen wird die Rendite im Zusammenhang mit dem Multiplikator auch oft als Chancen-Risiko-Barometer bezeichnet.

Oft aber nicht immer verhält es sich wie folgt:

  • kleiner Faktor = hohe Rendite = erhöhtes Risiko
  • hoher Faktor = geringere Rendite = geringeres Risiko

Abschließend möchte ich nicht unerwähnt lassen, dass eine pauschale Aussage bzw. Annahme dieser oben genannten Zusammenhänge nicht möglich ist. Von Rückschlüssen alleine durch den Faktor ohne weitere Prüfung der Gesamtsituation ist dringend abzuraten. So kann z. B. auch in einer sehr guten Lage eine Immobilie günstig eingekauft werden. Dementsprechend ist z. B. die Rendite höher jedoch das Risiko nicht höher.

Der Faktor gibt dem Investor dementsprechend auf Anhieb wichtige Hinweise zur Immobilie und wird für eine erste Einschätzung gerne hinzugezogen.

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Immobilien und Inflation

Immobilien Inflation

Im folgenden Text möchten wir auf die oft unterschätzte Einwirkung der Inflation auf verschiedene Investments, insbesondere auf Immobilien, aufmerksam machen und wünschen viel Spaß bei der Lektüre.

Exkurs Inflation in Zusammenhang mit Geldwert

Inflation bedeutet Geldentwertung. Der Begriff kommt ursprünglich aus dem lateinischen Wort „Inflatio“ was etwa „Anschwellen“ bedeutet. Eine Geldentwertung findet statt, weil Preise immer mehr steigen. Preise steigen i. d. R. in dem Maße der Inflationsrate an. Güter und Dienstleistungen werden teurer. Die Inflationsrate beträgt durchschnittlich etwa 1,8 % pro Jahr (real liegt die Rate wohl eher bei knapp 3 %), wobei es Schwankungen bzw. Abweichungen gibt. Durch die Entwertung des Geldes bzw. durch die Verteuerung von Gütern und Dienstleistungen entsteht ein Kaufkraftverlust. Dies heißt nichts anderes, als dass für einen aktuellen (nominalen) Geldbetrag in der Zukunft weniger gekauft werden kann. Sagen wir in einem konkreten Beispiel, wobei von einer Inflationsrate von 1,8 % ausgegangen wird, Sie haben 100.000 € Bargeld gespart. Lassen Sie nun dieses Bargeld 10 Jahre herumliegen, ergibt sich daraus, dass Ihre Kaufkraft nach 10 Jahren nur noch 83.660,84 € im Gegensatz zum Ausgangsjahr beträgt. Umgekehrt könnte man sagen, dass Sie nach 10 Jahren 119.530,24 € (zukünftiger Preis) für Waren und Dienstleistungen zahlen müssten, für die Sie im Ausgangsjahr nur 100.000€ hätten zahlen müssen. Schlicht gesagt bekommen Sie für den gleichen nominalen Geldbetrag einfach weniger Waren und Dienstleistungen.

Je länger der Zeitraum, desto heftiger wirkt sich die Inflation aus. Betrachten Sie das gleiche Ausgangszenario mit dem Unterschied, dass Sie Ihren ersparten Betrag von 100.000 € nun 20 Jahre aufbewahren, dann ergibt sich folgende Situation: Ihre Kaufkraft beträgt nach 20 Jahren nur noch 69.991,36 € im Gegensatz zum Ausgangsjahr. Umgekehrt kann wieder gesagt werden, dass Sie nach 20 Jahren 142.874,78 € für Waren und Dienstleistungen zahlen müssten, für die Sie im Ausgangsjahr nur 100.000 € hätten zahlen müssen. Der nominale Geldbetrag per se bleibt natürlich gleich, aber was Sie für diese 100.000 € zukünftig an Gegenleistung erhalten, verändert sich stark. Um dem Effekt bzw. dem Kaufkraftverlust entgegenzuwirken, wird häufig versucht, mit Geldanlagen eine gewisse Verzinsung zu erzielen. In Niedrigzinsphasen ist dies jedoch relativ schwer. Sparbücher und Tagegeldkonten gleichen die Inflation bei Weitem nicht einmal aus. Daher wird Ausschau nach Anlagemöglichkeiten gehalten die mindestens Verzinsungen realisieren, die es ermöglichen, die Inflation zu bereinigen. Eine Verzinsung, die gerade der Inflationsrate entspricht, bringt also keinen Kaufkraftgewinn mit sich. Der eingesetzte Ursprungsbetrag wird sozusagen nur inflationsbereinigt.

Fazit: Um reale Gewinne zu erzielen, muss die Rendite höher sein als die Inflationsrate.

Immobilien als alternative zu Geldanlagen – wie die Inflation, auch in Verbindung mit fremdfinanzierten Immobilien, für Sie arbeitet

Eine allgemeine Aussage darüber zu tätigen, dass Immobilien eine inflationssichere Anlage sind, wäre nicht richtig. Hierbei gibt es große Unterschiede zwischen selbst genutzten und vermieteten Immobilien. Auch der Standort einer Immobilie ist sehr ausschlaggebend. Extreme Wertsteigerungen im Immobilienmarkt an einigen Standorten, wie in naher Vergangenheit, sind wohl auch eher unwahrscheinlich. Grundsätzlich kann trotzdem gesagt werden, dass der Wert einer Immobilie durch die Inflation, genau wie bei anderen Sachwerten auch, steigt. Es wird daher häufig davon gesprochen, dass Immobilien die Geldentwertung ausgleichen.​

Investieren Sie z. B. heute analog zum obigen Beispiel die ersparten 100.000 € in eine Immobilie an einem relativ wertstabilen Standort, ist diese Immobilie bei einer Inflationsrate von angenommen 1,8 % in 10 Jahren 119.530,24 € wert. In 20 Jahren beträgt der Wert schon 142.874,78 €. Ein weiterer Effekt bleibt oft unerwähnt: Besitzer von vollständig oder teilweise fremdfinanzierten Immobilien, die sich langfristig eine Finanzierung gesichert haben, sind im Vorteil. Die Teuerung (Inflation) wirkt sich in diesem Fall auch positiv auf Ihre Schulden aus, da der reale Wert der Verbindlichkeit reduziert wird. Nehmen wir einmal ganz vereinfacht an, Sie würden heute einen Kredit (Immobiliendarlehen) zu 250.000 € aufnehmen, den Sie in 10 Jahren zurückzahlen müssen. Kreditzinsen bleiben zunächst unberücksichtigt. Sie müssen zwar nach 10 Jahren nominal den gleichen Kreditbetrag (250.000 €) zurückzahlen, jedoch besteht der Unterschied im „realen“ Wert des Kredites. 250.000 € in 10 Jahren sind real gesehen weniger wert, als im Ausgangsjahr, da Sie für die gleichen 250.000 € im Zieljahr weniger Waren und/oder Dienstleistungen einkaufen können. Da durch die Inflation der Preis von Waren und Dienstleistungen steigt, werden auch Löhne und Gehälter angepasst bzw. diese steigen, um dem Kaufkraftverlust entgegenzuwirken. Dieser Umstand wirkt sich positiv auf Schulden, insbesondere auf das Immobiliendarlehen mit langer Zinsbindung aus. Durch die Lohn- und Gehaltsanpassungen erwirtschaften wir in 10 Jahren nominal mehr Kapital, als im Ausgangsjahr. Sagen wir, extrem vereinfacht, es besteht aktuell ein Gehalt von 2.600 € netto pro Monat, dann würde Ihr Gehalt in 10 Jahren, sofern es inflationsbereinigt (1,8 %) erhöht wird, 3.346 € pro Monat betragen. So haben Sie real in 10 Jahren die gleiche Kaufkraft wie im Ausgangsjahr. Das Zurückzahlen der Schulden fällt jedoch später leichter, da real mehr Einkommen zur Verfügung steht und der nominale Kreditbetrag gleich (Ursprungsjahr) bleibt.

250.000 € im Ausgangsjahr entsprächen 96,2 Nettomonatsgehältern zu jeweils 2.600 €.

250.000 € im Zieljahr nach 10 Jahren entsprächen nur noch 74,7 Nettomonatsgehältern zu jeweils 3.346 €.

Sie könnten, vereinfacht gesagt, im Zieljahr mit weniger Nettomonatsgehältern den Kredit tilgen.

Bei einer tatsächlichen Überlegung einer Kreditaufnahme müssen die Kreditzinsen natürlich berücksichtigt werden, wobei dann die Inflationsrate möglichst über dem Kreditzins liegen sollte, um diesen Effekt positiv ausnutzen zu können. Da die „wahre“ Inflation wohl eher bei 3 % bis sogar 4 % liegt, ist es nicht abwegig, diesen Effekt in der Niedrigzinsphase auszunutzen.

Fazit

Es ist durchaus möglich, vom doppelten Effekt bei einer fremdfinanzierten Immobilie zu profitieren. Hier spielen dem Investor die aktuell günstigen Zinsen in die Karten.

Mit der genauen Kenntnis über das Zusammenwirken von Sparen, Schulden und Inflation sollten gewisse Handlungen möglichst hinterfragt werden. So können wir besser entscheiden, ob wir aktuell Sparen, in Geldwerte anlegen oder doch besser in Immobilien oder andere Sachwerte investieren. Unser „Erspartes“ sollte langfristig zumindest möglichst die Kaufkraft erhalten. Oft ist es sinnvoll, eine Investition in Immobilien mit einem hohen Fremdkapitalanteil zu tätigen. Ggf. erkennen Sie einen Verbesserungs- und/oder Handlungsbedarf.

Abschluss

Sie erkennen aus dem Text, dass ich ein Sympathisant der Investition in Immobilien bin. An dieser Stelle möchte ich es daher nicht unerwähnt lassen, dass auch bei dieser Form der Investition, wie bei jeder anderen Form auch, immer Risiken bestehen, auf die hier nicht eingegangen wird.

Wir wünschen Ihnen alles gute und möglichst erfolgreiche Investments.

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Immobilien und cashflow

Immobilien und cashflow

Immer wieder wird der Begriff „cashflow“, der mittlerweile auch schon viele Jahre in der allgemeinen Betriebswirtschaft integriert ist, mit Immobilien in Verbindung gebracht. Aber was hat es damit auf sich? Unter cashflow, was nichts anders als Geldfluss bedeutet, wird schlicht gesagt nur die Summe der Ausgaben der Summe der Einnahmen – quasi die Abbildung von Zahlungsströmen – gegenübergestellt. Sofern die Summe aller Einnahmen höher ist, als die Summe aller Ausgaben, spricht man von positivem cashflow. Umgekehrt ist von negativem cashflow die Rede. Im Immobilienbereich gibt es Investoren, die mit möglichst wenigen Eigenmitteln Geld verdienen möchten. Sprich, es soll ein hoher cashflow erzielt werden. Ich erhalte vereinzelt Anfragen von klassischen Immobilienanlegern, wie dies überhaupt möglich ist. Um den Sachverhalt etwas zu veranschaulichen, möchte ich ein konkretes Beispiel aufführen:

Nehmen wir einmal an, Karl der Immobilieninvestor kennt sich aufgrund seiner jahrelangen Erfahrung gut mit Immobilien aus. Karl hat einen relativ gut bezahlten Job und seine fixen monatlichen Kosten hält Karl bewusst niedrig. Aufgrund seiner Expertise weis Karl zudem, dass z. B. eine Finanzierung eines teuren Autos seine persönliche Bonität bei Banken oft beeinflusst. Konkret werden bei Finanzierungsanfragen in einer Haushaltsrechnung i. d. R. alle Kosten und Einnahmen gegenübergestellt. Je höher der übrige Betrag (vereinfacht: Einnahmen – Kosten) ist, desto besser für die Finanzierung bzw. für das Immobiliendarlehen. Zudem weiß Karl über die groben Inhalte der Wohnimmobilienkreditrichtlinie Bescheid. Auch hat er vor der Kreditanfrage seine Einträge bei den großen Auskunfteien (z. B. Schufa oder Creditreform) eingesehen und möglichst bereinigt. Weiterhin hat Karl mit der Kreditanfrage gewartet, bis die Probezeit auf seiner Arbeit vorbei ist. Schlicht gesagt hat Karl aufgrund seiner Kenntnisse einfach versucht, den Kreditvorgang und die Höhe des Zinses positiv durch eine sorgfältige Kreditvorbereitung zu beeinflussen. Für eine tatsächliche Zusage zu einem Immobiliendarlehen und die damit verbundene Höhe der Zinsen spielen natürlich viele weitere Faktoren, die an dieser Stelle unberücksichtigt bleiben, eine große Rolle.

Nehmen wir an, Karl hat es geschafft, eine passende Bank mit guten Konditionen für seine gewünschte Immobilie zu finden. Konkret kauft Karl eine Wohnung in einer mittleren Stadt mit angespanntem Wohnmarkt für 160.000 €. Mit der Bank ist verhandelt, dass Karl auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert. Diese betragen im Beispiel der Einfachheit halber 15.000 €. Karl nimmt somit einen Kredit von 175.000 € auf. Durch seine gute Bonität hat er, obwohl er kein Eigenkapital einbringt, einen Zins von 2,2 Prozent erhalten.

Nun kommen wir wieder zum eigentlichen Thema (cashflow) zurück.

Da Karl gerne jeden Monat etwas Geld verdienen möchte, hat er die Tilgung seiner Wohnung sehr gering angesetzt. Er hat sich mit der Bank auf eine Tilgungshöhe von 1 % verständigt. Die Annuität (Zins + Tilgung) beträgt also 3,2 %. Weiterhin hat Karl sich bewusst für eine Wohnung entschieden, die geringe nicht umlegbare Nebenkosten aufweist.

Anbei die Daten der beispielhaften Wohnung:

  • Mieteinnahmen: 780 € pro Monat kalt = 9.360 € pro Jahr
  • Nicht umlegbare Nebenkosten (inkl. Instandhaltungsrücklage, etc.): 75 € pro Monat, 900 € pro Jahr
  • Kapitaldienst (Annuität): 5.600 € pro Jahr (3,2 % vom Darlehen), 466,66 € pro Monat

Vereinfacht berechnet hätte Karl monatlich folgende Einnahmen und Ausgaben:

Es ergäbe sich ein positiver (operativer; hierzu gleich mehr) cashflow von 238,34 € pro Monat vor Steuern. Karl erwirtschaftet also 2.860 € pro Jahr vor Steuern mit der Beispielimmobilie, ohne einen einzigen Cent an eigenem Kapital angefasst zu haben.

Aufgrund des Beispiels „Karl“ ist es daher wichtig hier zu erwähnen, dass zwischen operativem cashflow (cashflow vor Steuern) und dem cashflow nach Steuern unterschieden wird. Es gibt nicht wenige Fälle, wobei der cashflow nach Steuern sogar negativ wird. Dies liegt daran, dass nicht nur der cashflow, sondern i. d. R. die gesamten Mieteinnahmen zu versteuern sind (einige Kosten wie z. B. Fremdkapitalzinsen können abgezogen werden).

Eine Betrachtung mit Steuern kann und soll an dieser Stelle nicht allgemein dargestellt werden, da jede Situation individuell von vielen Faktoren abhängig ist. Es ist daher dringend empfehlenswert, einen Steuerberater bezüglich solchen Fragestellungen zu konsultieren, der die Gesamtsituation mit allen Einnahmen, etc. kennt und beurteilen kann.

Zur Vervollständigung möchten wir darauf hinweisen, dass in diesem Beispiel auch keine Mietausfallrücklagen oder Kosten für Versicherungen (z. B. Haus und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) berücksichtigt werden.

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Immobilien und Vermögensaufbau

Immobilien Vermoegensaufbau

In folgendem Beispiel möchten wir auf den doppelten Effekt bei finanzierten Immobilien hinsichtlich des Vermögensaufbaus aufmerksam machen.

Nehmen wir in einem konkreten Beispiel an, dass eine Immobilie zum Kaufpreis von 250.000 € erworben wird. Es wird eine 100%-Finanzierung zugrunde gelegt, wobei nur die Kaufnebenkosten selbst gezahlt werden. Mit der Bank wird eine Annuität von 5 % pro Jahr vereinbart, die sich aus 1,8 % Zinsen und 3,2 % Tilgung zusammensetzt. Für die fremdfinanzierte Immobilie fallen also monatlich  1.041,67 € (Annuität) an. Der Anteil der Tilgung in der Annuität erhöht sich stetig, wobei der Anteil der Zinsen stetig (durch die Tilgung) geringer wird. In diesem Beispiel wäre nach 10 Jahren ein Betrag von 87.580,84 € getilgt. D. h., es wird bei gleichbleibendem Wert der Immobilie ein Vermögen von 87.580,84 € aufgebaut. Es trifft allerdings eher nicht zu, dass der Wert der beispielhaften Immobilie in 10 Jahren gleich ist, wie im Ausgangsjahr. Aufgrund der Inflation (ca. 1,8 %) steigt der Wert der Immobilie sehr wahrscheinlich leicht an. In 10 Jahren, bei einer Annahme von 1,8 % Inflation, würde der zukünftige Wert der Immobilie 298.825,59 € betragen. Dies bedeutet, dass die Immobilie für 298.825,59 € verkauft werden könnte (andere Faktoren wie z. B. Wertsteigerung oder Wertverlust am Standort bleiben hier im Beispiel unberücksichtigt).  Wenn nun die Restsumme bei der Bank durch den Verkauf der Immobilie beglichen würde, wäre ein Betrag von 136.406,43 €  übrig.

Bei aktueller Gesetzeslage wäre dieser Gewinn nach 10 Jahren (als privater Verkäufer) sogar steuerfrei realisierbar. Diese beiden Faktoren zusammen werden in der Immobilienwirtschaft oft als „Vermögensschere“ bezeichnet.

Grafisch stellt sich die Situation folgendermaßen dar:

Den Einfluss der Inflation berücksichtigen wir bereits in unserem Smartcheck.

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